德銀最新報告稱，貸款利率下調惠及按揭貸款，將可帶動樓市需求反彈，令地産板塊受益。然而，上海濱江地區豪宅價格的疲軟走勢，卻讓人們松了一口氣。

　　此前，世茂濱江花園以7萬多元/平方米的成交價迅速賣剩至只有1套複式，接著中糧海景公寓以11萬元~12萬元/平方米的成交價格銷售，濱江凱旋門的最低成交價格降至9萬多元/平方米。

　　一度以稀缺的江景而聞名上海的陸家嘴豪宅漸漸失去了保值的作用。和高端的奢侈品一樣，那些曾以高價銷售的樓盤，在面對比自己更頂級的産品時，不得不以降價的方式來減少銷售壓力。

　　濱江地區的價格戰

　　4月底，新鴻基地産濱江凱旋門項目一套“樓王”標出的24.2億元天價，曾讓人驚呼新的 “全國最貴公寓”又將在上海濱江誕生。然而，在正式開盤時，濱江凱旋門不到10萬元/平方米的最低成交價卻讓人大跌眼鏡。

　　此前，世茂濱江花園 “樓王”——5號樓的剩餘公寓以7萬多元/平方米的價格銷售。在此之後，陸家嘴地區又有多個樓盤選擇以低價或者平價銷售。以中糧海景為例，今年6、7月份的成交價格僅和該項目2009年11月的均價接近。

　　價格走低的趨勢還在延續。預計于8月份推出豪宅項目的瑞安建業董事總經理黃勤道説，將推項目住宅部分的回收週期不超過3年，項目預計將在明年年中前全部售罄。他同時透露，這一項目的成本比周邊其他樓盤更低，會以更有競爭力的價格吸引客戶。

　　上述項目如果上市銷售，或將引發陸家嘴地區新一輪的價格戰。事實上，當地多家樓盤的開發、銷售週期都在7年以上。以湯臣一品為例，早在2002年就已經獲得了地塊；而世茂濱江花園的開發、銷售時間更是早在2000年以前。

　　至於新鴻基地産的濱江凱旋門項目從拿地到銷售，也有7年曆史。這些項目漫長的開發週期，給後期的銷售、收益增加了一定的風險。

　　價格趨勢或將延續

　　“房子這種東西其實是逐漸貶值的，因為産品、戶型一系列配置標準不會帶來更大的增值效應。要求整個營銷團隊必須在每個月的去化中保持持續穩定的舊貨去化量，達到整個新貨和舊貨去化的全面推進。”陸家嘴地區一樓盤的集團營銷總監在和同行作交流時分享了她的營銷觀念。

　　中房信分析師薛建雄非常認同這一觀點，他表示，陸家嘴地區的很多高端樓盤諸如世茂濱江花園的産品設計、建材等都是10年前的，已經遠遠落後於行業的平均水平。在區域內出現更多設計新穎、建材標準高的樓盤後，自然會失去競爭力，價格出現下滑，甚至直接以兩三年前的價格對外銷售。

　　第一太平中國區董事長劉德楊説，事實上目前很多高端樓盤相較過去並沒有降價，有些項目的成交價格依然高於過去幾年。所謂的降價，其實僅僅只是較預期價格有所下跌。DTZ華東區住宅部董事伍惠敏表示，過去幾個月成功熱銷的樓盤不僅花費了大量廣告費提升知名度，還普遍以8折降價銷售。她認為，未來的市場依然將延續之前的趨勢。