地産業近幾年來猶如過山車的遊戲，突然間，經濟危機來了，地産商們哀婉而靜默，突然間，地産商們因為經濟刺激、房價大漲又進入了童話世界；這一次，房價會怎樣？不斷下沉還是做慢熊狀？無論是決策者、地産商，還是普通購房者、炒房者，今天的步驟都是在裝飾著明天的前景。在此，奉上藝術家Becky Beasley名為“The Outside”各展裏的作品，梯子：爬升還是下落？

　　當前，深陷滯脹的房市將在今年演繹怎樣的路徑和脈搏正成為市場焦點。近日，SOHO中國[5.24 -1.13%]潘石屹認為2012年市場資金緊張、土地交易量下滑等將為其帶來難得的買地機遇期；而潘石屹擺出的弱市入場之態無疑表達了其對未來房市走勢的謹慎樂觀。

　　中國房市自1998年房改以來雖歷經無數次或輕或重、或揚或抑的政策調控，但基本都未偏離上升軌跡。然而，這並不意味著中國房市沒有週期，而如同永動機可再漲十年甚至更高。坦率地説，諸多理據顯示今年乃至今後相當長時間內中國房市步入了漫冬的滯縮週期，不大可能再現2009年不惜代價的扶持政策強力扭轉房市萎靡之局面。

　　坦率而言，中國房市給人以金剛不變之鏡像主要得益於人口紅利、制度紅利和政策紅利的鼎力護航，而如今支撐房市的諸多利好正步入次第式微之狀態。具體地講，當前房市的供需結構已發生明顯的轉變，房地産的稀缺性正被結構性過剩替代。從需求角度看，在當前房價回落走勢已定之下，房市日益凸顯的買方市場特徵會很容易引發市場買漲不買跌效應。顯然，目前隨著人口老齡化日趨突出，中國儲蓄率已呈現下降態勢，而逐漸趨向回落的真實儲蓄率和各級政府刺激計劃不斷暴露而出的資金缺口，使監管層傾向於通過遏制房市融資而把有限的儲蓄資金優先滿足於政府和國企投資。如管理層為防止房市分流日漸稀缺的儲蓄資源而採取限購等措施遏制投資、投機需求。又如歐美經濟的不確定性等將使外資製造業回流趨勢持續，而外資回流無疑也會對國內房市産生影響，即外資回流會首先衝擊中國商業和工業地産之發展。同時，最近日益凸顯的國內投資移民等也將使房市失去部分投資、投機型需求的支持。

　　地産市場的2012

　　鋻於此，這將意味著資金主導下的房市之融資渠道逼仄將長期存在，從而不難理解房市自去年何以陷入滯脹狀態之緣由。而房市滯脹無疑削弱了投資和投機需求者的價差交易空間，並最終削弱房市的投機或投機價值；同時，目前房價即便出現20%以上的回落也遠超自居型需求者的購買力範疇。因此，今後房市將陷入兩難境界：若舒緩目前房市的滯脹之狀需降價促銷，但降價促銷會産生買漲不買跌效應。

　　其次，當前房市的供給結構也愈發出現結構性過剩之格局。易居研究院近日發佈的報告顯示，北廣上等10大城市的新房庫存達5900萬平米，同比增長40.5%，依據去年銷售速度要消化存貨將需1-1.5年左右，而去年房企新開工面積達19.01億平米，同比增長16.2%，施工面積共計為50.8億平米，同比增長25.3%，這意味著未來房市面臨更突出的存貨壓力。同時，近年來房企融資渠道逼仄、融資成本高企，資産負債率走高，導致目前諸多房企陷入流動性困局，如最近有關機構預測今年房企資金缺口高達1.35萬億。顯然，房企突出的資金缺口和鉅額的庫存承壓，以及買方市場下容易觸發的買漲不買跌效應等，透射出今年房市的供給結構性過剩將甚于往年。此外，人口愈發老齡化使諸多新建家庭今後擁有數套住房閒置，這種具有可預見性的住房過剩之格局，意味著今後房價持續回落趨勢不可逆轉，而房企以拖延開發和銷售干擾房市之傳統手段已將難以奏效。殊不知，即便未來會出現農村人口市民化潮，基於城市化的農村人口之購買力，房市和房價也很難借助人口城市化率的提高而受到支撐，因為現有之房價水平即便出現顯著下降，也是新增城市人口無法承受的。

　　當然，環顧中國房市之走勢，單純基於市場供需的分析缺乏實然性詮釋力，這其中的關鍵問題是政策對房市往往具有決定性因素。如2009年救市政策對房市産生的絕地反彈之效果。我們認為，當前防止房市大起大落，將是政策維穩底線。

　　我們堅信隨著房市持續低迷，今年樓市調控確實具有實質性放鬆之高概率性。不過，即便今年政府採取諸多手段扶持房市，其成效不會顯著。其一，經過2008年以來的鉅額刺激計劃，各級政府手中所擁有的可自由支配的資源已相當有限，而在房市滯脹下要有效扭轉房市走勢將面臨比2009年更高的政策成本。其二，政府對房市的政策扶持的基礎是，政策支持下房市給政府帶來的收益要高於政府支付的政策成本，即政策扭轉房市走勢後房價再度走高，提高政府的稅收和土地出讓收益。顯然，當前經過過去急速的城市化擴展，政府所能用於開發的土地相對有限，且徵地款的市價補償原則壓縮了地方政府掛牌賣土地所能獲取的級差地租收益。因此，從成本收益的角度看，政府或許更傾向於通過試點房地産稅等尋找新稅源，而非傾向於支付大量政策成本扭轉房市走勢。

　　總而言之，如果説近年來的中國房市受益於人口紅利、制度紅利和政策紅利而保持了15年左右的快速上升時期，那麼目前支撐房市的這些利好優勢正在趨向削弱甚至消失，房市滯縮週期難以避免。因此，若把今後地價或房價的週期性回歸作為戰略性建倉的機遇，那麼無疑會使參與者陷入週期性不確定性之中。