□余豐慧（財經評論員）

　　中金公司一份針對房地産信託專題分析報告顯示，2012年預計房地産信託到期規模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規模2816億元，總還款額約3100億元。

　　此前關於今年和明年房地産信託遭遇密集到期兌付期情況已經多次討論，引起社會各界以及監管部門的重視。但是，筆者還是要提醒和重申：對今年到期規模2234億元和明年到期規模2816億元兌付風險絕不可小覷。

　　風險來自三個方面：首先，這兩年集中到期的房地産信託産品都是在2010年房價畸高階段發行的。信託産品設計基礎是在房價繼續走高預期下，包括融資規模、發行對象、産品收益率等等。而隨著房地産調控不鬆懈，向縱深發展，發行時房價繼續走高的預期落空，風險隨之凸顯出來。

　　其次，由於在高房價並且預期走高情況下發行房地産信託産品，一般收益率都高於其他産品，這種高收益率加重了兌付成本，使得已經出現資金鏈條斷裂的房企兌付壓力雪上加霜。

　　再次，房企本身資金鏈條斷裂帶來的風險。房地産信託産品兌付資金以樓盤銷售回款為基礎，但在現有的限購、限價和限貸等調控措施下，房地産商銷售回款速度放緩，難度增加。即使有銷售回款，開發商可能也顧及不到信託産品兌付上，可能用在更加急迫的應付款上。這使得房地産信託兌付風險加劇。

　　此前，鄂爾多斯市等城市出現的樓市危機，已經給房地産信託兌付風險提前預警。從2010年後半年開始，央行不斷提高存款準備金率，使得銀行信貸資金吃緊，大大壓縮房地産開發信貸資金需求。對房地産熱紅了眼的開發商，四處尋求新的融資渠道。而信託公司也急於尋求贏利點，自然把眼光投向了房地産行業，也想在房地産上分一杯羹。開發商與信託公司一拍即合，設計出層出不窮的房地産信託産品。找到商業銀行通過其平臺銷售産品。而商業銀行也急於發展中間業務，力圖從銷售房地産信託産品中增加中間業務收入。結果是，房地産信託産品來者不拒，幫助其銷售。開發商、信託公司和商業銀行特別是國有銀行三方共同導演了一款又一款房地産信託産品投入市場銷售，一度曾經達到瘋狂之地步。最終釀造了連續兩年高達5600億元的集中兌付風險。

　　今年房地産信託産品出現兌付風險是無疑的，只是風險大小、風險面廣與窄的問題。因為，依賴高房價下以樓盤銷售回款為兌付資金主要來源的基礎已經不復存在。同時，這麼大兌付壓力和兌付資金額度，依靠信託公司自有資産和資金墊付是杯水車薪；依靠信託公司“發新補舊”，是否能夠發得出去，是否有投資者購買，不確定性因素較多。依靠延期兌付的可能性也不大，因為，延期兌付必須許諾更高回報，而更高回報將加重融資成本、兌付壓力，將來風險會更大。依靠處理房屋抵押品，但可能一些房屋抵押品與發行時評估價格已經大大縮水，不足以抵償兌付總額。

　　因此，提醒監管部門密切關注房地産信託集中到期兌付風險。一定要把控好抵押品，一經發現有兌付風險苗頭，一定要及時處置抵押品。一定要督促監督開發商將樓盤銷售回款備作兌付資金而不是挪作他處。一定要將信託公司自有資産和資金作為兌付準備，儘量把風險化解到最小程度。