張碩

　　春節前，鄭州市鄭東新區金水東路延長線上，“深航金鵬時代”售樓中心裏，購房者正在支付購房尾款及簽訂購房合同。這是一筆划算的投資——相比周邊樓盤11000-13000元/平米的均價，“金鵬時代”平均9500-11000元/平米的價格相當優惠。

　　“説是開發商準備儘快回籠資金而讓利。”一位正準備簽合同的購房者告訴記者。但不曾想到，金鵬時代的土地使用權在去年底已被深圳市中級人民法院查封。

　　被查封的原由，要追溯到2009年底，原深圳航空有限公司(下稱“深圳航空”)負責人李澤源因經濟問題身陷囹圄，所引發的一場土地歸屬糾紛。當初李借航空用地名義搞房地産期間，遺留下的土地及房産開發收益，如今已悄然成為各方資本明爭暗奪的“金娃娃”。

　　邱傳津的“如意算盤”

　　邱傳津的如意算盤，隨著2009年底李澤源“涉嫌經濟問題被調查”瞬間落空。

　　李澤源案發前，深圳航泰有限公司(下稱“深圳航泰”)董事長邱傳津一度深信“與李澤源合作開發房地産項目，將是一筆雙贏的買賣”。

　　2009年8月，深航房地産開發有限公司(下稱“深航地産”)與無錫市國土資源局簽訂協議，通過深航地産全資子公司無錫深航置業有限公司(下稱“深航無錫置業”)，以3.0865億元，收購位於無錫市濱湖區太湖新城無湖大道東側、周新路南側的地塊(約97.84畝，下稱“無錫地塊”)。

　　深圳航泰方面預計，參考周邊萬科等樓盤接近12000元/平米的均價，如果將“無錫地塊”開發為住宅類項目，投資回報將不低於2億元。很快地，深圳航泰方面找到深航房地産高管李澤源等人。

　　“雙方幾乎一拍即合。”一位稱了解內情的人士透露，當時深航地産與李澤源也沒有開發“無錫地塊”的具體規劃，而李澤源投資的其他房地産項目又急需資金週轉。2009年11月，深圳航泰與深航地産簽訂了 “無錫地塊”的轉讓協議。

　　轉讓協議顯示，深航地産作價4億元將深航無錫置業100%股權轉讓給深圳航泰，並承擔和處理無錫深航置業因繳納土地出讓金而産生的2.9865億元債務，深圳航泰先行支付5000萬元定金，並在合同簽訂5個交易日後再付款2億元，其餘金額分期支付。

　　“不到3個月，李澤源方面就通過倒賣土地凈賺近1億元。”上述人士透露，深圳航空購買無錫地塊的資金，主要來自銀行貸款(即2.9865億元債務)，而李澤源方面的規劃是等4億元轉讓款到賬，便全額償還銀行貸款。

　　“這正是李澤源借航空大搞房地産獲利的方法之一，利用航空公司貸款及航線開拓訴求，向地方政府要求低價買進優質土地用於航空公司後勤保障用地，再出售或尋找資金方合作開發住宅房産謀取高額收益。”一位深航人士回憶説。

　　由於無錫地塊性質原本屬於辦公用地，要轉化為住宅用地，需要深航方面出面協調。為此深圳航泰與深航地産約定先由前者受讓深航無錫置業公司51%股權，剩餘股份暫交深航地産代持，在得到相關住宅房地開發許可文件後陸續劃撥。

　　然而，邱傳津的如意算盤，隨著2009年底李澤源“涉嫌經濟問題被調查”瞬間落空。

　　深圳航泰交付首筆5000萬元定金後的第3天，因李澤源被拘，深航地産賬戶被查封，與深航無錫置業股權轉讓協議被擱置，而深航無錫置業欠下的2.9865億元債務，成為無錫地塊爭奪戰的“導火索”。

　　“無錫地塊”該歸誰？

　　深航方面認為無錫地塊牽扯李澤源案，需要調查明朗後才能決定是否履行上述合同。

　　深圳航泰只能與深航地産的另一個股東——深圳航空[注：佔股30%，李澤源控制的深圳市匯潤投資有限公司(下稱“匯潤投資”)擁有另外70%股權]管理層溝通，希望對方能夠繼續履行轉讓合同。前述知情人士透露。

　　但令邱傳津始料未及的是，深圳航空似乎也盯上了“無錫地塊”。

　　“雙方的溝通幾乎無果而終。”這位人士稱，深航集團方面認為無錫地塊牽扯李澤源案，需要調查明朗後才能決定是否履行上述合同。與此同時，深圳航空開始全面接管深航地産的經營決策大權。

