于萍 周文天 張昊

　　“假回暖” 樓市成交維持低位

　　受春節後購房需求釋放、地方房地産政策微調預期、市場炒作等因素的影響，京滬深樓市近期出現“假性回暖”。中國證券報記者採訪後發現，一線樓市目前成交量仍在低位，難言真正回升。

　　北京中原市場研究部數據統計，截至2月27日，北京2月新建住宅簽約套數為5242套，預計全月新建住宅簽約套數在6000套以內，基本達到了2011年9月以後的市場平均水平，但是仍低於執行限購後從2011年3月開始到2012年1月期間月均7000套的平均水平，尚難以判斷出現“小陽春”。

　　值得注意的是，在新建住宅簽約數據中，保障房佔據了一定席位，這就使反映市場真實情況的商品房成交量“大打折扣”。數據顯示，2月以來，剔除保障房後，新建住宅簽約量約為2515套，預計全月約2800套左右。這一成交量僅高於受春節影響的1月數據，在近幾年的月度成交量中依然排在倒數水平，這就意味著當前北京樓市成交仍處在底部。

　　“成交量‘普漲’的情況並沒有出現。”北京中原市場研究部總監張大偉直言，“現在還不能説是樓市回暖，最多是較春節期間有所復蘇。”

　　繼1月深圳樓市新建普通商品住宅成交創下372套的歷史新低後，截至2月27日，深圳2月的新房成交已達到1658套。不過，深圳房地産業內人士林曉華表示，目前的環比增長只是在正常範圍內，1月的春節因素導致基數較低。“實際上，2月的成交並沒有上升多少。去年2月成交了1774套，今年同比都沒有增長，怎麼能説回暖呢？”

　　業內人士指出，由於房價出現下調並且低價盤大量入市，導致近期看房客戶增加，市場熱度有所提升。另外，一部分外地購房者符合購房條件後選擇出手購房；部分地區首次購房利率回歸基準利率，信貸環境相對寬鬆等因素在一定程度上增加了需求。但總體而言，當前樓市成交回升並不明顯。

　　“目前市場上看房客戶比較多，但是願意出手的並不多。一些購房者擔心房價再次上漲，所以開始看房，避免再次踏空。”北京某房産仲介表示。

　　事實上，近期開發商推出一些非常規促銷手段在一定程度上掀起了樓市回暖的預期。在推出“首付一成送一成”營銷噱頭的深圳港澳8號樓盤處，銷售人員表示，該樓盤首付三成，購房者僅需付一成，其中一成由開發商免費贈送，另一成由開發商免息墊付。不過，如果參加“首付一成送一成”活動，僅能得到原價98折的優惠。而如果按照正常按揭手續買房，可以享受原價的87折優惠。“購房者幾乎全部選擇了三成首付。”一位銷售人員介紹。

　　業內人士認為，目前樓市成交量屬於“假性回暖”，季節性因素導致成交量出現上漲。此外，自實施限購、限貸政策以來，樓市的真實需求一直被壓制，短期內隨著低價樓盤入市而有所釋放，並不意味著樓市已真正進入回暖時期。

　　在經歷年初的低迷後，京滬深樓市成交量近期出現反彈。然而，市場期待的樓市“小陽春”真的來了麼？中國證券報記者在調查中發現，節日因素、政策鬆動預期、市場炒作以及部分剛性需求釋放等因素是造成樓市成交環比反彈的重要原因。從目前成交規模來看，一線城市的成交量仍處於低位。

　　業內人士分析，上海表態將從嚴執行限購政策表明房地産調控不會輕易放鬆，在樓市庫存保持高位的情況下，開發商降價壓力將加大。成交量能否持續反彈取決於開發商是否會有較大幅度的降價。從目前來看，一線城市樓市“小陽春”言之尚早。

　　急“跑量”

　　降價樓盤日漸增多

　　在季節因素、政策預期、市場炒作等因素影響的同時，部分降價樓盤成交量提升直接帶動了樓市交易量的整體上漲。開發商借機“降價跑量”成為樓市一大現象。

　　上海市房管局網站顯示，上周成交套數在50套以上的共4個項目。其中，象嶼酈庭成交102套，為年內第二次出現單周破百的項目。該項目2011年曾推出過兩批房源，實際成交均價約為2.45萬元/平方米，而此次新推房源成交均價為2.12萬元/平方米，均價回落約13.5%。21世紀不動産提供的數據顯示，上周上海新房成交均價為19490元/平方米，環比前周下跌5.69%。

　　此外，在上周上海成交排行榜上成交面積位列第一的萬科清林徑也售出99套房源，成交均價為13696元/平方米。根據網易房産樓盤庫的記錄，該項目去年報價在1.6萬元-1.7萬元/平方米，目前成交均價則在1.5萬元/平方米左右。

　　中國證券報記者發現，上海交易活躍的樓盤均為降價促銷的公寓項目，高端樓盤以及別墅市場依然低迷。21世紀不動産數據顯示，上周上海單價在5萬元/平方米以上的高端住宅僅成交9套，環比回落18.2%。而別墅項目時隔兩周後再次出現零成交。

　　無獨有偶，北京2月簽約較多的項目也是低價樓盤，其中絕大部分是2萬元/平方米以下的項目。偉業我愛我家數據顯示，在2月成交面積排名前十的項目中有不少項目價格出現明顯下調。其中，興海園2月的房價環比下調了19.1%，鴻坤理想城的房價環比下調了9.9%，金地仰山和金漢綠港的房價也環比下調了近6%。“房價的回落促成了近幾週成交量的回升。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉坦言。

　　北京某房地産開發商對中國證券報記者表示，目前成交比較靠前的樓盤基本上是通過“以價換量”的模式，降價對於銷量的提升有一定的作用。

　　中國證券報記者近期經常接到知名開發商的推銷電話和短信，與開發商在銷售廣告上顯示出的回暖信心相反的是，不少開發商及代理企業對未來樓市走勢非常“心虛”。在大力鼓吹市場回暖的同時，開發商使出了不同的“過冬”招數，現金流比利潤更為重要，抓緊時機換得成交量。在開發商看來，樓市的冬天似乎並沒有過去。

　　高庫存

　　房價下行壓力仍大

　　從目前來看，樓市調控政策並未轉向，一些地方政策進行微調的嘗試也被逐一叫停。對於上海限購“舊政新解”中“上海居住證滿三年可買二套房”的解釋，被視為上海樓市政策的微調，但28日中國證券報記者從多方證實，該政策已被叫停，這對上海樓市回暖無疑是“當頭一棒”。業內人士表示，短期內，由於限購限貸政策難以放鬆，樓市庫存量仍然處於峰值水平，開發商面臨著較大的降價壓力。

　　目前北京商品住宅的庫存量已經接近12萬套，上半年還將有5萬套增量商品住宅入市，而目前樓市單月成交量均較低。可以預見，上半年樓市庫存量可能將會達到15萬套的峰值水平。

　　與此同時，深圳樓市的庫存也進一步高企。世聯地産數據顯示，目前深圳全市新建商品住宅可售面積為246.5萬平方米，可售套數為26893套；若按近8周深圳全市新房周平均358套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間已經達到75周。

　　張大偉認為，3月通常是樓市的關鍵時期，決定一年的政策基調。從目前來看樓市政策鬆動的可能性很小，那麼庫存壓力以及即將到來的房企債務償付高峰會壓迫開發商降價促銷。“未來成交量能否回升還要取決於是否會有降價項目跟進。”