李佳鵬

　　3月份以來，樓市成交呈現回暖態勢，北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線城市樓市成交量環比大幅攀升，迎來本輪調控以來難見的“暖春”。但仔細觀察不難發現，成交大幅攀升是房企“以價換量”激發剛性需求入市所致，僅是市場的階段性反彈而不是市場反轉的信號，在樓市調控依然從嚴從緊、庫存高企、房企資金吃緊的背景下，降價促銷、“以價換量”仍是房企的首要任務。

　　對於樓市3月份成交環比大幅攀升的情況應該理性看待，一方面，近期，各地房源供應明顯增大，房地産開發商降價促銷項目增多，加之首套購房按揭貸款額度緊張的狀況有所緩解，首套房貸利率回歸基準利率等多重因素影響，使得剛性需求得到一定程度釋放，成交量呈現上升趨勢。數據顯示，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6萬套，從主要購買人群看，九成是首次置業。

　　另一方面，雖然3月份成交環比較大幅度攀升，但一季度整體市場依然處於絕對低谷。北京中原市場研究部統計數據顯示，全國20個城市總成交量為22.2萬套，相比2011年一季度的30.9萬套下調幅度達到了28.3%，環比去年4季度的26.3萬套，下調幅度也達到了15.6%。另據中國指數研究院統計，北京一季度總成交面積184.9萬平方米，同比下跌18.88%；上海一季度總成交面積272.68萬平方米，同比下跌18.34%。　

　　事實上，3月份成交攀升僅是反彈而非樓市回暖反轉的信號。

　　從大的背景來看，樓市調控政策並未轉向，一些地方對樓市政策所進行的微調嘗試也被逐一叫停。中央關於“部分地區房價還遠遠沒有回到合理價位”的表述，也預示著政府調控房價的預期目標仍未達到，調控仍將持續。同時，目前不僅要關注新房的價格走勢，也要關注二手房價格的變動。新房價格下調勢必推動二手房業主調低報價，反之亦然。也就是説，包括新房和二手房在內的樓市表現，與反轉之説距離尚遠。

　　從庫存情況看，樓市庫存量仍處於高位，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，“供大於求”的格局短期很難改觀。

　　從房企資金面來看，一季度，房地産開發企業資金情況持續惡化，已接近甚至低於2008年水平。上市房企69家公司中，負債佔總資産比例超過70%的有23家，超過50%的有57家，負債同比增加的有46家。可以説，當前房企的降價壓力較大，“以價換量”仍將是下一階段房企的首要任務。實際上，房企已經嘗到了這方面的“甜頭”。經歷了一個多月的降價促銷後，2月多家標桿房企的銷售業績明顯回升。其中，招商、金地、保利的銷售業績環比大幅上漲超過1倍。

　　隨著樓市調控的持續深入，可以預見，日益高企的庫存和不斷吃緊的資金將迫使房地産開發商展開新一輪的降價促銷，而在政府“有保有壓”政策的影響下，首次置業的剛性需求將會得到釋放並成為市場成交的主力軍，但成交量的增長幅度將在很大程度上取決於開發商和二手房業主的降價空間。