首批120套公租房配租，只有60戶願意入住。這是《中國經營報》記者日前在北京首個面向社會公開配租的公租房項目看到的現狀。

　　遠洋沁山水公租房項目，位於石景山區玉泉路地鐵站向南約600米處，是北京土地招拍挂市場首批配建公租房的地塊，由遠洋地産有限公司建設，因開工最早，最先竣工和移交，使得該項目成為北京最先開始配租的公租房。

　　然而，自去年10月份海淀區啟動公租房意向登記及配租工作至今，只有60戶家庭辦理了入住手續。來自北京市保障性住房建設投資中心分析顯示，租金高、補貼政策滯後是入住率低的主要原因，由此也惡化了公租房運營成本。

　　和上海、南京、武漢等地公租房項目紛紛“遇冷”的情形相似，北京公租房政策的落實還有待繼續改進，以與實際需求相適應。

　　首批配租僅一半入住

　　遠洋沁山水公租房是“遠洋沁山水上品”小區的配建項目，有5個單元，共550套住房。去年項目竣工前，由北京市保障性住房建設投資中心代表政府收購了該項目，並進行運營管理。

　　海淀區作為北京市公租房推行的試點，2010年在全市率先提出“三房”輪候家庭(廉租房、經適房、限價房的輪候家庭)可選擇公租房過渡。2011年10月17日，海淀區2011年公租房意向登記及配租工作全面啟動。

　　據北京市保障性住房建設投資中心運營部高級主管陳永東介紹，遠洋沁山水公租房項目的550套房中，海淀、石景山、全市統籌調配各為120套、250套和180套。去年底，該項目首批配租時，北京市住房保障辦公室拿出了120套調配給海淀區廉租房、經適房、限價房的輪候家庭(下簡稱”三房輪候家庭”)。

　　不過最終，經過公開搖號、選房後，只有60套迎來了主人，全部為海淀區經適房、限價房的輪候家庭。今年1月15、16日，60戶家庭辦理了入住手續。

　　陳永東告訴記者，由於當時公租房租金補貼政策還沒有出臺，許多家庭想再觀望一下。此外，該公租房項目是在《北京市公共租賃住房建設技術導則(試行)》出臺之前建設的，單套面積比《導則》要求的大。“由於地理位置好，面積大，租金水平相對高一些，有一些家庭接受不了，就沒有辦入住。”

　　記者在該公租房項目管理處了解到，550套住房為一居、兩居兩個戶型，平均建築面積分別為47平方米和68平方米，單價41元/平方米/日。而《北京市公共租賃住房建設技術導則(試行)》的要求則為，公租房的戶型面積設定在建築面積30~60平方米。

　　由此計算，47平方米的一居室，每月租金為1927元，68平方米的兩居室為2788元，相比同小區和附近同品質的樓盤租金，便宜了不少。比如“遠洋沁山水上品”小區一套60~70平方米的一居室商品房，租金約4000元左右，而相隔百米的“遠洋山水”小區，60多平方米的一居室租金在3500元左右。

　　北京市住保辦相關負責人曾表示，考慮到成本，公租房整體租金將按略低於同地段、同類型住房的市場租金水平確定。從該公租房項目來看，租金相當於市場水平的7~8折。

　　靜等補貼政策

　　問題的關鍵在租金補貼。

　　據了解，北京市公租房租金按“市場定價、分檔補貼、租補分離”原則收取和補貼。考慮到不同收入家庭的承受力，對符合廉租房、經適房、限價商品房申請條件承租公租房的家庭，市、區縣住保部門根據家庭提出的租金補貼申請，根據承租家庭收入、人口、保障面積標準等因素確定給予補貼。

　　今年3月，北京市住建委發佈《關於公共租賃住房租金補貼申請家庭及租金補貼標準有關問題的通知(徵求意見稿)》和《關於公共租賃住房租金補貼申請、審核、發放等有關問題的通知(徵求意見稿)》，公開徵求意見。

　　4月26日，記者從北京市住房保障辦公室相關部門諮詢獲悉，公租房租金補貼標準的徵求意見工作已經結束，但還需要完善，目前還沒有正式出臺的時間表。

　　北京市保障性住房建設投資中心副總經理、新聞發言人劉志宇則向記者表示，遠洋沁山水公租房項目第二輪配租將在補貼政策出臺之後進行。此外，該中心負責運營的另一個項目——海淀區蘇家坨公租房項目的首次配租，也將在補貼政策出臺之後。“補貼政策很重要，不出臺的話，租金支付的標準都不知道，租戶也很慎重啊！”