　　記者得到的一份深圳航空于2009年12月22日簽發的內部文件《關於在特殊時期加強深航房地産公司管理的通知》顯示，基於深航地産大股東缺位(當時匯潤投資即將破産清算)，深圳航空指派副總裁何長慶暫時分管深航地産；深航地産及其下屬公司所有印章(瀋陽項目除外)暫由深圳航空監管使用；而深航地産在各地的已施工房産項目繼續進行，尚未開工的項目則暫緩實施。

　　“但上述《通知》沒有提及已簽署的轉讓合同需要暫停履行相關義務。”一位自稱了解內情的律師指出，由此拉開了深圳深圳航泰與深圳航空針對“後李澤源時期”無錫地塊歸屬問題的拉鋸戰。

　　由於數次溝通未果，邱傳津轉而以深航地産違約為由，要求解除《深航無錫置業股權轉讓合同》，及雙倍定金(1億元)賠償，並向深圳市中級人民法院申請查封深航無錫置業的100%股權。“邱傳津訴訟的目的，還是希望雙方能坐下來協商如何共同開發這塊地，畢竟開發收益相當誘人。”上述律師透露。

　　然而，深圳航空可能另有謀劃。不久，深圳航空以深航無錫置業拖欠貸款2.9865億元為由，要求無錫市中級人民法院查封無錫置業持有的無錫地塊使用權，並迅速通過法院“強制執行”將無錫地塊使用權過戶給深圳航空。

　　“當時無錫地塊的劃撥過戶，沒有按照三次公開招拍挂流程，僅通過一次公開招拍挂，就匆匆以抵債形式過戶給深圳航空。”上述人士回憶説。

　　上述説法未得到深圳航空方面證實。但記者了解到，過戶的“理由”並不是深圳航空有意轉移深航無錫置業有效資産，而是考慮到無錫地塊由當地政府售給深圳航空用於辦公用地，如果沒有儘快開發，則可能被當地政府收回。

　　上述律師稱，“這等於將深航無錫置業的唯一有效資産掏空了。這塊土地資産原本是深航無錫置業的唯一資産，或許能替深航地産償還大股東——匯潤投資的龐大欠債。”李澤源借航空公司借款購買無錫地塊的最大隱患，就是一旦出現變故，將拖欠深圳航空貸款難以歸還，極有可能引發深圳航空與項目合作方圍繞土地歸屬問題的爭奪，至於無錫地塊能否替匯潤投資緩解償債壓力，同樣得先解決深圳航泰無錫地塊的歸屬糾紛後，才有定論。

　　追債遭遇“無錢可償”

　　邱傳津發現，深航金鵬時代項目銷售收入去向謎樣神秘。

　　為了討回無錫地塊或1億元賠償，邱傳津踏上漫漫“追債路”。

　　2010年10月，深圳航泰向深圳中院申請查封深航地産另一家全資子公司——深航鄭州置業有限公司(下稱“深航鄭州置業”)100%股權，及其所開發的“深航金鵬時代”項目土地使用權，要求深圳航空(目前擁有深航地産的公司印章及管理職責)返還1億元賠償，或協商無錫地塊歸屬，雙方隨即重新回到談判桌上。

　　但邱發現，深航金鵬時代項目銷售收入“去向不明”。

　　資料顯示，深航鄭州置業由深航地産投資1000萬元，于2007年10月30日註冊成立，後增資至5000萬元。而它另一個身份，是時任深航負責人的李澤源在河南省做房地産投資的“橋頭堡”。

　　一位當地房地産人士回憶説，當時李澤源許諾深航將拓展鄭州航線，向當地政府低價收購優質地塊用作辦公用地，2007年11月，深航地産競得編號“鄭政東出(2007)048號地塊”的國有土地使用權，這個地塊正是位於鄭州市鄭東新區金水東路延長線上，總面積108974平方米，成交總價為1.96億元。經核算，該地塊的樓面地價約是1800元/平方米，較周邊地塊招拍挂價格低2000-3000元/平方米。

　　兩個月後，上述合同受讓人變更為深航鄭州置業，並在2009年底與2010年年中，分別獲得“深航金鵬時代”用地規劃許可證與建設工程規劃許可證。

　　如今，“深航金鵬時代”的四幢高層住宅樓及相應寫字樓盤已基本建築完工，聳立在這塊地皮上。記者從深航金鵬售樓中心人士處了解到，除了2號住宅樓尚有幾套房沒有售完，1號樓已確定由深航內部員工認購，3-4號樓基本被當地事業機關單位人士認購一空；寫字樓項目則即將進入預售期。

