我的家誰做主

    首播時間：2010年9月25日

    剛才大家看到的是去年上映的電影《業主奏鳴曲》中的一些片段，而在現實中物業糾紛也時常困擾著小區的業主們。據這個電影的編劇介紹，片中的很多情節取自發生在北京小區的物業糾紛。對於很多人來説，買房是他們生活中最大的一筆花銷，但當家卻不能做主，這就是許多小區業主面臨的尷尬。不過再過幾天北京的業主們會有一個好消息，在幾易其稿後，新的《北京市物業管理辦法》將於10月1號開始正式施行，不少人對這個辦法寄予了厚望，稱它能在很大程度化解業主和物業之間的矛盾，那麼，當前造成小區物業糾紛的主要矛盾又是什麼？為此，我們欄目從今年六月份起，對北京的部分小區進行了調查，沒想到調查剛開始，我們就接到了一個小區業主打來電話。

    一、有家難回

    (2010年6月27日，下午2點)

    在北京市宣武區廣安門外的榮豐家園，我們見到了這位舉報人，她姓張，是一名退休教師，當天晚上，張老師正在給學生補課，突然接到一個電話，電話裏傳來一陣陣救命聲。“救命啊，救命啊，他們打人了，就是劉勇的手機。”

    被打的人是住在7號樓業主的劉勇，當張老師從家趕過去見到劉勇時，劉勇已經躺在了醫院，血流滿面，這些是當時其他業主給劉勇拍下的頭部受傷的照片。張老師説：“大家心裏都特別恐懼，沒有一種安全感。”

    榮豐小區位於北京西客站附近，屬於北京的城區，2003年因打出小戶型的概念而火爆京城，劉勇也是在這一年，成為了第一批入住的業主，但張老師説，現在這個小夥子已經不敢回家了，而且也進不去家了。我們提出到劉勇家看看，張江川為了安全起見，帶著我們從地下車庫繞道來到了劉勇家。剛進入劉勇家的樓道，我們就聞到了刺鼻的惡臭，原來他家門上被人潑了糞便。張老師説：“原來地上全部是(糞便)，現在這個業主已經不在這兒住了，就是劉勇，他沒有辦法回來，住在朋友家了。”

    劉勇家門口的地面已經被清潔工打掃乾淨，但門上糞便的痕跡還依稀可見，張老師説，昨天晚上，劉勇一回家，發現大門的鎖眼被堵上了，家裏的電也被掐斷，他趕緊報了案，民警也趕到了現場，做了筆錄，等民警走後，劉勇正在清理家門口的糞便時遭到了襲擊。劉勇到底和誰結下了這麼大的恩怨？事情的起因又是什麼呢？我們幾經週折，終於約到了他。“我應該縫了五針，但是最後(鑒定)結果還沒出來呢，有可能是，我還不清楚，反正看法醫了。”

    劉勇今年36歲，是一名英語翻譯，16年前從湖南就來到了北京闖蕩，2003年，他終於攢夠了30多萬元，在榮豐買了一套不到30平米的小戶型。回憶起那天晚上的情景，劉勇至今心有餘悸。“突然衝出七八個人，我一看我都不認識，戴著物業的胸牌，你打我們的人，然後追，把我從五樓，我那時候腦袋流著血，把我從五樓追到一樓，完了追到兩棟(樓)，七八號樓中間，追到100多米，三四個人對我進行拳打腳踢。”

    劉勇分析，從去年6月份開始，他和張江川等幾位業主一直在籌備成立榮豐的業主委員會。而根據以往的經驗，很多小區成立業主委員會之後，做的第一件事就是炒掉原來的物業，這當然是物業公司不願看到的。“潑糞這種，通過我給大家一個警告，採用非法的行為給大家一個警告，告訴你們不要以為業主怎麼怎麼著。”

    因為不敢回家，劉勇現在身上穿的衣服都是朋友借給他的，頭上還包著紗布，這兩天，他沒上班，怕公司的人問起來，不知道該怎麼回答。他一直在等待派出所的消息，希望這個案子能有個説法，他正在外面租房子，暫時不打算回榮豐的家了，籌備業委會的事他也不想參與了。“我會考慮退出了，是這樣。我心有餘，但我現在還是支持(成立業主委員會)，畢竟我付出很大的心血，我覺得很對不起大家，但我確實是有自己的(顧慮)。”

    事實上，劉勇的遭遇並非個案。2005年，上海衛視的兩名記者在調查榮豐而二期的樓板質量時，就遭到了不明身份人員的毆打。2008年10月底，榮豐小區裏的四家商鋪也遭到了不明身份人員的打砸。

