廣州樓市現實：保障體系將與高房價並行

　　保障房建設資金缺口困局待解

　　林小昭 張艷紅

　　在接連拍出“地王”之後，廣州市相關部門在面對坊間質疑的時候始終保持著沉默，直到日前全市最大體量的保障性住房小區動工，政府幾套班子的領導都出現在動工儀式之上。

　　種種跡象顯示，一方面不斷提升城市價值並捧高地價的同時，廣州也緊鑼密鼓地大力推進保障性住房建設。只是，加大的保障性住房建設力度是否能夠讓廣州解開房地産市場中的種種“糾結”，目前還不得而知。

　　居者有其屋？

　　1月11日下午，廣東省規模最大的保障房小區龍歸城開工儀式在白雲區太和鎮舉行，該小區是廣州學習借鑒新加坡、香港公共房屋建設管理成功經驗建設的大型保障房項目。

　　龍歸城東臨廣從路（105國道），南近龍興西路，西鄰106國道，北靠黃興田路。項目總用地面積34.57萬平方米，總建築面積約105萬平方米，規劃建設1.2萬套住房，居住人口約3萬人，計劃于2012年底前竣工。

　　該項目將供應廉租房、公共租賃房、經濟適用房、限價房等多種類型的保障房，其中公共租賃住房的面積、套數佔一半以上。也就是説，龍歸城裏將有6000套以上公租房。

　　據悉，去年廣州新開工建設12個保障房項目，包括去年底已經實際動工的龍歸城項目，新開工面積達308萬平方米，房屋4.07萬套，去年新開工建築面積佔“十一五”期間保障房建設總量的50%。去年廣州共完成住房保障26230戶，超出省下達的住房保障14400戶工作任務的82%。

　　2010年12月22日召開的政協十一屆廣州市常委會二十三次會議上，廣州市政協城建資源環境委提交的一份《大力推進保障性住房建設和管理的建議》（下稱《建議》）顯示，“十一五”期間，廣州市財政共落實保障房建設資金40多億元，建設保障性住房8萬套，建設面積達600萬平方米。

　　資金困局待解

　　大量增加的保障性住房，給政府資金提出了新的挑戰。上述《建議》顯示：“廉租房和公共租賃房最大的問題是房源和資金不足。”

　　目前廣州廉租住房的開發經營管理都由廣州房改住建辦統一負責，整個廉租住房建設開發過程基本沒有開發商的參與，在目前租售比嚴重失衡的情況下，單靠房租尤其是低收入家庭的房租，很難解決保障性住房的融資問題。此外，廉租房和經濟適用房的建設比例不合理也是目前廣州保障房存在的一大問題。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，保障房建設的兩大難題包括項目位置和資金不足。用地方面，選址都在城市外圍地區，位置偏遠。在資金方面，由於開發商建設保障房的平均利潤只有3%，所以他們建設保障房的積極性很低。

　　去年底，廣州市住房保障辦在向市人大彙報住房保障工作時表示，今年保障房建設資金超過80億元，目前資金存在缺口。

　　對於資金問題，廣州市委常委、常務副市長蘇澤群表示，去年開工建設的保障房所需的資金已經全部到位。今後應加大保障房建設力度的需要，廣州可能會提高從土地出讓金中提取建設保障房的比例，其提取比例會在原來10%的基礎上上調，具體上調多少的比例會通過即將舉行的市人大會議確定。

　　難逆轉的房價？

　　對於近期公佈的保障性住房建設規模，廣州一位開發商頗感擔憂，稱房産稅、信貸收緊、加上目前的保障房，都給未來的商品房市場增加了不確定因素。

　　但是，大多數業內人士並不擔心廣州的房價，因為自從廣州投入鉅額資金用於城市面貌和城市環境的改善以來，房價已經出現大跨步上漲。

　　在1月初的一次地産沙龍上，合富輝煌執行董事李慰指出，整個亞運會總投資達到1200億，這其中用於城市面貌和環境改善的預算資金達到1090億元，廣州的經濟地位、國際形象都得到了很大的提升，廣州房價自然有很強的上漲動力。

　　網易房産監測陽光家緣網簽數據顯示，去年1月1日至12月28日，廣州十區一手住宅網簽均價高達13107元/平方米，同比升38%。

　　這其中，去年開始啟動的三舊改造極大地提升了廣州的城市價值，也提升了整個城市的土地價值。數據顯示，儘管去年廣州土地出讓的年度收入僅為361.86億元，並被擠出國內賣地收入的十大城市之列。但去年頻頻出現的地王，還是讓外界進一步看漲未來廣州的房價。

　　去年11月25日，廣鐵的一宗老廠房地塊，便在各路巨頭爭奪之下以86億元成交，較起拍價47億元溢價80%，樓面地價17276元/平方米，刷新廣州市區樓面地價新高。

　　緊隨其後的12月16日下午，房地産企業陣營當中的頭牌央企保利地産與中海地産先後以約20000元/平方米的樓面地價，刷新廣州土地單價的紀錄。

　　這也讓很多人士擔心未來廣州中心城區房價將直追北京、上海和深圳，屆時城區樓價有望普遍達到每平方米三四萬元左右。因為雖然是一線城市，但廣州的房價一直明顯低於京、滬、深，而跟廈門、福州等二線城市相近，這也成為很多業內人士看漲的一個重要原因。

　　廣州市社科院研究員彭澎認為，從城市定位和聚集的資源來看，廣州的樓價不大可能與京、滬看齊， “從城市的劃分來説，我們將廣州劃分為一線城市，但它未必具備一線城市的購買力。”彭澎説，全國人民都會到北京、上海買房，這是廣州所不具備的，購買力的差別決定廣州房價不會達到京、滬的水平。“所以廣州一線城市、二線樓價的局面應該會維持一段時間。”

　　儘管如此，大多數人依然相信房價很難逆轉向下。而擴大保障性住房覆蓋範圍，已經成為許多中間階層的訴求。

　　近期廣州市委常委、常務副市長鄔毅敏在市人大常委會召開的視察彙報會上透露，廣州住房保障人群將從戶籍人口向非戶籍人口延伸，將非戶籍引進人才、新就業人員和優秀外來務工人員等納入住房保障。

　　但對於更多的普通白領以及外來大學生來説，高漲的房價令人“望樓興嘆”的同時，包含了各種嚴格限定條件的保障房又遙不可及，在各種壓力之下，購買一套市區的二手房或者市場租房或許是更為現實的選擇。

　　彭澎認為，現在普通白領買二手或者小産權房也是一個很好的選擇，“如果小産權房放開，將對樓市是一個比較大的衝擊。”