在今年限購政策的打壓下，北京新盤成交量同比去年下跌18%，而二手房的命運更加慘澹。截至目前，年內二手房住宅交易套數為119634套，預計全年將比去年下跌38%。

　　從價格上來看，雖然今年北京二手房整體成交價比去年上漲了7.6%，但從9月開始，房價已經出現不可逆轉的下降趨勢，二手房市場已從賣方市場完全轉變成買方市場。

　　量

　　全年12萬套 成交量同比降四成

　　以往樓市調控中，二手房市場受到的影響都是比較小的。但在今年限購政策和貸款緊縮政策的雙重打壓下，堅挺的二手房市場終於敗下陣來。

　　北京中原市場研究部根據北京住建委網站數據統計顯示，截止到12月20日，年內二手房住宅交易套數為119634套，預計全年在12萬套左右，相比2010年全年的196547套下調幅度達到了38%。而與2009年的266854套相比，下調幅度更是達到了55%。

　　從4月開始，二手房全市成交量更是連續8個月低於萬套。據統計，最近三年來月成交量低於萬套的月份合計為12個，其中有9個月份出現在2011年，樓市低迷可見一斑。

　　但總體來説，今年二手房成交量仍比新盤多出3萬套，樓市由二手房擔當主力軍的地位沒有改變。

　　價

　　均價漲7.6% 但下行趨勢已確定

　　“買不買？方莊都降到兩萬二了！”日前，一家仲介公司員工告訴記者，雖然方莊地區有兩條地鐵線路，但是房價卻依然出現明顯下跌。而就連朝陽公園附近這樣一個優質地區的二手房價也出現了2.4萬的低位，相比年初來説降幅最少10%。

　　北京中原市場研究部統計數據顯示：截至目前，全年二手房均價為22860元每平米，同比2010年全年均價21250元每平米，上漲了7.6%。

　　但值得注意的是，從9月份開始，二手房價格明顯出現了下調，成交價格在11月更是跌到了21550元每平米，環比10月下調幅度達到了2.4%。房價下行已經是必然趨勢。

　　業內分析

　　郊區二手房價 仍有較大下降空間

　　“現在五年內的二手房稅費高，人們都不願意買，所以房主也開始和買家商量共同承擔交易稅費了”。昨天富力城附近一家仲介公司員工告訴記者，買家已經成為二手房市場中主動的一方。急用錢的房主都開始主動打電話要求下調掛牌價。

　　北京中原市場研究部認為，在房價出現明顯下調的時期，調整北京二手房過戶指導價格，額外增加的稅費成本將不可能再轉嫁給買家，因此勢必引起二手房賣家的進一步降價，而這種影響將是持續的和長期的。

　　而就在二手房最低指導價上調後的十多天中，北京二手房成交量出現斷崖式下跌，12月中旬二手房住宅成交量僅920套，環比上旬的10098套，環比下調了91%。

　　在交易量一蹶不振的情況下，中原地産認為，房價下降壓力明顯加大，掛牌價下降。而且這些區域恰好是最近幾年商品房供應明顯上漲的區域，商品房轉化成二手房的總量逐漸加大，供需比將繼續逆轉。

　　對於急於出售的小業主來講，儘快降價售出才是上策。而對於購房者來説，城區二手房房主如果願意下調成交價格，就可以購入，這樣可以避免稅費增加。而郊區市場目前來看，下調的幅度可能依然比較大，所以購入需要非常謹慎。（記者 張媛）