有關上海房産稅的説法依然撲朔迷離。上海市住房保障和房屋管理局對外統一口徑是“目前沒有公佈任何關於上海運行房産稅的消息、計劃和時間表”。一些分析人士指出，上海開徵房産稅還需要解決一系列障礙。

　　房産稅，這一既有稅種是國務院于1986年在《中華人民共和國房産稅暫行條例》中設定的，“面向經營性物業徵收”，“個人所有非營業用的房産”免徵房産稅。業內人士透露，地方稅收立法權在中央；上海能否試點，需要中央的批准。儘管如此，上海也曾有過類似案例。比如，私車牌照拍賣制度，曾有部委相關負責人表示此舉違反了道路交通安全法，但上海依然每月拍賣私車拍照。上海也有可能通過變通方式達到開徵房産稅的目的。

　　根據廣為流傳的初步草案，家庭人均面積是衡量是否徵收房産稅的重要依據。如果符合徵稅條件，需按年支付相當於房産價值8％。的房産稅，計稅基礎為評估價而非房産成交價。在業內人士看來，“8％。”這個數值比較接近房産稅對商業地産開徵的額度。

　　中國證券報記者從權威渠道了解到，上海徵收房産稅方案已經上報中央，但徵收面積界限説法不一，或人均超過70平方米徵稅，或以戶為單位，超過200平方米徵稅。同時，針對投資炒房客設置門檻，無滬籍或無上海居住證，不能提供3年以上工作納稅記錄，購房也將徵稅。如果以人均面積徵收，容易出現做假現象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此來逃避徵稅。

　　此外，房産稅執行面臨諸多困難。中國證券報記者查閱上海住房保障和房屋管理局網站發現，目前上海註冊房産估價師有1351名。根據中房信提供數據，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。房産稅與車船稅都是按年徵收，但汽車購買保險以及年檢時必須繳納車船稅，而房産稅又該採取什麼辦法來防止拒繳行為值得研究。

　　本報記者 朱宇

　　目的是否清晰

　　根據上海媒體的報道，上海房産稅的徵收範圍將擴大到居民住宅。這就使得房産稅具備了“類物業稅”的性質。

　　中國社科院財貿所稅收室主任張斌指出，1994年分稅制改革之後，我國就未停止過對物業稅的研究。按照財政部和國稅總局的政策設計，物業稅必須具備三大功能：一是調節居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩定的稅源；三是規範土地稅費金制度，完善房地産價格的形成機制。

　　張斌認為，目前社會上對房産稅改革的預期主要是強調了房産稅抑制投機、遏制房價過快上漲的功能，也就是上述三大功能中的最後一項。但事實上，從中央政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。

　　張斌指出，當下房産稅的影響主要是心理層面的，也加重了投機性購房的負擔，改變了持有房産的成本。但如果沒有一個穩定成熟的方案，那麼原本一項影響深遠的政策措施，有可能最終弱化成為短期的政策工具。

　　財政部財科所副所長劉尚希也認為，徵稅有沒有必要，要看目的是什麼。房産稅是一個小稅種，徵不了多少錢，起不到為地方財政開闢新收入來源的目的，而且徵收的成本非常高。

　　準備是否充分

　　張斌指出，從法理上來講，只要國務院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房産稅暫行條例》，在免納房産稅的範圍中取消“個人所有非營業用的房産”一條，即可以對居民住宅徵收房産稅。

　　雖説法律途徑簡單明了，但是真要對住宅開徵房産稅，有些概念必須厘清。目前，世界上大多數市場經濟國家都對居民持有不動産徵稅。“物業稅”的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用。

　　財政部財科所所長賈康一直建議將“物業稅”更名為“房地産稅”。目前，高企的房價實際應分為兩部分，佔大頭一部分是以土地出讓金為代表的國有土地的使用權，另一部分是房屋價值。我國現行採取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，許多地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這就是地方土地財政盛行的根本原因。而隨著土地越來越稀缺，房價也水漲船高。

　　張斌説，1986年出臺房産稅暫行條例時，還沒有土地使用權一説，房産稅徵收範圍如果擴大到住宅，房産的評估價值就要明確是否包含土地使用權和房屋價值兩部分。如果兩部分都包括，就意味著土地使用權的增值部分將歸個人承租者，也就是購房者所有。

　　除了上述政策和法律上的準備之外，徵收房産稅還需要一系列的技術條件。比如，個人住房信息採集、房産評估和具體徵收環節都困難重重。而且市場上的交易主體和房産屬性千差萬別，如果考慮問題不夠全面，不僅不能起到相應的政策作用，反而會引起社會上經濟利益糾葛。

　　時機是否成熟

　　在新“國十條”出臺後，財政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房價過快上漲的稅收政策和操作細則。

　　分析人士認為，“精確打擊”的差別化信貸政策出臺後，在信貸政策與稅收政策之間有一個時間差，這可能是出於調控節奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達到遏制房價過快上漲的政策目標，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計議。

　　國務院發展研究中心研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調控房地産市場，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。

　　但如果差別化信貸政策的“前手”未能遏制房價過快上漲的勢頭，那麼稅收政策“後手”即可應勢而出，對投機性購房形成持續性打擊。

　　有分析人士認為，房産稅改革之所以遲遲不出臺，讓房地産市場形成一種政策緊縮預期。一旦房産稅改革方案出臺，如果力度和方案沒有預期中那麼強烈，反而會刺激投資性購房的反彈。因此，房産稅改革方案的出臺是一個相當困難的相機抉擇過程。 （記者 周文天）

責編：許桂梅