物業稅可操作方案明年前敲定 或暫避土地出讓金

　　專家稱:物業稅不會增加個人稅負

　　2009年7月13日,財政部公佈的最新財政收支情況顯示,今年上半年,全國財政收入33976.14億元,比去年同期下降2.4%,而地方本級收入卻同比增長了6.6%。據了解,地方財政在遭遇經濟危機的情況下不降反升,還得“歸功”于每年不斷增長的土地出讓金。

　　據《中國經濟週刊》近日從國家稅務總局相關人士了解到,2010年前國家稅務總局將儘快拿出一個物業稅的可操作方案,但暫時不會將土地出讓金納入物業稅範圍。也就是説,地方財政可繼續以土地出讓金的形式獲取地方財政收入。

　　今年6月份以來,地價上漲導致一些城市新“地王”不斷涌現,房價也出現反彈,一些樓盤大幅上漲,購房人對樓價又回到觀望狀態。

　　新的物業稅到底會不會對房地産市場進行一個較大的調整,最終改變高房價的現狀？

　　物業稅將繞開最大障礙

　　不會觸及土地出讓金

　　國家稅務總局科研所研究員張培森對《中國經濟週刊》説,目前物業稅徵收最大的障礙是土地出讓金。

　　根據國家對物業稅改革的框架,物業稅是將現行與土地、房屋相關的稅費整合,重新確定稅基和稅率,在不動産保有環節徵收。而現有稅費佔到開發商成本的60%到70%,其中土地出讓金就佔大頭,約為總開發成本的30%到40%。對此,很多房地産商哭訴,高房價並非是房地産商的錯,而是高地價惹的禍。

　　張培森對《中國經濟週刊》説,“我國現在的土地出讓制度雖然按照國家要求的招投標形式出售,但不同的開發商在地方政府所拿到的價格是不一樣的,所以房地産的暴利也是從這裡來的。一旦土地出讓金納入物業稅,按照國家統一指導的市場價進行土地出售,就能讓整個房地産開發成本透明化,房價自然就降下來了。”

　　土地出讓金已經成為物業稅推出的最大障礙。根據我國的土地制度,地方的國有土地歸地方政府所有,地方政府根據各自的實際情況、土地市場價值等因素來自行定價,土地出讓的收入就納入了地方財政。如果一旦將土地出讓金納入物業稅,土地出讓金就以國家稅收的形式進入了國庫,如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問題。另外,與現在地方政府一次性出讓土地不同的是,物業稅分年徵收,這將導致地方財政收入的大大減少。

　　據國家稅務總局相關人士透露,現在各地對物業稅所做的“模擬”試點（亦叫“空轉”試點）也並未涉及到土地出讓金,而2010年前出臺可操作性的物業稅方案也將是在保留土地出讓金的前提下所做的改革。張培森對此向《中國經濟週刊》表示,在不觸及土地出讓制度的前提下對現有稅費進行整合相對更加簡單、易行和具有可操作性,但會涉及到收費的建設部門,所以要進行稅收和收費的整合也並非易事,要協調好不同部門的利益關係,還要制定好配套政策,處理好土地評估等技術層面的問題。