東方網4月15日消息：據《新聞晨報》報道，節後大大小小的利好消息頻出，加之剛需置業需求集中釋放，3月全市二手房成交突破1.6萬套，為近14個月以來新高。有數據顯示，上一次上海市二手住宅月成交量超過1.6萬套，還是在限購令和二套房首付提高等政策公佈之前的2011年1月成交20306套。

　　看房的人多起來了，房東縮小了議價空間，樓市是否會持續回暖？不少業內專家對後市持有謹慎態度，而二手房市場年後大量優質房源的去化，加上部分房東心態“由反轉正”將構成未來樓市成交不確定性的因素之一。

　　改善型需求的入市步伐加快

　　值得一提的是，受剛需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套數佔比為69.7%，較2月減少了4.8個百分點；而90－140平方米及140平方米以上的中、大戶型二手房成交佔比則分別較2月提升4.53個百分點、0.27百分點。聯洋區域仲介介紹，位於浦東聯洋板塊的“仁恒河濱城”3月成交達到了23套，而該樓盤1－2月份的成交合計只有10套。而地處內環區域的虹口曲陽板塊，近期也成交了一套中大戶型二手房源。周家嘴路仲介分析，該房源位於歐陽花苑，離8號線曲陽路站步行約5分鐘距離，房子建築面積約104平方米，成交到手價(不包含稅費)為187.5萬元。“算上稅費，其實際成交均價不到2萬元/平方米，單價比同類房源至少低了3000元/平方米以上。”採訪中記者發現，雖然部分房東眼見市場回暖而縮小了議價空間，但實際達成成交意向的房源，在價格上仍然需要房東有所讓步。

　　有關統計顯示，3月末部分區域標桿樓盤漲價現象有所蔓延，尤其以中小戶型居多。除需求量增加的因素外，同類房源掛牌量因前期去化而明顯減少，是造成房價上漲的主要原因。

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔指出，雖然漲價樓盤個數擴大，但就房價的持續監測來看，目前多數漲價房源價格仍處去年3季度以來的低位。一些漲價盤均較去年3季度價格高點仍存有4%－11.5%的累積降幅。長期而言上述漲價房源仍處於“明漲實跌”態勢。

　　黃河滔則表示，二手房市場年後大量優質房源的去化及部分房東心態方面的反轉正逐步構成未來樓市成交不確定性的因素之一。自2月下旬迎來成交小高峰後，已有部分業主産生誤判:樓市已經回暖。於是，可以看到局部地區的議價空間縮小，甚至出現漲價。在市場成交氛圍仍未鞏固，購房者敏感度較高的當下，部分房東的盲目漲價行為並不理智，其需以平常心應對，避免造成市場新一輪的觀望。

　　高端購買需求“曲線購房”

　　上海永慶房屋總經理陳史翎分析，3月二手住宅成交量的暴增並非偶然。上海住宅調控儘管是從2010年4月正式開始，但全面抑製成交卻是在2011年“限購令”頒布、二套房首付比例提至六成、貸款利率上浮1.1倍後，而對成交量打擊最大的則是銀行層面在次月開始逐漸取消首套房貸款的利率優惠甚至上浮至1.1倍。這對於預算有限、貸款依賴度高的剛性需求和改善型需求的影響尤甚。因此，二手住宅成交量的逐漸下探在2011年第四季度開始愈加明顯，月成交量連續5個月低於9000套。

　　2012年2月以來，由於開發商降價促銷在一手房市場繼續蔓延，成交回暖和政策微調首套房信貸重獲支持，都提振了二手住宅市場的人氣和實際購買力，尤其是普通住房標準調整帶來的稅費降低仍然在持續發揮作用。三個因素共同影響了3月的整體成交水平

　　中高端住宅成交大幅增長，二手住宅的成交均價在本月也出現明顯上漲，而且，從各種成交數據看，成交結構中，中高端房産的成交猛增應該是均價上漲的直接原因。

　　從總價段位看，1000萬元以上的住宅成交環比增加112.5%，800萬元至1000萬元的住宅成交環比增加121.4%，500萬元至800萬元的住宅成交增長124.7%。而其他中等價位的住宅總價200萬元至300萬元和150萬元至300萬元的更是分別環比增長102.9%和159.9%。顯示出中高端自住需求繼續釋放的態勢。

　　從單價段位看，4萬元至5萬元、3萬元至4萬元的二手住宅成交量翻倍，是增長幅度最大的兩個單價段位，成交量分別環比上月增長110%和109.1%。而單價2.5萬元至3萬元、2萬元至2.5萬元、1.2萬元至2.5萬元的二手住宅的成交量均在85.1%至91.4%之間，超過全市整體增長水平。

　　陳史翎判斷，政策層面上對二套房和三套房的限制仍未放開，高端住宅成交最近的大幅增長，除了高端自住需求的正常釋放，也是高端購買需求用各種辦法繞開政策規定“曲線購房”所致。 (來源：東方網)