廣州房價租金比嚴重超標 出租最快65年才能回本

    （新快報記者 黃穎）去年廣州房價一下子漲了近四成，住房租金漲幅卻普遍低於10%。昨日，市國土房管局公佈《2010年房屋租金參考價》，顯示2010年廣州全市樓梯樓（低層）平均租金11.39元/平方米，電梯樓（高層）平均租金為14.19元/平方米，由此計算去年廣州房價租金比現驚人結果：廣州房價租金比達到779:1，相當於買房出租最快65年才能回本。

    2007年時僅為272?1

    據悉，2010年全市電梯樓租金14.19元/平方米，而去年廣州一手住宅均價高達13074元/平方米，如果以一手房價來算房價租金比高達921?1，相當於買房出租最快近77年才能回本。而國家規定住宅用地使用年限只有70年，也就是説住宅使用年限到期了，也還沒能回本。

    有業內人士指出，由於租金參考價的平均租金包括了樓齡較長房子的租金，所以以二手住宅均價算房價租金比更合理。滿堂紅去年公佈的廣州二手住宅均價為11047元/平方米，合富置業公佈的二手均價為12423元/平方米，以最低的11047元/平方米均價計算，廣州去年房價租金比也達到779?1，相當於買房出租最快65年才能回本。

    據了解，2007年廣州整體房價租金比是272?1，相當於買房出租23年能回本。顯然廣州樓價經過了幾年的急升，房價租金比也大幅提高。按照國際慣例，房價租金比超過300，就説明該區域房産投資價值變小，房價高估。以廣州房價最高的珠江新城為例，去年珠江新城電梯樓租金為44元/平方米，而近半年珠江新城一手房網簽均價達到3.25萬元/平方米，估算其二手均價在2.5萬元/平方米左右，這樣其最低的房價租金比也有568:1，購房出租要47年多才能回本；如果按目前一手價格算，則要接近62年才能回本。

    市民買房不為放租為升值

    對此，市國土房管局相關負責人表示，房價租金比不是很適合中國國情。我國的房價租金比早就超過了合理區間，但在中國買房子主要看中房子升值後轉手的差價，而不是靠租金回報來賺錢。

    合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江則表示，政府公佈的租金參考價要比實際租金低一些，廣州二手仲介公司測算的租金在30多元/平方米，這樣算下來實際上市民買房的投資回報為2%多一點，顯然是較低的。他也表示，目前市民買房投資並不是為了長期出租，而是為了保值和升值。只要通脹預期不變，資金流動性過大，市民買房的慾望還是不會變。

    2010廣州租金參考價

    住宅 類別 租金 升幅

    全市　樓梯樓　11.39元/m26.28%

    電梯樓　14.19元/m23.41%

    中心　樓梯樓　20.46元/m29.64%

    電梯樓　26.88元/m25.86%

    商業　路段 123.30元/m22.71%

    寫字樓 22.84元/m21.84%

    新快辭典

    房價租金比：是指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報，是衡量房地産市場泡沫的重要指標之一。一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報要求，房價租金的比值為196-232；如果房價租金比超過300，説在明該區域房産投資價值變小，房價高估；如果低於200，説明該區域投資潛力較大，房價泡沫不大。

    城中村租金漲幅最高

    年漲12.84%

    市國土房管局公佈的《2010年房屋租金參考價》顯示，2010年廣州全市樓梯樓住宅租金漲了6.28%，其中中心城區樓梯樓租金上漲9.64%。租金漲得最快的竟然是中心城區的城中村住房，租金一年漲了12.84%。

    住宅租金漲幅高過寫字樓商鋪

    據了解，2010年房屋租金參考價數據來源由全市房屋租賃管理機構實際辦理租賃合同登記備案數據、部分房地産仲介機構提供的房屋租賃成交數據、網上放盤數據和部分實地摸查數據等四部分構成，數據量共41萬多條。

