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房價回歸 誰接下一棒

發佈時間:2011年12月22日 10:08 | 進入復興論壇 | 來源:錢江晚報 | 手機看視頻


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  近日樓市降價消息不斷,杭城一處地段還算不錯的樓盤,開盤時打出了起價1萬5,均價1萬7千多的“震撼”價,據説把該地塊的樓價生生撳下了15個百分點以上。儘管這個價格對於普通市民來説仍然“漫步雲端”,但開發商似乎已經拿出了足夠的誠意——相比拿地時1萬2的樓面價,現在的開盤價確實近乎成本價。

  這麼一看,開發商似乎可以理直氣壯地宣稱:房價已經降到位了,前幾天潘石屹就是這麼認為的。但房價真的算是回歸了嗎?眾所週知房價的構成中,建築成本及各項稅費算是固定成本降無可降,在嚴酷的市場現實下越來越多的開發商也在無奈地褪去了重重暴利,利潤率趨向合理(現階段甚至只求有微利或保本經營),甚至不得不虧本甩賣,但地價呢?要知道,地價是房價中的大頭,在一些城市,地價在房價中已佔了半壁江山甚至更高。

  地價不回歸,房價怎麼可能實現真正意義上的回歸?如果樓面價就達到12000,要讓房價“平易近人”除非讓開發商破産。最近關於土地流拍或底價拍賣的新聞不斷,如濟南11塊地流拍了9處,成都5塊地流拍兩處,地價比之“地王”頻出最瘋狂的時候確實降了不少,但另一方面,這一現象本身也透出了這樣一個疑問:這個底價就是真正的底價嗎,由地方政府相關部門制定的這個底價合理嗎?頻頻流拍其實已是市場給出的最清晰不過的答案,顯然,在開發商大呼過冬時,一些地方政府是把底價當成心理底線的,低了不賣,愛咋咋滴,對市場視而不見。

  這並不奇怪。中國的土地拍賣制度,從誕生伊始即有著行政和壟斷的雙重屬性。這兩者中居其一,就有足夠的資本傲慢了,兩者兼具更可無畏無懼笑傲江湖。號稱市場化的土地拍賣制度,其實是純粹的賣方市場,把握著土地資源的壟斷經營,市場哪有資本和他討價還價?大家頂多一拍兩散,于我又有何損?

  或許還有更可怕的一種思維——既然流拍頻頻,那麼我自然可以放緩推地速度,造成供給不足,從而出現“以量換價”的實際效應。限購令限住了“需求”,但地方政府同樣可以掐住供給的命門,在土地供給不足的前提下,有限的房源也會造成成交火爆的繁榮假象——慾望的大門一旦開啟從來就不是能輕易合上的,品嘗了這麼多年土地財政的甘美,一些人或部門會舍得放棄唾手可得的利益主動降低身價嗎?肯定很難。

  於是,房價回歸在現實語境下就成了一個很意味深長的詞彙。國際標準的家庭年收入6-10倍可買一套房,本來可以做為中國房價是否回歸合理的一根標尺,卻被諸多的“國情”給否定了,更有人荒誕地提出,計算房價應該把所有的房源都放上去,比如經適房、保障房、自建房等等,這麼一算我們的房價真是低的可以,房價絕對合理,根本不存在需要回歸的問題。而成都、佛山前段時間都嘗試了“松限令”,理由也是房價已經回歸了。真的回歸了嗎?回歸到何處了?不知道接下去還會不會有更多的地方政府跳出來,嚷著回歸了回歸了然後理直氣壯地與中央政策對著幹。

  僅靠一份限購令,未必能讓房價回歸。當開發商已經放下身段時,誰來接過房價回歸的下一棒?地方政府責無旁貸吧。怕就怕一些地方政府不僅不發力,還變著法子想保住高地價,把轟轟烈烈的調控演變成一場暴利盛宴的中場休息。

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