位於北京東四環與東五環之間的禦翠尚府，是李嘉誠旗下和記黃埔[76.55 -1.03%](北京朝陽)地産有限公司(以下簡稱和記黃埔)在當地的首個住宅項目。北京住建委官網信息顯示，禦翠尚府為逸翠園二期推廣名，這批房源於2011年11月26日拿到預售許可證，然後開盤銷售，合計上市房源為486套。本月25日，和記黃埔將對剩餘房源進行整合後二次開盤，主要為大戶型。

    《每日經濟新聞》記者日前在採訪中發現，該項目涉嫌在銷售過程中收取誠意金，每筆涉資為10萬元。

    據禦翠尚府銷售代理商方面的一些人士透露，在該樓盤預售證未發放之前，開發商就已開始收取誠意金。對於這一説法，禦翠尚府售樓處相關銷售人員也未予否認。

    記者試圖與和記黃埔方面取得聯絡，但截至發稿時，尚未獲得其正面回應。

    有法律人士指出，倘若上述情況屬實，則屬於違規操作。

    銷售員證實收取誠意金

    近日，記者以“購房者”身份走訪了禦翠尚府銷售代理商之一的21世紀不動産，一位銷售員表示，“要是有意向，哪天你有時間的話，我帶你過去看一下現場，那裏有沙盤、戶型介紹等詳細資料。屆時若合適，你可以提前預訂，以誠意金的形式操作。待(2月25日)開盤時，你就有優先購買權了。”

    為了進一步打動“購房者”，該機構另一位銷售員接著介紹説，自去年10月開始，就不斷有客戶提前交納誠意金預訂，而在交誠意金的時候，客戶與開發商之間不需要簽訂購房合同，只是先行排號，有優先購買權。

    “現在也不好判斷就一定買。”面對記者這個“購房者”拋出的疑問，對方説，“所以建議你馬上去現場看一下，相信看了現場後你就會確定的。屆時你可以先交10萬元誠意金，先排號。”根據介紹，交完10萬元誠意金後，如果客戶沒在約定的時間內購房，視作客戶自動放棄，開發商會將10萬元誠意金全額退還。

    記者以“購房者”身份在禦翠尚府另一銷售代理商北京美聯物業一家門店暗訪時，也遇到了類似情況。

    一位隸屬於和記黃埔的銷售人員證實説，“客戶確實可以先行交納誠意金。”並稱，如果有意向，可以先交10萬元誠意金，客戶認購後，這筆錢會自動轉化成定金；如果最終未能認購，開發商會把錢退還。

    不過，一位業主向《每日經濟新聞》記者反映説，開發商退還10萬元誠意金的時間是60個工作日之內。據他介紹，去年11月27日(該樓盤當日開盤)前其被要求交納10萬元誠意金，否則無資格參加當天20時開始的搖號選房。交納誠意金時，開發商也對其介紹，如果客戶沒有選中房子可以退款，但開發商並未明確告知退款時間“需要60個工作日”的事實。待自己確定不買房而要求退款時才被告知，10萬元誠意金的退還時間為“60個工作日之內”。按照60個工作日的退款時間計算，中間需要跨越元旦、春節，自己于2月底才能拿回先前交納的誠意金。

    記者就此與禦翠尚府售樓處銷售人員溝通。一開始時，銷售人員一再肯定地説：“如果不買，就直接退給你。”但當記者以北京美聯物業一家門店工作人員所言的“60個工作日退款”質詢時，對方才改口説“60個工作日之內退給你。”其同時強調，去年11月前後交納誠意金的第一批客戶，後來退款的事宜不存在任何障礙。

    涉嫌違反住建部規定

    如果21世紀不動産與北京美聯物業上述銷售人員的説法屬實，則表明禦翠尚府開發商在未獲得預售證之前便開始收取誠意金。事實上，未獲得預售證便收取類似誠意金等操作方法，一直為政策嚴打的對象。

    2010年4月13日，住建部頒發了《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)。其第一條便是：“未取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。”

    一位不願透露姓名的業內人士向《每日經濟新聞》記者分析説，禦翠尚府自去年10月在尚未獲得預售證的前提下，便開始收取一筆10萬元的誠意金。如果此消息屬實，其行為涉嫌變相的非法集資，該做法或也違反了《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第九條的規定。該規定內容為：商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設。

    對於違反《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》相關規定的處罰，該通知第十六條明確指出：“要責令限期整改，記入房地産信用檔案，並可暫停商品住房網上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開發企業資質，並將有關信息通報土地、稅收、金融、工商等相關部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。”同時，第十七條進一步指出，“對違法違規銷售、存在較為嚴重的質量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時不準確等行為，應當記入房地産開發企業信用檔案，公開予以曝光。”

    律師：或違反合同法公平性原則

    事實上，僅是禦翠尚府在去年11月27日20時搖號選房前向消費者收取誠意金的行為，就被一些律師認為“存在非法集資等嫌疑”。

    北京市大成律師事務所律師付明德向《每日經濟新聞》記者指出了兩個疑問。首先，禦翠尚府開發商收取誠意金的協議是不平衡協議，有關60個工作日內退款的約定是無效的。

    據介紹，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定，消費者在消費過程中享有知情權與選擇權，而開發商在搖號選房前收取誠意金，在某種程度上剝奪了購房者的知情權和選擇權。“在選房前消費者還未能充分了解相關房源的情況下，被要求交納10萬元誠意金，顯然是對消費者知情權的剝奪；而在消費者交納了誠意金，後來未能認購的前提下，硬性規定60個工作日內才能退還的行為，又剝奪了消費者的選擇權。”付明德説。

    其次，他還認為，有關60個工作日退還10萬元誠意金的做法，客觀上造成了一段時間內，禦翠尚府開發商無息佔有一筆資金使用權的事實，這一事實違反了“任何非金融機構都不能吸收公眾資金”的相關法律規定。

    在接受記者採訪時，廣東大公威德律師事務所律師王厚偉持類似觀點。王厚偉表示，首先，房企收取誠意金，沒有法律依據，如果大量收取誠意金，就存在非法集資的嫌疑；其次，在選房前收取誠意金，雖難以找到消費者被逼迫的證據，但在交納時，消費者內心肯定有被逼迫的心理，因此此舉也違反了合同法的公平性原則。