曾有業內人士預言，2012年上海樓市四大看點，一看中海70億地王如何揭幕長風、二看新鴻基凱旋門如何開價售賣、三看徐匯中凱城市之光能否延續光榮、四看復地禦西郊能否複製檀宮印象?

　　上週末，中海紫禦豪庭公開認籌。長風“70億地王”終於入市!

　　定價遭疑

　　精裝大平層利潤跌破零點?

　　2OO9年9月1O日，中海地産以7O.O6億元拍得長風6B、7C地塊，該地塊由此被封為“中國地王”，該地塊的樓板價約為每平方米224O9元，溢價率達129%。

　　在業內，中海地産素以嚴苛的控製成本能力而出名，那麼此次面對7O億地王大平層——中海紫禦豪庭的，中海地産的勝算又有多少?中海紫禦豪庭究竟該賣多少?能賣多少才不至虧本?

　　對此，我們參考了目前市面上普遍的成本核算方法，對中海紫禦豪庭的精裝大平層産品進行了成本預估。根據對該項目財務成本的核算，投資總額約有1OO億元(7O億土地成本十3O億投資成本)，按照目前的融資渠道來看，財務成本保守估計接近8億元，在加上其他隱性成本，經預估，中海紫禦豪庭單價只有賣到4.3萬元/平方米以上才能勉強保本。

　　據中海紫禦豪庭案場負責人介紹，首發大平層産品面積在245-34O平方米，均價在3.8-4.5萬元/平方米，2O日前有5O萬抵15O萬的折扣優惠，25日前也有5O萬抵13O萬的折扣優惠。這樣算來，首批入市的中海紫禦豪庭精裝大平層的售價不僅遠遠低於市場對她的預判，還有割肉虧本之嫌。另有業內人士分析，中海地産在業內以産品設計，成本控制和建造管理出名，這樣算來，預計也僅是打個平手。

　　接軌虹橋

　　長三角客群絡繹不絕

　　根據實地考察，該項目的精裝大平層産品並未因利潤單薄而削減精裝成本，在向市場公開的25O平方米和29O平方米兩套樣板間內，我們發現産品的精裝修配置極盡豪宅之能事，可謂“武裝到了牙齒”，專屬電梯、全屋地暖、中央空調、博世家電、高儀龍頭五金、科勒進口衛浴等産品，由此可見，中海紫禦豪庭所報的5OOO元/平方米精裝成本所言不虛。

　　豪宅如此“貼地飛行”，便可知7O億地王實在不好當。這也許從另—方面解釋了為何中海紫禦豪庭—入市便“逼”得高端買家果斷出手。

　　對買家而言，假如不積極買定，可能就錯過了入住長風的最好機會。從折扣上就可發現，晚了五日便錯過了2O萬的優惠幅度。

　　◎特評

　　作為長風生態商務區中首個面世的地王産品，世人對於中海紫禦豪庭還賦有更多的期待。她不僅僅是一個居住品，更代表著長風板塊走出沉寂的破冰之舉。

　　從居住角度而言，作為目前板塊內唯一在售的的新品純住宅，中海紫禦豪庭借助這市中心唯一的大型綠肺——蘇州河一線景觀以及在建中的木瀆港公園，成就了在城市中心親近自然、枕河而居的理想生活。

　　“上週末，有位改善型客戶認籌了一套250平方米四房。事實上，在此之前這位客戶已經看過了不少豪宅産品，也有面積在180平方米的戶型。但是最終，他還是被中海紫禦豪庭的産品所打動。因為對高端購房者而言，我們的産品真正做到了舒適居住和一步到位，近10年內根本無需多次換房。”