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"促房價合理回歸"須刮骨療毒

發佈時間:2012年03月23日 08:43 | 進入復興論壇 | 來源:上海金融報 | 手機看視頻


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  據3月22日出版的《人民日報》報道,嚴厲的“兩限”政策走到現在,“遏制房價過快上漲”目的似已達到。但正如溫總理所言“一些地方的房價還遠遠沒有回到合理價位”。在北京、上海、廣州等一線城市,房價收入比仍高達15倍乃至更高。今年的政府工作報告提出,要“促進房價合理回歸”。這被認為是房地産調控的目標正從最初的“遏制房價過快上漲”轉向“房價合理回歸”。

  “遏制房價過快上漲”的調控目的基本達到,目前的重心在於促使“房價回歸合理”。政府決策者及業界已達成共識,普通民眾也不希望房價暴漲暴跌。現在的問題便是,不合理的“房價”是如何衍生,降價空間到底在哪兒?

  房屋降價就得有降價空間。一般認為,一線城市房價動輒三、四萬元/平方米,肯定泡沫很大。實則不儘然。現在房産商建房多是採取“五個鍋三個蓋”的方式。自有資金只佔很小一部分,比如如果一平米的建房成本需要10000元,他可能只需要出2000元,3000元靠貸款,另外5000元則來自購房者的預付款。

  假如最後房子售價是11000元/平方米,利潤就是1000元,看起來降價空間並不太大。玄機在於,儘管10000元是必須支出的成本,但開發商直接投資的卻只有2000元。也就是説,從開發商自身而言,利潤率卻達到50%,堪稱暴利。

  所以,要讓房價回歸合理,首先就是要捉準它的“七寸”。房地産行業“畸形”的融資結構就是一個主要癥結所在。開放商自有資金比例過低,過於依賴銀行貸款,融資渠道單一,沒有中間的市場轉換環節,風險和成本都傳導到消費者頭上。開發商不需要“下血本”就能“賺大錢”,“空手套白狼”的投機衝動自然一波接一波。

  另外,房屋建造中,土地要素是主導成本。地方政府既是土地擁有者,又是“招拍挂”的裁決者,很容易操控地價。加上土地財政“隱患”纏身,往往在出售土地時漁取暴利。地價不能隨市場自發調節,而成了行政權力按捏下的“橡皮泥”,間接推高了房價。等於最後還是市民為政府的“刮地皮”埋單。

  此外,單從賬面上看,降價空間並不是很大,還因為由於金融杠桿、政府賣地、開發商“轉手騰挪”之術的幾重作用,已經很隱性地將自身“利益”鑲嵌到了建房“成本”當中。除了鋼材水泥、磚瓦、人工等硬性的支出外,當前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集團“斂財”而膨脹。

  因此,要真正清除房價中的“膨大劑”,就得刮骨療毒。一要借助金融杠桿,提高開發商自有資金比例及貸款利率;二要鼓勵開放商儘量直接地集資,比如發行債券、募集資金等,實現風險自擔;三要規範政府的賣地程序,可以考慮通過獨立第三方評估地價,擬定拍賣細則,與市場的實際供需浮動相接駁。

  所謂積弊難返。房價回歸合理,不可能畢其功於一役,需要一場“持久的拉鋸”,既要政府放權讓利,又要使房地産業本身更加市場化。於此,泡沫才能真正被“擠出去”。但這些都需要時間和耐心,以及持久堅挺的政策作後盾。

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