從“空轉”到“落實” 物業稅未必能降低房價

　　據《東南商報》報道，財政部權威人士日前表示，物業稅屬於房地産稅，在很多國家是主流稅種，“推出物業稅是遲早的事情。”

　　隨著5月財政收入由負轉正，擴充稅源的呼聲又漸漸出現。作為空轉許久的物業稅，自然再次進入注意力焦點。

　　有媒體和專家解釋，物業稅可簡單地理解為“把本來一次性交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”，這樣就大大降低了房地産開發成本，將降低房價，同時也會遏制房地産投機。這種説法，也在社會上廣為流傳，讓公眾充滿期待。

　　但是，幻想終究只是幻想，讓我們撥開迷霧，先弄明白物業稅與土地出讓金的關係吧。

　　實際上，正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金併入其中。房地産開發商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

　　物業稅和土地出讓金是完全不同的範疇。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，解決的是土地市場配置和土地産權交換問題；而不動産稅（物業稅）的目的是在市場配置土地資源的基礎上，提高土地的保有成本，促進集約利用，解決的是收益再分配問題。因此，不能互相替代，開徵物業稅並不會取消土地出讓金。

　　從開徵物業稅的西方國家和香港來看，一次性向土地所有者支付地價後，購房者還需每年繳不動産稅（或物業稅）。因此，土地的拍賣跟物業稅並沒有什麼關係，土地招拍挂的價格依然可以拍得很高，但並不意味著以後物業稅就不會徵收。

　　並且，以物業稅取代土地出讓金也不具備操作上的可行性。取消土地出讓金，政府將如何分配土地資源？是否又將回到計劃經濟時期的土地無償分配體制？如果政府無償分配土地，也就意味著土地不是財産，土地使用者就無法將其作為資産轉讓、抵押，也將引起更大的金融風險。此外，如果土地無價，作為不動産稅的物業稅將何從計徵？

　　眾所週知，土地出讓金是目前地方政府的主要財政收入之一，佔到許多地方政府收入的50%以上。但是，地方政府通過土地出讓得到的土地收益是一次性的。

　　當這項地方政府主要財源逐漸枯竭的時候，為了維持地方政府的開支，開徵房産的財産稅———物業稅成了不二的選擇。實際上，財産稅才是維持城市長期發展的一個穩定的重要資金來源。在很多國家，財産稅在地方政府的稅收中佔有很大的比例。例如，上世紀70年代的美國，財産稅佔到地方政府稅收的70%。

　　目前中國的物業稅改革正處於方案設計階段。基本可以確定的是，將中國現行的城鎮土地使用稅、房産稅和城市房地産稅加以整合，建立統一的物業稅，並對徵稅對象和計稅依據進行市場化的改革，這個方向是確定的。物業稅的開徵不論是在短期，還是在中長期，對地方政府的財政收入都將起到積極的作用。但是，它對房價的實際影響還很難説。

　　□楊夫立（深圳 學者）

責編：肖成迪