關注房企資金鏈緊張

　　南京：地産老總卷款數億元跑路 銀行貸款“有去無回”

　　來關注開發商資金鏈緊張的話題。年底一到，房産企業到了一個集中還款期，資金鏈緊張的程度可想而知。前不久，在江蘇南京，一家從事房産開發和建築行業的企業老總，帶著數億元的貸款，一夜之間不知去向，至今仍下落不明。目前工廠已被法院查封，供貨商上門討債，大量銀行貸款也面臨著有去無回的困境。這究竟是怎麼回事呢？來看記者的調查。

　　畫面上這家企業叫南京宇揚集團。以生産腳手架業務起家，後來又涉足房地産行業。在南京市的一個開發區裏，記者發現，集團下屬的兩家工廠距離不到500米，正是上班的時間，但兩家工廠的大門緊鎖，廠區內靜悄悄的，只有門口殘留著法院的封條和發放工人工資的通知。住在工廠對面的一位當地居民説，這家企業倒閉的事早已在附近傳的沸沸颺颺。

　　南京宇揚集團附近居民：也跑過幾年，這回是大跑，帶了27個億跑掉了。

　　記者問道：你聽誰説的

　　居民回答：聽附近這個村子裏人説，27個億，國家的錢被他搞十幾個億。

　　進入廠區，眼前是一幅冷清破敗的場景，到處堆積著各種垃圾和廢舊設備，冰冷的車間裏光線昏暗，幾台機器已經銹跡斑斑，操作臺上還有工人沒不及收拾的工具，一個鐵架子上還依稀能看到計件留下的記號。在廠區後院，幾個留守的工人正在清理盤點存貨，一個在這裡幹了10年的工人説，她至今還想不通，工廠為什麼突然就關門了。

　　南京宇揚集團工人：我們都不相信，怎麼可能呢，平常節假日都沒有休息，怎麼9月1號正常的上班，8月31號是盤點的，9月1號是工人正常的來上班，1號又是一個開始，到門口門衛不讓進去，叫我們等一個星期，等通知，一個星期後再來，當時有人心裏就有數了，門衛都不讓我們進了，就是不上班嘛。

　　南京宇揚集團門衛：8月31號晚上，我們接到通知，9月1號早上，任何人任何車子不準進來，我們是門衛，就是集團通知的。包括幹部工人 全都不準進

　　在工人和門衛的眼裏，自己所在的公司實力雄厚，雖然很少見到集團老總，但從二樓辦公室的榮譽墻上，他們覺得老闆楊軍是個有錢人。在會議室裏，煙灰缸裏胡亂塞滿了一堆煙頭，橫七豎八的桌子上還剩下幾個沒喝完的飲料瓶。目前，當地政府和銀監局已經介入處置工作。

　　中國銀行業監督管理委員會江蘇監管局(南京 電話採訪)：現在宇楊這個事件 因為集團老闆跑掉了 老闆跑掉了 南京市政府和六合區政府正在組織人員 進行準備解散 企業還是重組 還是怎麼樣呢 還沒有定論 他們正在處置過程當中

　　上個月，江蘇六合法院對宇揚集團的資産進行了拍賣，先支付了民工工資1300多萬元工資後，銀行、擔保、供貨商債權開始排隊，當地地稅部門告訴記者，宇揚集團亦涉嫌偷漏稅，一旦啟動破産程序，殘余資産尚不足以補交稅額，銀行債權也岌岌可危。

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　　渤海銀行：1.4億天量貸款難追討

　　宇揚集團老闆楊軍“攜款跑路”使發放貸款的南京十多家銀行陷入了緊張，包括一些國有大行和股份制銀行，貸款總量超過了3億元。其中渤海銀行開具的兩張銀行承兌匯票合計超過了1.4億，是涉及資金量最大的一宗。不斷上演的企業老闆跑路事件也暴露了中小銀行風險控制上的軟肋。

　　在宇揚集團的一個廠區大門口張貼著幾家銀行的催款通知，包括了寧波銀行、渤海銀行等幾家金融機構。根據當地媒體的報道，渤海銀行開具的兩張闔計1.4億多元銀行承兌匯票是宇揚集團貸款中最大的一筆。銀行業內人士認為，去年上半年，各家銀行存款壓力都比較大，而保證金進銀行可以充存款。這促使銀行大力拓展匯票業務。但是，由於近兩年企業經營風險增加，銀行徵信系統不完備，貸款風險隨之上升。

　　戴國強 上海財經大學商學院教授：信用數據資料如果積累時間比較短的話 應該講 它只能作為一個參考 它不能夠作為一個我們説的信用評級模型的開發的數據 它用不上 這個需要有比較長(時間)的數據 它才能夠做出這個模型來 才能夠讓銀行走技術控制信用風險的道路