    之前的事例和劉勇的經歷讓張江川擔心，類似的事兒很有可能還會發生，現在參與籌備業主大會的志願者已經有上百人，一些業主已經受到了騷擾。張江川説：“我們現在等於是籌備組已經有三個人被掐水掐電，包括四號樓昨天有一個業主給我打電話，樓長就親口跟他説，説你不要參加這個了，你要參加你就要挨打。”

    今年已經56歲的張江川本該和其他退休老人一樣，享受悠閒的生活，自從成了榮豐小區業委會的發起人後，她都不敢獨自走在小區走路了，但張江川覺得越是這樣越説明必須要成立業主委員會，只有成立了業主委員會，業主才能成為小區真正的主人。

    安居樂業是中國人對美好生活的一種憧憬，而“安居”的具體體現就是要看你有沒有房住或住什麼樣的房。在計劃經濟時代國內城鎮居民的住房是靠分配獲得的，1996年住房制度改革後，伴隨著住宅商品化的進程，房屋的屬性也發生了改變，住房變成了房産，居民也變為了業主。其實，業主是一個舶來詞，直譯成中文的意思是“家的擁有者”，但這個家不僅包括購房者的住房，還包括所在小區的公共設備、設施和公共空間，比如，樓道、綠地、地面停車場等等。面對這樣一筆龐大的財産，單個業主是無能為力的，這時候就需要一個專業機構幫著業主打理，於是物業公司開始走進業主的生活。

    二、派來的“管家”

    張江川告訴我們，在2007年前，為小區服務的是另一家物業公司，2007年後，小區的開發商未經業主同意突然改換了一家物業公司，而新的物業公司也帶萊了新的問題。“任何人都能(進)，這個樓裏沒有任何保障，誰都可以進，北京市哪有這樣的小區。”張江川説

    小區的環境真的有那麼差嗎？我們決定去體驗一下，還沒進小區大門，問題就出現了。張江川説：“原來是這樣，車庫是從那邊進來，從這邊應該出車，現在它等於車庫出入都走那邊那口，等於把這個門就堵住了，堵住以後，就把這兒開了這麼一個小門，就跟狗洞似的，天天就從這(走)，是為了少設人在這兒當保安，所以這兒就可以不用保安了。”

    我們在這個門口計算了一下，10分鐘的時間，先後有87個人從這裡進出，卻沒有人過問，小區不封閉，意味著什麼人都能進去，安全的隱患就這樣埋下了。走進小區，我們發現，敞開的門，可不止一個，這是張江川住的樓，樓門口的大門同樣是敞著的，榮豐小區一共17棟樓，17個樓門都是這樣。“這個是門禁，因為它是磁性的嘛，要刷卡。”“這兒就是刷卡？”“對，刷卡的這個，系統告訴壞了，沒法修，所以他説現在門禁的問題解決不了，所以白天24小時就這麼敞著。”

    張江川住的這棟樓，是按每平米3.18元收的物業費，張江川説，按照這個標準，樓門口應該24小時有保安值守，但這個座位已經空了很久。樓裏的這個佈告欄，貼著兩個警情提示，説小區近期有入室盜竊現象，讓業主加強防範，我們注意到一下日期，短短三天，就貼出了兩個警情提示。榮豐的一些業主反映，小區的治安狀況差已經影響到了這裡的房價，和附近一個檔次相似的小區相比，榮豐的房價要低10%，面對這樣的狀況，有些業主開始拒交物業費。“你等於是收的物業費裏，有保安這一塊，但是你不提供服務，那當然很多人就不交物業費。”

    一旦不交物業費，業主們很快就發現家裏的水、電就都斷了。採訪中，我們發現，很多業主都有過這樣的遭遇。“保證在10分鐘之內，電力公司的人馬上就到，説我們從來不敢離開你們小區，長期住在你們小區，説為什麼我們來得這麼快，説每次來了，説你看，都給業主留下了，你看這根線給剪了，火線。”

    小區亂，業主不交物業費，不交費，物業公司則聲稱因為沒有經費，不得不降低服務標準，於是榮豐小區就陷入到了一個惡性循環，業主與物業的矛盾不斷被激化。張江川説：“榮豐社區這麼多的撬門的，偷盜的，丟自行車的，到處發小廣告的，問題非常非常嚴重，等於收的物業費裏有保安這一塊，但是你不提供服務，當然很多人就不交物業費。他還覺得業主太刁鑽，你們不交物業費，你們這個那個，他自己覺得還挺委屈呢，我們搭了那麼多錢，業主不交物業費，實際上，你從來就沒公佈過，沒公示過你們收費的情況，我們哪知道你們這些錢都做什麼用了。”

