成交僵持之下，降價促銷並非萬能藥。

　　亞豪機構一份統計數據顯示，時下京城樓市共有12個降價幅度超過15%的在售樓盤，其中4個樓盤降價後銷量不增反減。該機構認為，降價後樓盤反而陷入滯銷，原因在於降價時間和降價力度“未跟上市場節奏”。

　　兩“白菜價”樓盤境遇迥異

　　2011年12月17日，北京通州樓盤東亞逸品閣的微利入市方式迅速攪動了京城樓市。該樓盤以起價13200元/平方米入市，成為通州區最低價入市樓盤。其周邊樓盤銷售均價仍停留在15000元/平方米左右，而該樓盤開發商自行公佈的項目成本價為12347元/平方米。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，東亞逸品閣開發商東亞新華地産營銷管理中心總監賈玉鵬對此的解釋是，“這是公司快速回籠資金的需要”。

　　但開發商回籠資金的願望可能一時難以如願。

　　北京住建委網站上關於東亞逸品閣項目的預售信息顯示，該項目共推出361套住宅和128套地下車庫，但截至1月12日的近一個月銷售期內，住宅簽約量只有12套，簽約率僅約3%。

　　值得關注的是，12套已成交住宅的簽約均價為13422元/平方米，相較于開發商自己公佈的成本價12347元/平方米，利潤空間不足1100元/平方米，但現實是，“白菜價”賣房仍難獲得消費者認可。

　　與東亞逸品閣形成對比的是，去年年底同樣微利入市的龍湖時代天街卻出現熱銷。

　　龍湖旗下的龍湖時代天街于去年11月初以12000元/平方米低價上市，被指虧本賣房。

　　北京中原三級市場研究部總監張大偉指出，該地塊土地樓面價為7519元/平方米，疊加部分交易成本及稅費，已經接近8000元/平方米。再算上3000元/平方米左右的基本建安費用，2000元/平方米左右的稅費，1000元/平方米左右財務成本及最基礎的營銷費用，該項目保本價在1.4萬元/平方米左右。不過，龍湖相關人士向《每日經濟新聞》記者否認了虧本賣房。

　　北京住建委官方網站龍湖時代天街項目預售信息顯示，該樓盤于2011年11月9日獲得預售證，並隨即推出619套房源，截至1月12日，成交445套，近兩個月銷售期內的簽約率近72%，在時下僵持的樓市下，實屬難得。

　　跌幅超15%仍難換銷量

　　降價卻難獲銷量的樓盤不止東亞逸品閣一個。

　　亞豪機構的統計數據顯示，時下京城樓市中在售價格降幅超過15%的典型樓盤共12個，其中降價後熱銷的項目有8個。這8個項目在降價後累計成交2164套，比降價前增長了184.4%。另有4個項目降價後銷量不增反減：截至目前，這4個項目降價之後，住宅累計成交量為80套，對比降價之前的201套成交量，反而減少了60.2%。

　　郭毅分析，8個降價換量成功的樓盤，在定價上存在三個成功元素。首先，降價後的樓盤售價集中在1.4萬~1.8萬元/平方米，目標消費群鎖定市場上需求迫切、對價格又敏感的主流剛需人群；其次，降價時間較早，捷足先登。8個降價換量成功的樓盤多為區域內的領降盤，能在第一時間“俘獲”該區域房價的階段型觀望者，待市場成交量實現突破後搶先換回了部分銷售回款。相較而言，4個降價後反而滯銷的項目，皆為跟隨性降價項目；第三，以空間換時間。一些在降價時間上未能搶佔先機的樓盤，通過後期超大幅度的降價換回了銷量。