　　目前，銀行的保證金一般在貸款額的30%到50%之間，競爭激烈的城市商業銀行為了吸引客戶，保證金會相對低些，一般在10%到30%。剩餘的部分則需要由放貸銀行承擔，行業內稱為風險敞口。與實力較強的銀行相比，中小城市商業銀行對貸款人信息積累更有限，控制風險更多的是憑經驗。：中小城市商業銀行做貸款方面 在風險控制方面 有它們的獨到的一些經驗 它們主要是你的三表 哪三表呢 就是電表 水錶和海關報表 這個就是證明你的生産是不是正常

　　但是對於發放額度過大的貸款，城市商業銀行的風險控制能力更弱。銀監會數據顯示，2010年全年城市商業銀行資産增速接近四成，為銀行業平均水平的兩倍。同時2010年它們的資産負債增速接近40%。對此，銀行業內人士表示，城商行規模的擴張，確實可以提升盈利能力。然而，這兩年企業盈利增幅放緩，部分城市商業銀行在快速擴張后，風險開始顯現出來。

　　湘財證券研究所銀行行業研究員許榮聰：我們從上市公司的報表可以看得出來 企業去年的盈利增長是在放緩的 如果從展望來看的話 今年的盈利也並不是非常好的情況下 整個銀行的不良額和不良率都是有一些些許的上升 這應該説是一個大概率事件

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　　上海： 開發商年底資金鏈緊張 地王紛紛易手

　　南京房企老總攜鉅款跑路，應該説是開發商因無力償還貸款而被迫選擇的無奈之舉，但也印證了年底開發商資金鏈的緊張現實。在上海，曾經出現過單宗價格超過70億元的超級地塊，單價地王、總價地王層出不窮，然而，這種情況在這個冬天也出現了大逆轉。

　　僅在2011年11月份，(字板入)上海一共推出了11幅經營性用地，但其中7幅地塊已被國土部門撤牌，撤牌率高達64%。而最近幾個月，上海市無人競拍最終導致流拍的土地掛牌數量已經漲到了15幅。(字板出)由於年底資金鏈緊張，加上房地産市場不明朗，昔日高調拿地的地王們，在一輪一輪降價潮推動下，現在也紛紛以底價出售手中的房源。來看記者從上海發回的報道。

　　2009到2010年，僅僅兩年間，上海房地産市場的土地高價不斷被刷新，溢價率連破紀錄。上海就誕生了單宗價格均超過70億元的超級地王4塊，區域地王更是數不勝數。其中外灘8-1金融地塊以其92.2億元人民幣的超高總價被業內人士稱為外灘地王。

　　李磊：説到外灘地王不得不提的一段經歷就是2010年的2月份上海正大集團僅有現金十億元的替補身份進入到該地塊的競拍當中。最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。然而22個月過去了，我們也僅僅在這裡看到剛剛高出地面的地基工程。在這22個月中上海正大集團將這個地塊幾易其手。重要的原因之一就是資金鏈出現了重大問題。

　　雖然當時不少業內人士認為92.2億元競得外灘8-1金融地塊是上海證大集團撿了個大便宜，但國際評級機構穆迪就對上海證大集團的高價拿地之後的資金鏈提出了質疑。認為當時僅有10億左右賬面流動資金的上海證大集團根本付不起高額的土地款。但當時的上海證大集團管理層信心滿滿。

　　上海證大集團董事局副主席 王輔捷：大家也知道經濟界的一種現象對吧，杠桿理論：給我一個支點我可以撬動一個地球，那麼説作為一個企業如果説不敢去搏，不敢去衝擊大的項目。那麼企業的做大做強也沒有很好的基礎。

　　然而一年之後上海證大集團並沒有能撬動地球，甚至沒有保住支點。迫於巨大的資金壓力，2011年11月2日，上海證大集團發佈公告，以95 .7億元人民幣出售擁有上海外灘地王地塊的上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司65%的股權。前不久，SOHO中國宣佈，收購證大集團擁有的該地塊剩餘35%股權。

　　上海中原地産研究諮詢部總監 宋會雍：這個企業在早期拿地的時候對於未來房價走勢表現的比較樂觀，但是對於眼下政策的風險之後，實際上市場不太支撐他當時所預設的房價目標。

　　值得注意的是，其他地王的命運也並不盡如人意。外灘地王的坎坷經歷在上海並非個案，以上海嘉定曾經的地王之一，剛剛開盤的嘉定新城公館為例，甚至出現了虧本甩賣。2009年12月，上海新城萬嘉房地産有限公司以9.536億元拿下嘉定區的這個地塊，溢價為302%，成為了當時上海南翔地區名副其實的樓板價地王。雖然項目總成本在2.1萬元/平方米左右。但為了急於回籠資金，該樓盤于2011年11月開盤均價僅為1.9萬元/平方米。

　　上海德佑地産經紀有限公司副總經理羅亞東：市場總有一天要脫離這種粗放的高速的這樣一種成長階段。進入到平穩發展的理性的穩定的時段，中國房地産市場即將迎來這種局面。所以呢開發商在拿地還是做項目規劃，還是做這種整體的城市的規劃定位方面，都要從這種粗放的大躍進式的發展回歸到這種集約的有戰略打法的能夠運籌帷幄的這種發展軌道上來。