7月3日，某著名房地産顧問機構發佈報告稱，中信泰富(00267，HK)上海項目申宏大廈(正式名稱應為“申虹廣場”)整體出租率僅由年初的0%上升至年中的2%，且租金價格由年初的4.5元/平方米下調至4.2元/平方米。

　　對此，《每日經濟新聞》記者向中信泰富方面進行核實，但未得到回應。不過，21世紀不動産等多家房地産機構昨日(7月5日)向記者證實，申虹廣場目前的出租率確實不高，即使在近期安捷倫租賃了其中6000平方米寫字樓之後，其整體出租率也只增加至百分之十幾，仍低於上海平均水平。

　　出租情況遜於市場同類物業

　　7月3日，上述機構發佈《2012半年市場回顧及展望》透露，相比去年同期，上海寫字樓的租金同比上漲10%~15%，和去年底相比，租金上漲2.12%。在37.2萬平方米甲級寫字樓的巨量供應下，上海寫字樓空置率依然維持在低位，平均空置率僅為8.81%，其中浦東為4.93%，供應量較多的浦西也不過10.94%。

　　在此背景下，今年新上市的寫字樓紛紛出現了快速出租的勢頭。單位平均租金僅9元/天的嘉裏中心二期僅半年時間，出租率就由10%上升至70%，且租金價格已上漲至12~13元/平方米天。而年初出租率就已經達到50%的雅士大廈，截至6月底，出租率更是升至98%。另一位於浦東的東方金融廣場，儘管是銷售型寫字樓，半年時間銷售率也由原來的20%上升至50%，售價則上漲了8000元/平方米，達到58000元/平方米。

　　但是，申虹廣場是這些項目中唯一齣租情況欠佳的。截至年中，出租率僅為2%，租金價格更是出現下調，由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期，安捷倫租賃了其中6000平方米，才使其出租率有所上升。

　　根據中信泰富年報，申虹廣場項目是中信泰富今年在上海竣工的唯一一個投資類物業。上海市城鄉和建設交通委員會資料顯示，這一項目的總投資額達到7.4億元。而如果以2%的寫字樓出租面積計算，該物業在上半年可以確定的租金收益僅為100多萬元。

　　何以投入這麼高，租金回報卻這麼低？21世紀不動産上海銳豐綜合事業二部經理吳曉明表示，周邊的寫字樓租金水平較低，多在3元/平方米天，進而影響到了物業的租賃。他認為，以目前的市場情況，即使到了年底，申虹廣場的出租率也難以上升至80%以上。

　　或影響集團整體估值

　　申虹廣場的低出租率和租金價格，有可能進一步拉低中信泰富的租金回報率。年報顯示，中信泰富的租金收入僅為8.69億港元，僅為價值152.7億港元的投資類物業的5.69%。而上述申虹廣場的出租率和租價，有可能進一步影響中信泰富的投資類物業租金收益率。

　　值得一提的是，此前，香櫞等境外機構在做空中國房地産公司時，就是以租金回報水平質疑公司的估值。雖然有多家投行發表報告，認為這種質疑不專業，但一定程度上仍然讓市場擔心內房股價值存在水分。

　　復旦大學房地産研究中心地産運營研究所所長蔡為民認為，出租率較低是否會影響中信集團的整體上市，將直接取決於內地樓市的回暖速度。如果集團整體上市時，市場仍然比較低迷，那麼資本市場將會選擇以租金看待投資類物業的價值，這時，投資類物業的估值就會被認為是“偏高的”；否則，空置水平較高所帶來的負面影響就沒那麼大了。