北京高房價再演擊鼓傳花 改善型需求唱主角

　　眼下，北京新房價格節節攀升，二手房報價也是水漲船高。到底什麼需求是購房的主流需求？又是什麼人撐起了北京的高房價？中國證券報記者通過調查發現，北京的新房市場上，不少首次置業者開始轉向觀望或去二手房市場淘房，改善型需求成為新房的主流需求；在二手房市場上，投資和投機型需求並不是很活躍，有改善需求的二次置業者成為二手房的“大主顧”。

　　與1—3月剛性需求活躍相比，改善型需求正在抬頭。我愛我家房地産經紀公司提供的數據顯示：該公司房源中，約50%的房主出售房屋是為了換房，這個比例比年初上升了約15%。毫無疑問，這些意圖“改善”的人，必將成為接下來新房、存量房的購買力量，由於有第一套房的積累，他們具備更強的購買力。

　　新房：剛性需求受挫

　　5月份，北京全市新建住宅價格環比漲0.5%；商品住宅銷售量降至15164套，比4月份減少2122套。由於相當多的樓盤公開提價，不少人首次置業者轉向觀望，一些人轉向二手房市場“淘寶”。

　　首次置業的王小姐5月初看上了北京北三環新盤“太陽公元”。“位置不錯，還帶精裝修。”4月底太陽公元每平方米均價1.8萬元，且可享受全款9.2折、按揭9.5折的優惠。但到了5月底2號樓開盤的時候就漲到了2.15萬元。“才一個月就漲了20%多，想想還是算了吧。”王小姐説。

　　在北京金融街工作的李楠近期也打消了購置新房的念頭。李楠最初想選擇的金泰城麗灣已售罄，他把視線轉向相對低價、並有地鐵概念的南三環上。“我問了一下快要開盤的‘城市間’，東西向的房子要一平方米15000元，而上個月開發商透露的消息還是13000元，漲得太快了。”他説。

　　首次置業者紛紛轉向觀望，市場需求從首次置業的自住需求轉向改善型需求為主，兼有投資需求。與此相對應，北京高端豪宅市場活躍度明顯增加。

　　位於北京西二環的紫禦府自去年9月開盤以來，一直保持33000元每平方米的均價，面積都在300平方米以上，但仍然暢銷。“開盤推出的150套房子只剩下4套了，尤其是最近一段時間賣得特別好，”紫禦府銷售經理胡小姐對中國證券報記者表示，在這裡買房的人一般都不止擁有一套房子，很多人都是出於改善住房的目的,很多是為了方便孩子就學。

　　今年以來，在北京以紫禦府、北京尊府、遠洋萬和城為代表的城市豪宅熱銷。據監測，5月份北京尊府成交5億元，遠洋萬和城3個月來熱銷近12億元，其中5月成交額更是高達4.6億元。

　　對此，朗勤地産機構副總經理胡衛表示：“置業消費存在一定的層次性，當首次置業需求逐漸釋放之後，購買大戶型的豪宅等改善型需求將趁機入市。”

　　因為擔心通脹、貨幣難以保值，不少投資客再次現身房地産市場，將前期套現的資金再度投入房産。分析人士指出，炒房者“謹慎”了很多，由前兩年的“投機”向“投資”轉變，不以短期炒作獲利為目標，更多的是選擇保值性強、具有增值空間的房源。

　　二手房：投資客卻步

　　張小姐在朝陽門附近有一套69平方米的小戶型公寓，年初報價145萬元，至今未能成交。雖然這所公寓位置非常好，但一些投資客看過房子後表示，月租金最高也就是4500元，租售比偏高，作為投資並不是很划算。

　　在北京房價上漲風潮中，北京投資客的表現並不是很激進，這與快速上漲的房價有很大關係。我愛我家副總經理胡景暉指出，從公司5月份的成交數據來看，投資型需求不到總需求的8%，改善型需求的比例從年初的30%左右升至60%左右，成為購房的主力需求。在改善型需求中，被動型改善的比例越來越高，主要原因是購房者原有住房拆遷、單位遷址、孩子上學等。

　　北京CBD周邊地區是投資客乃至投機客非常青睞的片區，成為觀察投資需求的首選之地。我愛我家富力城公寓店經理向記者透露，從門店的客戶情況來看，首次置業、改善型置業、投資置業的比例分別為三成、四成和三成，自住需求合計佔七成左右，仍是CBD片區的主流需求。

　　“CBD周邊二手房價格有些虛高，漲得太快了，投資客很理性，不會盲目出手”。我愛我家富力城公寓店經理介紹，去年年底富力城周邊一居室的成交價在1.5萬—1.6萬元之間，4月份漲到1.8萬—1.9萬元之間，目前成交價沒有低於2萬元的。而去年富力城的兩居室月租金曾到過8000元的高位，目前在5500元—6000元之間，租金相對平穩甚至有所下降。這樣一來，理性的投資客傾向於選擇觀望和等待。

　　胡景暉強調，去年北京CBD周邊地區二手房價跌幅較大，今年以來的漲幅也較大，再加上CBD周邊新盤開盤價定位較高，廣渠門外10號地拍出了1.5萬元的樓面地價，抬高了二手房業主的心理價位，讓部分投資客望而卻步。

　　北京CBD地區的一位仲介人士向記者介紹，年初至今，CBD地段的房子漲幅雖然普遍在15%以上，新城國際的漲幅甚至高達30%，但房租的漲幅並不高，一般不超過10%，抑制了一些投資需求。他的客戶以改善型需求居多，有的還是白領階層的首次置業，即使房價在購買後幾個月就上漲了5000元/平方米，個別自住客戶仍然不願將房子出手。

　　二套房貸：銀行大打擦邊球

　　商品住宅熱銷離不開活躍的投資客和投機客，也離不開改善型購房者，而這部分群體對首付和利率非常敏感。在某種程度上，商業銀行的二套房貸政策決定著這部分群體的購房意願。就目前的情況來看，商業銀行的二套房貸政策對這些需求起到了重要的支撐作用。

　　胡景暉認為，北京的二套房貸雖然比年初出現很大鬆動，但總體仍然比深圳等南方城市要嚴格一些，導致投資需求未出現明顯放大，投機客也會比較謹慎。但根據記者的了解，在實際操作中，商業銀行對二套房貸的態度還是很靈活的。

　　中國證券報記者向一位房産仲介人士諮詢，首套房貸款仍有30多萬元未結清，買第二套房能不能享受首付和利率的優惠。這位人士馬上諮詢了某商業銀行的客戶經理，得到的答覆是，首付可以優惠至2.1成，貸款7.9成，利率7折。記者擔心收入證明無法滿足銀行的要求，該人士表示這不是大問題，只要找一位親戚作共同貸款人就可以，當然月供還是由記者本人來承擔。

　　該仲介人士表示：“各家商業銀行現在放款還是比較松的，到了9月份之後恐怕就不是這樣了，全年的放款任務如果完成得不錯，到年底發放貸款會嚴一些。此外，各家銀行對貸款審核的嚴格程度也不一樣。”

　　中國證券報記者在採訪中了解到，表面上，大部分商業銀行的原則是第二套房的首付不能低於四成，但可以享受七折左右的利率優惠。但實際上，有的商業銀行規定，如果客戶是該行的VIP，資信情況良好，第一套房貸是在該行申請的，就可以申請二套房貸優惠，首付可以低至2.2成，利率可以打到7.01折。

責編：金文建