房地産投資保持增長。2012年前3個月全國房地産累計開發投資為1.09萬億元，同比增長24%。相比2011年同期同比增長34%而言，2012年增幅回落明顯。

　　A股地産企業2011年度運行情況：

　　當期銷售：2011年度 A股地産企業銷售商品、提供勞務收到的現金為5538億元，同比增長14.23%。，增速相比2010年有所回落。

　　現金流和資産狀況：2011年度A股地産企業經營活動現金流為-661億，籌資活動現金流為689億。2011年度上市地産企業流動比率和速動比率分別是1.64和0.42，有息負債率為50%。

　　未來業績增長的確定性：從2011年來看，上市地産企業累計預收款達到4328億，同樣處於近4年以來最高水平。但是值得注意的是，預收賬款同比增速處於下降階段。增速下降間接反映出行業銷售存在壓力。

　　存貨數量保持增長：2011年上市地産企業累計存貨達到12947億元，處於近4年以來最高水平。目前存貨水平較中報時上升14%左右。目前存貨水平較2010年同比上升43%左右。除2011年正常庫存增長外，下半年開始市場銷售放緩也是企業庫存增加的主要原因。從推盤節奏考慮，預計去年4季度所擠壓樓盤會在今年2季度開始陸續進入市場。

　　對重點覆蓋地産企業的分析：我們同時對重點房地産企業的收入、凈利潤、存貨、預收賬款和銷售商品、提供勞務所接受的現金流變化趨勢等做了比較和分析。

　　投資建議：維持“增持，超配”觀點，上調龍頭公司估值目標。截至4月27日，2011年A股市場PE（TTM）在14.47倍，房地産板塊PE（TTM）在16.53倍。繼續維持對行業的“增持”評級。近期對地産“剛需”的主要支持政策包括：1）提高公積金貸款上限，2）降低公積金貸款首付比例等。我們認為以上事件代表“剛需”政策拐點已經到來。維持前期所提出的“銷售紅五月”觀點，同時將2012年龍頭股目標估值從10倍提高到12倍，龍頭地産後期有望迎來主升。

　　個股選擇：擇股方面應該側重三條主線：1）産品符合調控政策、收益市場政策回落的地産龍頭企業，主要推薦萬科A、金地集團、招商地産、保利地産、首開股份、榮盛發展、金科股份、福星股份和魯商置業。2）受調控影響較小、前期漲幅小的商業地産，推薦金融街和世茂股份；3）具備金融創新概念的地産主題投資，推薦廣宇集團。

　　風險提示：一旦國內未來採取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。（海通證券研究所）