    數據顯示，廣州全市住宅樓梯樓和電梯樓平均租金分別上升了6.28%和3.41%。其中，中心城區（指北至黃石路、同和，南至番禺洛溪島附近，西至羅衝圍、大坦沙、芳村大道西、花地灣、坑口、廣鋼，東至黃埔範圍內的集中連片的建成區）住宅租金漲得更快。數據顯示，去年中心城區樓梯樓平均租金20.46元/平方米，電梯樓平均租金26.88元/平方米，租金指數與2009年相比分別上升了9.64%和5.86%。不過，城中村租金漲幅更高，尤其是中心城區的城中村住宅，其租金為10.23元/平方米，漲幅12.84%。

    值得一提的是，廣州住宅租金漲得比寫字樓和商鋪租金快。寫字樓去年平均租金22.84元/平方米，租金指數漲幅1.84%；商業路段租金123.3元/平方米，漲幅僅2.71%。而且中心城區電梯樓住宅租金26.88元/平方米，已經高於寫字樓的平均租金。

    海珠番禺白雲住宅租金漲得快

    記者發現，去年住宅租金漲得較快的是海珠、番禺、白雲和天河部分路段，荔灣和越秀的租金以持平和微升為主。

    在房價最高和租金最高的天河區，以往核心區的體育中心商圈一帶住宅租金沒有大的升幅，如天河北一帶電梯樓僅是從2009年的32元/平方米升至33元/平方米。而珠江新城、花園酒店一帶高房價區，去年的住宅租金是下降的。如珠江新城電梯樓租金從2009年的46元/平方米降至44元/平方米；花園酒店一帶電梯樓租金從37元/平方米降至31元/平方米。

    而海珠、白雲和番禺三區因為居住環境不斷改善，在多條地鐵開通後，不少地段的租金價格反而升得比天河、越秀、荔灣等區快。如江南西電梯樓租金從2009年的22元/平方米升至27元/平方米，升幅23%；去年剛開通地鐵的工業大道一帶電梯樓租金從20元/平方米升至26元/平方米，升幅達30%；去年拍出2萬多元/平方米地王的白雲新城電梯樓租金也從21元/平方米升至25元/平方米；番禺祈福新邨電梯樓租金從20元/平方米升至24元/平方米。

    不過，廣州住宅租金最高的還是二沙島，其租金也有一定上升，從2009年的90元/平方米升至95元/平方米。

    租賃所：四大原因致租金快速上漲

    去年，廣州住宅租金漲幅在3%-11%，廣州市房地産租賃管理所負責人表示主要是四方面原因導致租金價格增長快。

    一是樓市調控新政出臺後，房地産一、二手市場買賣成交量萎縮，客觀上造成住房租賃市場需求增加；二是為了確保亞運會、亞殘運會順利舉辦，市委、市政府全面強化流動人員登記和出租屋安全整治，加大基礎設施的建設，使得社會治安穩定、居住環境改善，帶動房屋租金上升；三是2010年上半年廣州進行“三舊”改造，多個城中村進入密集拆遷期，打破了局部地區住宅租賃市場的供求平衡，部分流動人口聚居的熱點區域中小戶型低端租賃房源供不應求；四是物價的上漲及通貨膨脹對房屋租金的上漲産生了一定的推動。

    該負責人同時也指出，廣州市的房屋租賃市場非常活躍，目前全市登記的出租屋有340多萬套，房屋租賃市場供給比較充足。

    住宅租金錶(單位:元/建築面積平方米/月)