    有人把物業公司和業主的關係比喻為管家和主人，但榮豐小區裏的這位管家為什麼總讓主人生氣呢，榮豐業主告訴我們，很重要的原因是這個管家根本不是他們請來的。現在榮豐小區的物業公司是開發商下屬的全資子公司。成立於2006年，也就是在這家公司成立後不久，便接替了原來的物業公司。是誰給了開發商隨意選擇物業的權利呢？現行《物業管理條例》規定：在業主大會沒有召開前，物業公司由開發商代為選定。由開發商選定的物業公司很多是開發商的所屬公司，人們形容開發商與物業之間的這種關係稱作“父子關係”，正是有了這個父親的關照，物業公司對業主的投訴一般都採取置之不理的態度。“我們每個人去物業那裏，要求你出示這個，出示那個，物業講話，我沒有必要搭理你，你們是個體，所以我們現在認為成立業主委員會是非常非常重要的一件事。”

    近年來北京的物業糾紛呈逐年上升的趨勢，榮豐小區現在屬於北京新合併的西城區，在2010年之前，歸原宣武區管轄。據統計，2008年，該院全年受理這類案件402件，2009年宣武法院受理物業糾紛案件1029件，短短一年數量上漲了1.5倍。北京海淀區法院2009年受理的物業糾紛案件4000余件，幾乎佔到該院案件總數的一成。北京昌平區法院2009年全年受理物業糾紛案件1027件，2010年僅第一季度已受理物業糾紛案件635件。值得注意的是，宣武法院2009年共有210件物業案件判決結案，結果均為業主敗訴。

    投訴、拒交物業費，都無濟於事，那怎樣才能解決問題呢，業主們想到了成立業主大會。根據《物業管理條例》規定，只有業主大會才有選擇物業公司的權力，這就意味著在業主大會召開後，如果現在物業公司的服務不能讓業主滿意，業主們完全可以炒掉這個物業公司。但業主大會又該如何召開呢？

    三、要自己當家

    榮豐小區的業主們希望趕緊把業主大會開起來，但因為從來沒幹過這個事，他們決定還是請專業人士幫幫忙，這一天，張江川找到了社區問題方面的專家舒可心。舒可心告訴張江川，業主要想讓自己交的物業費花得明明白白的，就必須有自己的組織，這個組織就是業主大會。

    如何召開業主大會呢？有人叫張江川去找舒可心，説他去過北京上百個小區，有10多年的社區維權經驗，是個熱心人。幾天后，舒可心應約來到了榮豐。聽説籌備業主大會的志願者被打，舒可心馬上為張江川支了一招。“物業公司現在的狀態，發展商的狀態是不是非常對立，非常對立的話，那麼這些，咱們這些怎麼説呢，相當於志願者，是不是要一個人給他們買一份保險呢。”

    按照舒可心的理解，業主請來物業公司，主要是負責管理歸全體業主所有的小區的公共部分，所以，只有選舉産生一個代表全體業主的組織，也就是業主大會，才能真正監督好物業公司，讓他把業主的每一分錢都花得明明白白。“所有業主給他錢，如果大家再不看著這個錢，那它‘偷錢’是自然的，因為他是商業機構嘛，降低成本，提高利潤是它自然的。”

    舒可心給張江川捋出了一張召開業主大會的路線圖，第一步就是徵集簽名，啟動業主大會，在北京，必須有20%的業主同意，才能啟動業主大會。舒可心讓張江川做好思想準備，因為這一步走得會非常艱難。榮豐小區一共有5700戶，這意味著如果拿不到20%的業主、也就是1140戶業主的簽名，啟動業主大會的事就得擱淺。

    如果業主大會成功啟動了，第二步就是要成立籌備組，業主可以自願參加，最後根據票數的多少，選出籌備組成員和組長。籌備組成立後，就要在規定的時間內，組織召開業主大會，選出業主委員會。

    小區是所有業主的，所以遇到聘請物業、動用公共維修基金這樣的大事必須全體業主進行集體表決，但業主平時各有各的事，想湊到一起票決並不容易，這個時候就需要有一個常設機構組織業主開會，這個機構就是業主委員會。

