深圳排隊等候房産稅試點 或成第三個開徵城市

　　隨著重慶明確宣佈今年開徵高檔商品房房産稅，而《中國證券報》亦報道，上海和重慶兩地的房産稅徵收方案將由財政部&&最快一季度內聯合在北京宣佈。加上國務院近期修訂房産稅暫行條例，賦予國務院更多稅收開徵及減免的權限，這被媒體解讀為替地方試點房産稅鋪路……以上這些都將房産稅再次拉回到深圳市民的視野內，對於明顯屬於房價高企城市的深圳，開徵房産稅這一雙談了一年多的政策“靴子”會否會在今年內落地？

　　與此同時，在2011年兩會的深圳市政府報告中提到要探索開徵房地産稅和環境保護稅，這使深圳成為繼重慶、上海之後，第三個將房産稅寫入政府工作報告的城市。同樣，深圳市兩會上，深圳市長許勤、副市長陳應春分別表示，深圳開徵房産稅是一個大方向，初步方案曾經上報到中央，但什麼時候施行，暫時沒有時間表。對於房産稅，陳應春表示：“可能是中央統一部署，讓上海和重慶先試點。但我覺得房産稅的問題，將來對深圳乃至全國很可能都是一個方向。”

　　而據媒體報道，深圳市人大常委會主任在兩會期間透露，深圳還在排隊等候通知，有望成為(房産稅)第三個試點的城市。

　　而業內對於房産稅的關注則更為具體，畢竟即使在深圳宣佈徵收房産稅，“徵收的稅率、範圍、基準，徵收是按月還是交易時一併徵收，這些細節問題都會影響到房産稅徵收的效果”。進入2011年，深圳樓市依然保持整體向上的發展趨勢，此時房産稅是否落地也是深圳房地産市場2011年最大的懸念。

　　徵收範圍

　　所有房屋徵稅還是新購住房？

　　房産稅，作為一個新稅種，其徵收將是一個極為複雜的系統工程，包括完善房屋登記系統、科學合理評估房屋價值等，都有大量工作要做。

　　世聯地産首席分析師王海斌表示，要徵收房産稅還有很多東西需要明確，比如房産稅是所有的住房都收，還是針對新購住房，即使是所有住房都收，那第一套自住的房子收不收？

　　而深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平則認為，房産稅的徵收對象應該是增量房産，也就是投資性、投機性，以保值增值為目的的購買、持有房産的行為，“對於那些自己居住需要的房子，應該不收稅，而對於業主擁有的第二套、第三套甚至更多的房子才收稅。”國世平説。但隨之而來的就是，業內人士也反問，對增量房産徵收房産稅，那政策對現在已經有多套房産的人就沒有效力。

　　“應該針對所有的持有房産。”綜合開發研究院旅遊和地産研究中心主任宋丁表示，“稅收應該是公平的，不存在什麼樣的房子收稅，什麼樣的房子不收稅。”宋丁告訴記者，他不贊同重慶這種只對高檔商品房或者投資投機性房産收稅的做法，那是一種短期應急調控的做法，而不能成為一種稅收政策。

　　而按照去年11月深圳有消息稱，房産稅將在深圳試點，深圳市房産稅初步擬定“分類累進”徵收模式，即根據家庭擁有房屋套數或面積的不同，制定並徵收不同稅率房地産稅的累進徵稅方式。這意味著深圳版房産稅將面向所有房屋徵收，家庭擁有套數或面積越高，徵收稅率越高。但這種説法隨後被地稅部門否認，説沒有接到總局下發要在深圳試點的通知。

　　徵收方式

　　按年繳納還是交易時一次性收取？

　　房産稅如果實行，徵收的方式是怎樣的？王海斌表示，首先房産稅怎麼徵收沒有明確，是按登記價，還是相關部門每年做一次評估，是按面積收取還是按套數，這些都需要明確。

　　即使是評估價格，那麼是按片區來評估還是按照小區來評估，世華地産市場研究總監肖小平表示，是所有房産徵收，還是有分類；房産稅是像物業管理費一樣每年交呢，還是在交易時一次性收取，“這些都會影響其實施後對市場的影響”。

　　在深圳房地産市場，由於買賣房産時“陰陽合同”的存在，深圳房産登記價與實際價格之間往往存在巨大差異，按照登記價作為基準來徵收則必然與實際徵收效果差距較大，而如果按照“評估價”來徵收，則産生由誰評估、以片區為單位還是以小區為單位等一系列問題。如果由房地産評估機構來評估價格，那以評估價作為基礎的徵稅又會帶來房地産評估機構是否能規範操作的問題。

