“小陽春”中的北京樓市呈現兩極分化：高端産品價格逐步上揚，定位剛需的項目價格繼續探底，以期實現以價換量。

　　正在到來的供應小高峰中，這一趨勢越發明晰。

　　高價盤集中涌現

　　4月14日，位於朝陽區的金茂府三期新産品入市，主打戶型為300~500平方米的四五居，而這最新一期的開盤預售價格已報至55000元~60000元/平方米。比前期項目的價格每平方米逆勢大漲萬元以上。

　　而在去年9月25日，金茂府項目二期開盤時，220~230平方米的精裝住宅均價為50000元/平方米。

　　“如果全款購房可以打9.6折，4月底前簽約可在此基礎上再打9.9折。”對此，金茂府的銷售人員直言不諱的告訴記者，三期房源的銷售價格確實比第一期和第二期的房源價格有所提升，即使有一定的開盤優惠，平均下來每平方米還是上漲1萬元左右。

　　記者在北京市房地産交易管理網上看到，金茂府項目在今年3月31日所取得的預銷售許可證顯示，即將開盤的兩棟樓，共74套房源，擬售價赫然顯示為每平方米59818元和每平方米56060元。其去年同期第一期取得預售許可的擬售價格每平方米均價為45505元。

　　與金茂直接上調預售單價一樣，在北京市房地産交易管理網上3月下旬以來北京多個高價盤獲批，包括招商嘉銘瓏原、融創長灘一號、金茂府、姜莊湖家園、中駿綠洲莊園等，獲批預售單價均超過3萬元/平方米。其中，位於朝陽鼎成路的姜莊湖家園，3月30日拿到預售證的22套別墅中，最貴戶型預售均價高達10.8888萬元/平方米，單套總價超過億元，最便宜的戶型預售均價也在每平方米8萬以上。另一個別墅項目中駿綠洲莊園，共有39套別墅上市，最低擬售價格達8.7萬元/平方米。

　　價格兩級分化

　　“多個高價盤預售獲批，顯示政府在高價盤的限價管制方面已然鬆動。”一位業內人士表示。

　　北京亞豪機構市場總監郭毅也認為，高價盤的集中涌現，表明政府部門考慮到北京限購已促使很多的投資投機需求撤出了市場，使其對高價盤進行的管制有鬆動跡象。而另一方面，由於目前經濟增速正在放緩，且CPI仍在高位運行，因此保值增值需求仍然旺盛，導致3月北京高價盤成交量上升，為高價盤的上市也創造了條件。

　　在豪宅逆勢上漲的同時，位於郊區的大興、房山等定位剛性需求的樓盤價格則繼續在下行探底。其中，房山的城建徜徉集項目推出了200套特價房均價1.29萬元/平方米，相比前期房源降價幅度高達15%。同時位於大興的保利新盤春天裏開盤均價只有1.15萬元/平方米，再次刷新了區域內的低價。

　　事實上，今年一季度，北京眾多郊區項目為佔領剛需市場，將價格直接調到萬元左右，以價換量趨勢明顯。如綠地國際花都售價僅為9715元/平方米、澗橋山為10978元/平方米、金融街金色漫郡單價為11182元/平方米等。在貸款利率優惠重現和積壓剛需需求釋放的促動下，郊區剛需盤3月經歷了成交量的小幅回暖，但更多業內人士認為尚有調價空間。

　　從區域看，打折的樓盤主要分佈在五環外，其中通州、大興、順義、昌平等地降幅尤其明顯。

　　來自北京房地産協會掌握的數據顯示，今年以來簽約10套以上的59個項目中，有41個項目在去年入市價格的基礎上進一步加大折扣力度。

　　對此，北京房地産業協會秘書長陳志向記者表示，當前北京樓市庫存較大，短期內仍難改變。同時，今年房地産開發企業資金壓力、銷售壓力仍較大，因此北京樓市全年房價仍存下行壓力。

　　“位置稀缺、供應緊俏的高端項目價格勢必回調，房山、大興等高庫存存量板塊則進一步下調房價。”郭毅對此認為，在郊區項目繼續回調的背景下，部分高端項目上調價格、高價入市，或在説明目前政府對房地産市場的調控思路發生了微妙變化，走向“市場歸市場，保障歸保障”的更理性、更市場化的路線，而不是之前一刀切式管控路線。北京市場的未來房價走向也將更加明顯的出現結構性盤整趨勢。