樓市2011巨變中回歸理性

　　在2009年中央經濟工作會議上，房地産多年來第一次不再被當作支柱産業來描述，敏感的地産人士已經覺察到了新一波樓市調控山雨欲來的氣息。在經歷一系列樓市調控措施之後，2011年的中國房地産行業在各個方面發生巨大的變革。

　　政策

　　“京十五條”力保穩中有降

　　回顧北京樓市一年的發展脈絡，“京十五條”的出臺是一個重要的時間節點。今年2月16日，北京正式公佈的貫徹“國八條”的“京十五條”，被稱為“史上最嚴厲”房地産調控措施。最引人注目的是，在先前的限購政策之上，對已擁有兩套及以上住房的京籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。

　　“5年時間”和“必須連續”這兩項嚴苛規定，將相當數量的非京籍人士的購房意願擋在了門外，而已擁有兩套及以上住房的京籍居民家庭在一定時間內也不再有購房資格。此舉對北京房地産市場的影響遠遠超過了上海、重慶試行房産稅的影響，無疑會凍住去年一直瘋狂的京城樓市。

　　此外，北京市政府今年2月28日晚間公佈了今年新建普通住房價格控制目標，明確指出今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。這顯示出北京市政府將房價控制在合理水平的決心。

　　在一線城市房價調控目標中，北京成為唯一提“降價”的城市，從內容看“京十五條”與其他城市相比是最嚴厲的。而北京市作為調控的重點城市，調控目標也會處於相對更高的層次。

　　“經過一年調控，新建普通住房成交均價比去年下降6.3%；新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環比連續3個月停漲後在10月份開始下降；居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標變化符合調控預期。”市住建委委員王榮武説。

　　近日，北京市住建委相關負責人表示，年初確定的“穩中有降”房價控制年度目標完成；明年北京的限購等調控政策將不動搖、不放鬆。

　　成交量

　　低迷中創下新低

　　與以往調控不同的是，限購令的出臺在樓市成交量上起到立竿見影的作用，“京十五條”出臺並執行滿月之後，在這一個月裏，受“限購令”影響，新房開盤量、購房需求、業主掛牌量均出現了明顯萎縮，樓市整體成交量跌幅達55%，買賣雙方觀望氣氛濃厚。

　　北京市房地産交易管理網數據統計分析，一季度新房住宅網簽總量為20747套，環比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%；其中，上半個季度新房成交量為15178套，“京十五條”施行以來的下半個季度成交量僅為5569套，約為一季度總量的四分之一。

　　據北京市房地産交易管理網的數據統計顯示，2011年上半年北京二手房成交量累計為76291萬套，同比2010年上半年下降了28.9%；其中二手住宅成交68708萬套，同比2010年上半年下降了31.7%。政府誓讓房價回歸理性的信心堅決，政策持續深入，上半年北京二手房成交量低迷，樓市明顯降溫。

　　從4月開始，北京二手房市場的單月成交量已連續8個月低於1萬套，最近三年來，北京二手房月成交量低於萬套的月份數合計為12個，其中有9個月出現在今年。北京中原市場研究部統計數據顯示，今年1-11月，北京二手房成交套數為10.861萬套，同比下降36%。業內預計，今年全年北京二手房總成交量將在11.8萬套左右，同比降幅將超過40%。由此，北京二手房交易將創最近三年的最低值。

　　成交量的變化也反映到樓市結構上，來自北京住建委信息顯示，今年1至11月房地産開發投資增長12.7%，比其他固定資産投資增速低3.3個百分點。其中保障房投資增長1.2倍，佔住宅投資31.5%，比重同比提高12.8個百分點。房地産市場調控引導和優化産業結構調整的作用更為明顯。

　　價格

　　價格倒挂進一步蔓延

　　據“鏈家地産”市場研究部統計，“京十五條”實施半年，北京二手房市場均價為24781元/平米，較調控前均價下降1.2%。目前，北京二手房價格開始呈現高位回落的趨勢，8月份北京二手房均價為24943元，較2月份下降0.8%。同時，在政策的持續影響下，業主對於未來二手房價格下降預期也逐漸增強，目前“鏈家在線”上掛牌房源平均掛牌價為29200元/平米，8月份整體議價空間已經擴大到14.6%，創調控後新高。

　　隨著通州、大興等近郊區域部分樓盤低價入市，北京新房價格出現明顯回落。今年11月份，北京新房成交價格時隔一年首次低於2萬元/平米。根據鏈家地産市場研究部統計，11月北京商品住宅成交均價為19906元/平米，環比下降2.8%，這是繼去年10月份以來，北京商品住宅均價首次回落至2萬元/平米以下。

　　偉業我愛我家數據顯示，今年11月，北京一手房成交均價為19606元/平米，環比下降4.9%，與今年房價最高點時相比，房價跌幅達21%。

　　新房價格的下調，也加速了周邊二手房業主進一步下調房價的動力。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，今年11月，二手住宅成交均價為20891元/平米，環比下降5.9%，二手房價跌破2.1萬元/平米大關，創16個月來新低，與房價最高點時相比跌幅達到了16.8%。

　　一二手房價格互動往往成為各界研判樓市走向重要的“風向標”。今年，在樓市調控政策、高庫存壓力、新房密集供應等政策與市場的聯手發力之下，一方面一手房價格折扣屢創新低，另一方面二手房價格因業主惜售而出現停滯，這使得北京樓市出現一手房與二手房價格“倒挂”的怪象。

　　銷售策略

　　低價出貨成主流

　　“市場旺盛時加速開發，市場疲軟時慢慢銷售”，囤地捂盤的開發模式，一定是實現價值最大化的最佳模式。也正是在這種思路的引導下，整個2011年上半年，中國樓市的價格都還是基本持平甚至略有上漲的。而作為調控政策之重要一環的“限價銷售”甚至讓許多樓盤極為“悲壯”地選擇了延後上市，甚至是精裝修上市以避開“限價”。

　　在“限購、限貸、限價”等政策的調控下，僵持了一年之久的樓價，終於在“金九銀十”後開始斷崖式下降，龍湖地産、碧桂園、萬科地産、中海地産、招商地産等一系列品牌開發商相繼降價出貨。

　　房價的螺旋式下降讓大多數購房者無法接受。維權事件再次出現，售樓處被砸成常態。隨著開發商在全國各地降價銷售的出現，江蘇、山東、北京、杭州、成都、深圳及佛山等地近期不斷出現老業主維權要求賠償事件。