人大代表宗慶後2011年兩會17條建議和1條議案

　　宗慶後總經理參加十一屆全國人大四次會議建議及議案

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　　二零一一年三月

　　關於明確有關住宅建設用地使用權期間期滿後處置辦法的法律規定的議案

　　根據1990年5月19日國務院令第55號《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，我國現行的居住用地使用權最高出讓年限為七十年。而自2007年7月1日施行的《物權法》第149條又進一步規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但《物權法》關於“自動續期”的規定僅僅是籠統而原則的，並未涉及廣大群眾關心的在續期時使用權人是否再需要支付費用這一問題，目前也沒有其他法律法規對這一問題作出明確的規定。

　　住宅是廣大人民群眾的重要財産形式，房地産市場也是我國經濟的重要領域之一，而當前對於住宅建設用地使用權期間屆滿後處置辦法的法律空白狀況，會造成眾多不利影響：

　　1、上位法的真空狀態，導致下位法制定和執行的任意性，缺乏統一和規範。例如《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》第25條規定，“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批准的，期滿後的土地使用權由政府無償收回。”而《上海市國有建設用地使用權出讓合同》對於土地期滿後的處理方法則作出了“出讓人收回並補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等約定。

　　2、“到期後無償收回”或者“續費使用”的方式有悖于中央一再強調的改善民生的精神。對於普通百姓而言，住宅始終是其最主要的財産，而我國許多地方的房價已經接近或超過了發達國家大中城市的房價，很多百姓將畢生的大部分財産投入在住房之上，同時平時還在交納房産稅。如果七十年使用權到期後，土地要被無償收回，或者再次繳納土地出讓金，無疑會因為加重廣大群眾的負擔而遭到極大的爭議和抵制。在“買房等於交70年租金”的政策背景下，老百姓無法擁有真正的恒産，這既不符合一般公眾對“購買住房”的認識、有違常理，也不利於提升、改善人民福利和生活品質，更不利於維護社會穩定。雖然由於我國的住房制度改革時間不長、絕大多數住房的土地使用權距期滿尚有較長的年限，在現階段大多數老百姓對這一問題也沒有太多的關注，但從媒體報道來看，已有青島等地的一些房産由於土地出讓年限較短的原因現實面臨這一問題。隨著時間的推移，這一問題必然會越來越尖銳地表現出來，應當儘快予以明確，以安民心。

　　3、造成一些地方政府土地出讓二次收入的預期，助長與民爭利的心理。如果使用權期限屆滿後政府可以無償收回，必然會推動一些地方政府千方百計地打著“公共利益”的旗號收回土地再次出讓。這不僅會激化社會矛盾，也不利於規範地方政府的財政收支、助長一些地方財政開支揮霍無度的行為。

　　4、不利於我國房地産市場的健康穩定發展。由於在現階段，一般公眾在購房時並不會過多考慮土地使用權到期後的問題，或者有“到期後國家肯定會讓我們繼續用”的心理，因此當前房價並不體現出“土地使用權限期使用”和“到期後需要再次付費”的因素。隨著土地使用權使用年限的大規模臨近，如果這一問題仍遲遲未予明確，就可能會導致房價顯著地非正常下跌，這對房地産市場的持續健康發展是有害的。

　　因此，基於以上理由，建議儘快對有關住宅建設用地使用權期間期滿後處置辦法的法律進行修訂，予以明確。結合我國社會的實際情況，建議在明確這一問題時，應當以“到期後自動無償續期”為原則，確係由於社會公共利益需要收回的情況亦要按當時的市場價予以補償。同時法律應當對“社會公共利益”的範圍作出明確的界定。