施建剛，管理學博士，同濟大學教授，博士生導師。同濟大學房屋土地資源信息研究中心主任、同濟大學房地産研究所所長、同濟大學經緯不動産研究院執行院長。長期從事房地産學、土地管理、城市發展與管理等領域的教學、科研和諮詢(社會服務)工作。

　　“目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數買了房子的人是不希望房價下跌的。”

　　5月2日，百城價格指數顯示，4月百城住宅均價環比、同比首次雙降。然而，在施建剛看來，目前房價並沒有下跌多少，更多的是統計數據給人造成的錯覺，而未來房價，如果在完全市場化的情況下，必漲無疑。

　　降價是表象

　　施建剛表示，城市均價是被外環的房價拉低了，給人以降價的錯覺。“舉一個極端的例子，如果2011年上海均價是21000元/平方米，2012年全年市區都沒有成交，只在金山區有成交，成交價均價為10000元/平方米，這樣計算出來的結果是：上海的房價從21000元/平方米狂跌到10000元/平方米，跌幅達50%以上。但實際上這僅僅是一個統計數據的問題。”施建剛表示。

　　另一方面，開發商在定價上耍手段也是重要原因。“一些房地産商會以打折為賣點，但實際上是抬高房價後再進行打折，折後價幾乎與周邊房價相差無幾。”施建剛説。

　　對於用房價與收入比來衡量房價是否合理的方式，施建剛認為存在很多弊病。施建剛解釋稱，“發達國家房價收入比一般維持在4至6倍之間。百姓家庭收入增速每年在6%-7%，在房價平穩的前提下，只需10年的時間，我國房價收入比即可降到5甚至更低。同時，人們在購房選擇過程當中，並不需要一次性付清的，金融在其中起了杠桿作用，70%左右的款項是不用現付的。”

　　“此外，還要考慮的是，計算房價收入比要選擇有效的人群，應剔除享受保障房的人群。而對於像上海這樣人口導入型的城市，購房者來自全國，乃至全世界，是不能以本市家庭收入來測算的。”施建剛補充道。

　　房價會上漲

　　施建剛認為，撇開行政干預，房價是一定會上漲的，因為很多層面都希望它漲而不是跌。

　　首先，地方政府希望房價漲。“我們做過調研，20個市級城市的主要官員對於房價問題，他們坦言希望上漲。因為考核地方政府的一項主要指標是GDP(房地産投資基本上佔到整個固定資産投資的30%左右)。另外，房地産還牽涉到50多個部門、5萬多種産品，對拉動就業將産生很大作用。”

　　第二，毋庸質疑，開發商肯定希望房價上漲。同時，絕大多數消費者其實也是希望房價漲。目前，上海的房屋自有率是83%，絕大多數買了房子的人是不希望房價下跌的。

　　第三，由於房地産業有一個較長的建設週期和預售制度，合理的供求平衡是1.5：1，上海現在的供求平衡是1.2：1，所以還是供不應求。

　　第四，銀行也希望房價漲，因為銀行主要是靠存貸利差賺錢，而以建設期為基準日計算，包括開發商、百姓貸款在內的100%以上的貸款是從銀行來的，而房地産企業和個人抵押貸款是它的優質資産。同時，匯率的變化也將提升房價的上漲。

　　第五，人工費用和建設原材料的上漲，城市化率的進一步提高，像上海這樣的城市每年將新增600萬平方米的增量房源來平衡新增人口的數量。