　　行政區 區片名稱 樓梯樓 電梯樓 集體

    荔灣區 大坦沙 16 21 10

    荔灣區 原廣州南站南岸路-西灣 21 32 -

    荔灣區 上下九-陳家祠-站前路 24 33 -

    荔灣區 沙面 35 ——

    荔灣區 芳村區政府 26 31 9

    荔灣區 花地灣 25 29 14

    荔灣區 芳村大道東 19 —13

    荔灣區 坑口 20 25 11

    荔灣區 廣鋼 15 20 10

    越秀區 火車站 21 23 16

    越秀區 一德路-光孝寺-舊廣交會 27 29 -

    越秀區 北京南-市政府-越秀公園 21 31 -

    越秀區 五羊新城 23 29 —

    越秀區 大沙頭-烈士陵園-花園酒店-動物園 30 33 -

    越秀區 廣州動物園 24 30 15

    越秀區 花園酒店 30 31 —

    越秀區 烈士陵園-省人民體育場 24 27 -

    越秀區 竹絲崗 22 39 —

    越秀區 東峻廣場-育才中學 26 35 -

    越秀區 東華南路 22 28 —

    越秀區 東山湖 20 36 —

    越秀區 二沙島 95 ——

    越秀區 華僑新村 32 ——

    天河區 麓湖 19 22 12

    天河區 金貴村-天平架 15 24 11

    天河區 沙河大街 18 —9

    天河區 華南植物園-元崗 18 20 13

    天河區 燕嶺-東莞莊 30 35 13

    天河區 天河北-天河南 28 33 —

    天河區 龍口-石牌 27 39 13

    天河區 珠江新城 —44 —

    天河區 五山 28 39 10

    天河區 岑村-小新塘-世界大觀 13 - -

    天河區 匯景新城 —61 —

    天河區 天河公園 21 30 15

    天河區 車陂-東圃 19 25 10

    天河區 黃村 16 20 12

    海珠區 革新路西 25 28 —

    海珠區 濱江路 24 33 —

    海珠區 原海珠區政府 21 31 10

    海珠區 江南西 22 27 10

    海珠區 素桂街 18 25 12

    海珠區 江南大道南-江燕路 22 24 11

    海珠區 南石頭 15 24 10

    海珠區 中大 24 32 13

    海珠區 東曉南-廣州大道南 23 31 10

    海珠區 南洲路 17 26 8

    海珠區 赤崗北 22 32 12

    海珠區 赤崗南 20 26 13

    海珠區 萬畝果園 14 —12

    海珠區 瀝滘 11 17 9

    海珠區 磨碟沙 18 20 9

    海珠區 會展中心 20 23 —

    海珠區 濱江東 21 45 —

    海珠區 工業大道北 20 26 10

    海珠區 新電視塔 25 28 12

    白雲區 新白雲機場——4

    白雲區 金沙洲 15 18 9

    白雲區 桂花崗 24 44 14

    白雲區 羅衝圍-鵝掌坦-棠溪-新市 17 23 9

    白雲區 瑤臺-三元里 18 —11

    白雲區 江夏-黃邊 —23 10

    白雲區 白雲新城 20 25 10

    白雲區 白雲山 21 24 12

    白雲區 南湖 25 33 6

    白雲區 梅花園-五仙橋 ——11

    白雲區 同和 13 16 11

    黃埔區 廣州石化 11 26 —

    黃埔區 大沙地 13 22 11

    黃埔區 文衝-廟頭-夏園-南崗 7 14 6

    番禺區 南浦-洛溪-大石 19 19 10

    番禺區 大學城 ——5

    番禺區 鐘村-南村 17 19 7

    番禺區 祈福新邨 19 24 —

    番禺區 市橋 14 22 9

    番禺區 水坑-淩邊-石基 16 18 5

    番禺區 蓮花山-石樓-海傍 11 20 4

    番禺區 沙灣 12 8 5

    番禺區 橋南 18 27 8

    蘿崗區 開發區西區 14 22 9

    蘿崗區 永和開發區 10 20 8

    蘿崗區 廣州科學城14 18 6

    蘿崗區 蘿崗 9 10 8

    南沙區 黃閣 12 —5

    南沙區 南沙街 13 22 9

    花都區 新華鎮 15 17 10

    花都區 花東鎮、花山鎮 10 11 7

    花都區 獅嶺鎮 10 12 9

    （金羊網）