本報記者 田新傑 上海報道

　　復星入主外灘地王，果然不是最終的結局。“一地一世界”，大家只猜對了一半。

　　12月19日，對於“上海證大與SOHO中國已簽訂外灘地王股權轉讓諒解備忘錄，證大房産和磐石以38億元總價分別將35%和5%股權轉讓給SOHO中國”的消息，上海證大公告澄清“若干名獨立第三方曾與該公司接洽，並已就上述項目進行初步商討，但證大並無訂立任何協議或安排”。

　　一位接近並部分參與相關交易接洽的第三方核心知情人士向本報記者透露，約一兩個月前，證大集團董事長戴志康(微博)主動找到SOHO中國董事長潘石屹，雙方就股權轉讓事宜已經“談得差不多，但客觀上還存在變數”。

　　主導權暗戰：綠城10%成關鍵

　　百億外灘地王從出讓那一刻開始，註定將故事不斷。誰將會是這塊標誌性地王最終的主人？據本報記者掌握的最新情況，答案不止一個選項。

　　根據復星國際和上海證大11月2日的公告，開發外灘地王的公司架構終於出爐：一家由復星&&的合資公司收購上海證大旗下外灘地王項目，合資公司由復星、上海證大、綠城(3900.HK)及磐石投資分別直接或間接持有50%、35%、10%及5%權益。截至目前這一比例配置尚未變化，但從潛在交易進展看，這一股權比例以及股東構成的改變，幾乎是遲早的事情。

　　值得一提的是，早在今年3月份(詳見本報2011年3月10日“地産劇變：外灘地王悄然易主”一文)，本報記者就曾通過證大及復星系相關知情內部人士獲悉，外灘地王已經悄然易主，第一大股東已變成復星。不過，或許源於上市公司相關協議流程和信息披露規則的原因，相關交易直到上述11月初上海證大的公告才正式宣佈。

　　由此，不少業內人士相信，關於“證大房産和磐石以38億元總價分別將35%和5%股權轉讓給SOHO中國”的交易，意向層面或已基本落定，只是尚待公告確認。

　　但是，即使潘石屹如願拿下上述合計40%的地王項目股權，對復星的50%控股地位，依然無可奈何。“如果不能實現控股，對項目開發沒有主導權，即使拿下40%也意義不大。沒有主導權而只是參股，也不是潘石屹的投資風格。”上述核心知情人士坦言。因此，“主導權還有一爭”。

　　綠城的10%，成為地王主導權爭奪的關鍵。如果潘石屹拿下證大和磐石的40%，又競得綠城的10%，最終將形成SOHO中國和復星在外灘地王各50%的局面。而綠城的10%股權，也在尋求交易。該核心知情人士告訴本報，根據目前的進展，綠城10%的股權發生變化，是“遲早的事情”。

　　需要指出的是，對於證大、磐石和SOHO中國的轉讓意向，以及正在潛水接洽中的綠城10%股權，上述核心知情人士提醒，作為持有50%股權的復星國際，對相關轉讓的股權，應該有優先購買權。而且，復星旗下復地集團目前是持有上海證大19.68%股份的第二大股東，或許也將成為復星影響證大轉讓相關地王股權的一個關鍵因素。

　　此外，外灘地王項目的特殊性，使其從土地出讓一開始，就有不容忽視的政府力量介入，涉及項目的建設進度、規劃定位、建成後銷售或租賃引入對象等多方面。

　　“一地一世界”：誰更“命運多舛”

　　從2010年2月1日正式出讓至今，外灘地王誕生已快滿兩年，如今，開工無期，項目主導權暗戰再起，令人感慨其命運多舛。

　　“戴志康退出的原因主要兩點：資金緊張、戰略調整。”上述核心知情人士透露。外灘地王鉅額的土地款曾讓戴志康頗為費心，證大與地方政府方面也一再協商土地款的支付事宜。本報記者曾在不同時點採訪戴，其間不乏戴親自出馬四處融資以解繳清土地款最後期限之急。

　　“這個項目最大的難題就是融資，90多億元的土地款雖已付清，而包括後期建設、前期各類融資償還等方面的資金需求依然巨大。”復星內部一位高層人士不久前告訴記者。

　　證大集團的投資側重點明顯改變。今年以來，據不完全統計數據，戴志康執掌的證大系已參與17家A股的定向增發，總投入金額高達15.61億元。同時，至少從去年底開始，戴志康親赴非洲等地，洽談涉及礦産、農業、物流等各領域的投資，業內消息稱其準備資金達百億之巨。

　　而潘石屹這邊，對上海物業的收購興趣從未降低。

　　不久前的12月6日，潘石屹向本報記者明確表示“公司目前手頭依然有近200億元現金，有些過多，需要抓緊投資。就鎖定上海、北京兩個核心城市的商業地産。之前是跑步進入上海，今年戰略微調，希望能更多從政府手上購買熟地，而不是爛尾項目。”説完這些，潘匆匆離開，稱“談項目去，約得滿滿的”。

　　自2009年8月18日收購東海廣場後，潘石屹在上海的累計收購金額近190億元。這次他把新目標投向了外灘地王。

　　對外灘地王，目前業內所關心的是，倘若潘石屹如願入股，外灘地王此前的規劃或許又將面臨一輪漫長的調整和審核，畢竟收購項目後的重新包裝定位，歷來是潘石屹的“長項”；如果復星選擇行使優先購買權，一口獨吞百億地王，復星是否有足夠的消化能力；股權結構再變，外灘地王的建設進度將一拖再拖到何時；潘石屹一貫以來的散售風格，是否合適外灘地王項目，是否能得到地方政府的默許……

　　外灘地王的故事，因為潘石屹的突然闖入而變得更為撲朔迷離。