　　遠洋沁山水公租房的首批入住沒有達到預期，與公租房租金補貼政策沒有正式出臺不無關係，但北京市保障性住房建設投資中心運營部高級主管陳永東告訴記者，沒有辦入住的，多數是因為租金高。

　　陳永東説，北京市建委委託專業的市場測評機構對遠洋沁山水小區附近的出租房屋進行評估，得出49元/平方米的市場價，考慮到成本後，將該公租房的租金確定為每月41元/平方米，相當於市場價的8.5折。

　　“總的來説，公租房對三房輪候家庭來説，吸引力不夠強。”北京市保障性住房建設投資中心相關工作人員向記者表示，雖然目前只進行了一個公租房項目的配租，但他們了解到大部分三房輪候家庭還是希望買房的，租房的意願不是很強烈，但現在卻“要先緊著三房輪候家庭”。

　　記者了解到，2009年7月30日，《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》正式發佈，明確首先解決已取得政策性住房資格但暫時無力購房者的住房困難和過渡住房需求。而2011年12月1日起正式實施的《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》，其中就規定，“廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭優先配租”。

　　由於公租房之初衷就是面對三房輪候家庭，補貼政策是否及時、到位，則直接影響著入住率。

　　公租房運營舉步維艱

　　較低的入住率，帶來的則是公租房持續運營的舉步維艱。

　　由於目前只有不到11%的房源在租住，北京市保障性住房建設投資中心現在每個月要為該公租房項目支付大筆物業費，還要償還銀行貸款的利息。據了解，遠洋沁山水公租房的物業費為2.6元/平方米/日，項目總建築面積約31790平方米，這樣算來，每月僅物業費就要8萬多元。“壓力很大，所以我們也希望儘快配租。”該公租房項目管理處一位工作人員向記者坦言。

　　對運營方來説，每月41元/平方米又意味著什麼？上述北京市保障性住房建設投資中心工作人員告訴記者，公租房租金低於市場價，從成本角度講，勉勉強強打平。他説，如果租金太低，運營管理就不可持續了。

　　據記者了解，在收購該項目時，北京市保障性住房建設投資中心每平方米向銀行貸款5000~6000元，每月利息為30多元，再加上維護、物業、人力等費用，每平方米成本近40元。

　　“現在的租金和成本基本吻合，滿租的情況下是有點兒吃力的，如果不滿租就更吃力了。那樣的話，運營都需要政府補貼了。”上述人士表示，有的三房輪候家庭中有收入較低的，反映租金高，這還要等補貼政策出臺。

　　“理論上要優先三房輪候家庭，但實際上他們是否喜歡公租房，是否需要，是否應該最早配租，我們現在也在總結經驗。”上述人士認為，目前來看，三房輪候家庭意願與公租房並不匹配，而新就業和外地來京人員可能更適合公租房。

　　2011年9月28日，國務院辦公廳下發《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》，指出要大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設。

　　為了積極貫徹《意見》，北京市發佈《關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》。首次明確公租房供應對象，除三房輪候家庭外，還包括新就業職工及外省市來京連續穩定工作達到一定年限的人員。

　　“三房輪候家庭有需求，另兩類人群也有需求，很多東西都是在摸索的。”上述工作人員表示，住房的解決，到底是從收入最低的群體解決起，還是從市場上甩下來的但收入較高的群體解決起，這還需要通過其他項目再試一試，在實踐中不斷摸索。

　　據記者了解，各區縣正在加緊制定外地來京工作人員申請公租房的標準。

　　除了意願不匹配外，上述人士認為租金也是個問題。三房輪候家庭是被認定的北京有住房困難的人群，但因為廉租住房、經濟適用住房和限價商品住房輪候家庭這3類群體之間的收入差距很大，租金低了運營方扛不住，高了收入低的群體承受不了。同時，各輪候家庭的真實收入狀況很難摸清，這使公租房租金補貼的操作極難，補貼力度要特別大。

　　上述人士説，公租房有兩個基石，一個是政府的投入，一個是公平分配。現在政府已經拿出100億元，很大程度上緩解了這個事情，但還要持續投入。“而如何公平分配是現在公租房中最重要的問題。”

　　資料：北京公租房申請條件

　　(一)廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

　　(二)申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬元(含)以下。

　　市住房城鄉建設主管部門會同市相關部門根據本市人均可支配收入水平變化等對上述標準及時進行動態調整。

　　(三)外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事行為能力，家庭收入符合上款規定標準，能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。具體條件由各區縣人民政府結合本區縣産業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際確定。