　　“初步測算，深航金鵬時代首期建築面積約13萬平米，扣除綠化地後，按每平米8000-9000元測算，房産銷售收入或將超過6億元，再扣除1.9億元土地收購款及相應施工款後，盈餘至少2-3億元。”上述人士稱，但深圳航空強調深航鄭州置業“沒有錢”。

　　上述人士表示，去年11月14日，深圳航泰負責人與深圳航空高管在深航國際酒店碰面，前者開門見山地要求深圳航空歸還5000萬定金並給予相應補償，但深圳航空管理層則強調，儘管此前金鵬時代3、4號樓出售時，已將預付款比例從60%提高至80%，但項目資金尚未回籠，部分工程款還被拖欠；而深圳航空也不會替深航地産償還5000萬元定金，最好的解決方案是公安機關審理李澤源案後解封相關賬號，將5000萬元歸還深圳航泰。

　　記者調取2011年3月深航鄭州置業申報的年檢資料時發現，金鵬時代建設過程，深航鄭州置業的負債主要以短期債務為主——截至2010年底，公司資産總額50301.95萬元，負債總額46470.82萬元，凈資産為3831.13萬元，且公司不存在長期負債。

　　深圳航泰方面懷疑，金鵬時代項目的房産收入流向，可能與深圳航空其他業務拓展的資金需求相關，“有時深圳航空也曾要求房地産項目收入來反哺航空等相關業務的資金需求，如2009年航空公司資金壓力較重，深圳航空管理層就曾提出房地産項目收入補貼主營業務，要求鄭州置業當年向總部回流近1億元。”但記者致電深航地産人士，對方對此傳聞不予置評。

　　去年12月28日，深圳市中院查封金鵬時代項目土地使用權(面積37700平方米，即“深航金鵬時代一期”的土地使用權面積)的前兩天，當事雙方再度坐到談判桌前。

　　“由於深圳航空已將無錫地塊過戶到自己名下，深圳航泰自感索回艱難，將談判的焦點放在深圳航空是否願替深航地産支付相關補償款及定金上。”上述人士透露，深圳航空對此稍做“讓步”，提出由雙方一起向法院提出請求，了解李澤源案的審理進展，只要深航地産相關賬戶解封，就及時歸還定金，但它的談判底線仍是深圳航空作為深航地産股東之一，不會為深航地産的債務埋單。

　　雙方依然無果而終，只能訴諸鄭州中級人民法院等待判決。

　　“目前，無錫地塊與金鵬時代項目銷售收入可能不再劃入深航地産。”前述了解案情的律師稱。

　　“後李澤源時代”地産迷局

　　這場圍繞李澤源案發前後的房地産投資迷局及背後利益糾葛，終需撥雲見日的一刻。

　　去年1月24日，深圳中院裁定宣告匯潤投資破産清算。據深圳廣朋會計師事務所出具的清算審計報告顯示，截至2010年3月20日，匯潤投資的資産總額約為10.15億元，負債總額約為40.14億元，凈負債接近30億元。

　　而匯潤投資持有的主要資産，包括深圳航空24%股權，深航地産70%股權與鄭州飛機維修工程有限公司70%股權等，都將被用於償還30億元債務。

　　匯潤投資的很多債權人都把償債資金來源，瞄向深圳航空24%股權拍賣的估值。在他們眼裏，這是匯潤投資旗下最值錢的資産，至於深航地産等資産拍賣時能賣出多高價錢，他們沒有過高的期望。在李澤源主政深航期間，深航地産的資金運作非常複雜，要理清財務絕非易事。

　　記者查閱深航地産對外公開的所有共計238頁的資料時，沒有發現財務資料，包括年檢報告、審計報告、資産負債表等。

　　“只有少數李澤源案知情者，或許才知道深航地産究竟能拿出多少資産用於償還匯潤投資的30億債務。”上述律師表示。

　　但記者從一位深圳航泰的人士了解到，李澤源案發後，專案組沒有查封深航無錫置業的股權和土地使用權，也沒有發文要求停止合同的履行，更沒有找深圳航泰約談。

　　“或許相關部門認為無錫地塊的股權轉讓合同是深圳航泰與深航地産簽訂，而不是與李澤源個人簽訂，與李澤源案件沒有直接關聯，沒有直接將它劃入匯潤投資的償債資産包。”他分析認為，這足以讓“無錫地塊”變成項目合作方深圳航泰及深圳航空雙方眼裏的“金娃娃”。

　　但是，這場圍繞李澤源案發前後的房地産投資迷局及背後利益糾葛，終需撥雲見日的一刻。