    那麼選出來的業主大會和業主委員會到底是什麼關係呢？舒可心打了一個形象的比方。“業主大會是這個小區的老爺，老爺們，所有業主花錢雇了一個驢，給大家拉磨，這驢就是物業公司，然後選了一個狗，這個狗就是業主委員會，看著這驢給大家拉磨，所以物業公司和業主委員會都是全體業主的公僕，都是業主大會的公僕，只不過物業公司是幹具體的活的，業主委員會是看著他的，對吧，就這樣，當業主委員會發現物業公司幹得不好的時候，就汪汪，説你幹得不成你得改。”

    榮豐小區的業主終於邁出了召開業主大會的第一步——徵集小區業主的簽名。張江川説：“我覺得成立業主委員會是大勢所趨，有這些業主的支持，我也是一點點在做，剛開始簽字的時候就我一個人，後來我們現在光志願者，就有二三百人了，全體小區的業主都支持這個事。”

    榮豐小區一共有5700戶，這意味著張江川他們至少要敲5700次門，如果和每位業主談上3分鐘，就需要285個小時，即使24小時都在工作，也至少要10多天的時間，假如趕上業主不在家，還要再去。三個月後，張江川終於拿到了2400多份簽名，這意味著他們已經可以進入建立業主籌備組了。但他們發現，走出這一步也很艱難。

    (2010年7月4日，下午2點)

    這是北京一個尋常的週末，但對於榮豐小區的一些業主來説，這天很特殊，他們準備了近一年的業委會籌備組成員投票，今天將公佈結果。距離正式公佈結果還有三個小時，很多業主就早早守在了居委會門口。下午5點，在居委會書記的監督下，業主們將當場唱票，最終根據票數多少，選出15名籌備組成員，15名候補成員。接下來，如果這份投票的結果得到了街道辦事處的認可，他們就可以開始召開業主大會，推選業委會成員了。

    張江川今天穿得特別正式，她説，為這一天，她等了一年。我們注意到在整個過程中，張江川拍了很多照片，還專門請人做了會議紀要。之所以這麼做，是因為別的小區業委會主任告訴她，如果以後有了糾紛這樣可以有據可查。下午六點，在居委會和在場業主共同監督下，為期一週的投票正式結束。

    這次投票共收到71張有效選票，最終張江川以69票入選籌備組。而在入選名單中，我們也發現了之前被打的業主劉勇的名字。

    臨走前，在場的業主一塊拍了張照片，同時對於他們來説，今天的確值得紀念，畢竟他們朝目標又邁進了一步。

    四、深夜斷電

    (2010年7月5日，晚上7點)

    就在籌備組投票後的第二天，我們接到了張江川的電話，她説她家裏出事了。我們隨即趕到了那裏，這時很多業主已經聚集在了張老師家裏。“無緣無故地，我這兒也不欠他物業費，你説是不是登峰造極了，太猖狂了。”

    原來，淩晨四點左右，張江川上洗手間時，發現家裏停電了，她立刻警覺起來，隨後又發現她家大門的鎖眼也被強力膠水給封上了。“電線給剪斷，把裏面的空氣閥給卸掉，這不是專業人士，一般人是幹不了這事的。”“那您覺得他們為什麼要掐電？”“那我又不欠他物業費，我又跟別人沒有什麼矛盾，唯一的理由就是我們組織了業委會的籌備組嘛，前期的這些活動，那肯定是衝著我們，昨天剛剛投票完嘛，對不對。”

    張江川已經報了案，但是她擔心，籌備組的其他人很可能會遭遇同樣的事情，因此必須向管轄的派出所尋求幫助。20多名業主來到了派出所。

    警察説：“下午我們倆去了一趟(小區)。”業主説：“我們現在就想尋求政府，尋求我們派出所，來怎麼保我們一方平安。”“我認為即使是物業費拖欠，他也應該搞清楚為什麼人家要拖欠物業費，不應該説是因為你拖欠物業費，我就給你掐電，甚至不拖欠物業費，可能就因為我們參加業主籌備委員會，就給你掐水、掐電，就給你大門上潑糞。”天寧寺派出所副所長譚權説：“作為我們來講，我們給大家提第一個觀點，公安機關永遠秉公辦事。”

    經過近一個小時的溝通，分管榮豐家園的副所長表示，首先已經當面要求物業公司不允許再採取掐電堵鎖眼的方式解決糾紛。“派出所給他提了一條，這種事情，以後杜絕。”

    另外，派出所會出面聯絡開發商、物業公司和街道辦等各方坐下來和業主進行一次商談，大家就小區未來的管理問題好好談談。