　　“如果像交物業費一樣按年交，則缺乏一定的執行基礎，容易産生拖欠，而如果是交易時收取，按照目前深圳市場供小于求、賣家費用常常轉嫁到買家的市場環境，這筆稅費有可能最終由買家負擔，從而成為推高房價的助手。”一位房地産業內人士表示。

　　稅率方面，重慶開徵房産稅的稅率尚未公佈，但已有多方猜測稅率恐在0.5%—1.5%之間，而此前有傳聞説深圳版房産稅的稅率則在0.5%—0.6%之間，稅率上限遠低於重慶此次猜測的水平。以一套100萬元總價的房産來計算，如果0.5%—0.6%的房産稅率則意味著每年繳納5000—6000元的稅費，折合每月400—500元之間，“按照深圳房産的租金水平和上漲速度，這部分很容易由租金來消化，最終轉嫁出去。”一位深圳地産業內人士表示。

　　徵收效果

　　房産稅會抑制房價還是會被轉嫁？

　　“如果深圳實行0.5%—0.6%稅率，對市場影響不大，而且完全會被轉嫁。”美聯物業市場研究部徐楓表示，在深圳市場長期的供求失衡使市場形成“供小于求”的預期，買賣房産時價格基本都是賣家實收價，因此如果房産稅徵收，那對於房産的長期持有者來説，他會將房産稅轉嫁到租金上，而對於短期持有者，他會在出售時將房産稅轉嫁到買家身上，“更有甚者，他會誇大房産稅的效果，加價超過房産稅徵收額度”。

　　肖小平則不這麼認為：“經過這輪調控政策，市場不是過熱的，此時業主想要把數萬的稅費直接轉嫁給買方是不大可能的。”肖小平同時表示，雖然房産稅出臺可能的效果並不如我們現在預想的好，但它的出臺一定會對市場産生利空影響，成交量會下降，價格就失去上漲的支撐，另一方面，“房産稅可操作的空間很大，一旦出臺可通過稅率等的調整成為密集調控的一種手段”。

　　王海斌表示，在目前市場限貸、限購、高通脹的背景下，房産稅使業主放盤的效果不會很明顯，沒有其他投資品比房子更好了。

　　宋丁表示，房産稅將逐步替代政府的土地財政，加上政府加大保障房的供應，使市場供需關係逐步平衡，這才使政府逐步走出房地産市場調控階段，使市場健康。而就目前，王海斌依然覺得深圳出臺房産稅的可能性不是很大，“房産稅的傳言非常多，但深圳徵房産稅的目的是什麼呢？除了增加財政，短期還達不到市場調控的效果，而且不到具體出臺時所有徵收方式都明確的時候，是無法評估其市場影響的”。

　　隨著重慶明確宣佈今年開徵高檔商品房房産稅，而《中國證券報》亦報道，上海和重慶兩地的房産稅徵收方案將由財政部&&最快一季度內聯合在北京宣佈。加上國務院近期修訂房産稅暫行條例，賦予國務院更多稅收開徵及減免的權限，這被媒體解讀為替地方試點房産稅鋪路……以上這些都將房産稅再次拉回到深圳市民的視野內，對於明顯屬於房價高企城市的深圳，開徵房産稅這一雙談了一年多的政策“靴子”會否會在今年內落地？

　　與此同時，在2011年兩會的深圳市政府報告中提到要探索開徵房地産稅和環境保護稅，這使深圳成為繼重慶、上海之後，第三個將房産稅寫入政府工作報告的城市。同樣，深圳市兩會上，深圳市長許勤、副市長陳應春分別表示，深圳開徵房産稅是一個大方向，初步方案曾經上報到中央，但什麼時候施行，暫時沒有時間表。對於房産稅，陳應春表示：“可能是中央統一部署，讓上海和重慶先試點。但我覺得房産稅的問題，將來對深圳乃至全國很可能都是一個方向。”

　　而據媒體報道，深圳市人大常委會主任在兩會期間透露，深圳還在排隊等候通知，有望成為(房産稅)第三個試點的城市。

　　而業內對於房産稅的關注則更為具體，畢竟即使在深圳宣佈徵收房産稅，“徵收的稅率、範圍、基準，徵收是按月還是交易時一併徵收，這些細節問題都會影響到房産稅徵收的效果”。進入2011年，深圳樓市依然保持整體向上的發展趨勢，此時房産稅是否落地也是深圳房地産市場2011年最大的懸念。