日前，諾亞財富發佈的最新研究報告顯示，2012年一、二季度有220億元房地産信託到期，且到期的房地産信託抵押率較高，平均超過50%。“當房屋銷售不足以應對信託還款時，抵押物的處置可能會面臨不足值與處置困難的問題，這在一定程度上加劇了我們對明年上半年到期的房地産信託的擔憂。”諾亞財富研究總監李要深表示。

　　由於房地産信託平均期限為1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度發行的房地産信託大部分將在2012年至2013年到期，根據諾亞財富統計，2012年到期的房地産信託規模逐季遞增，全年將達到1172.5億元，是今年到期量的兩倍多。

　　對信託公司而言，明後兩年面臨集中兌付的壓力；對房地産公司來説，資金流動性則是癥結所在，特別是中小開發商。多位信託業分析師對《經濟參考報》記者表示，“明年房地産企業融資難度難有改善，並且房地産銷量的下降也直接影響到開發商資金流動性，儘管調控手段促使降價，但這並不能對銷量産生立竿見影的效果。因此，2012年上半年將成為房地産企業流動性最緊張時期，屆時到期兌付的房地産信託將面臨時間剛性的風險。”

　　在嚴格的房地産調控政策下，為了緩解資金流動性，尋求新的出路，房地産企業股權交易潮涌。中原地産統計數據顯示，12月上半個月，京津滬渝四大産權市場就有20宗左右房地産類股權掛牌項目，總市值接近100億元；並且，今年1月至12月中旬，産權市場共出現491宗房地産股權及資産交易(不包含關聯交易)，涉及金額超過1300億元。

　　具體來看，今年以房地産為主業的企業股權交易達253宗，是去年全年房地産同業並購宗數的2倍，並購金額超過900億元。不僅如此，東方航空、西部礦業、江蘇舜天、酒鬼酒業、安徽金種子等主業非地産業務的公司，也紛紛進行房地産股權交易，交易量達238宗，總金額超過400億元。

　　隨著房地産行業風險的延續，開發商的資金流越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大。“當風險出現時，信託公司進行資産處置、尋找承接方的能力至關重要。”諾亞財富信託研究團隊預計“由於開發商企業的資産價值能夠覆蓋本息，因此，未來將有更多資産通過股權折價交易用於歸還信託本息。”

　　另外，從信託産品的融資方式上看，融資方和區域分佈較為分散。中大型開發商通過房地産信託産品融資的比例約為15%，且融資規模大多不超過20億元；85%的房地産信託産品的融資方多為中小開發商，且融資規模在10億元以下。信託發行方則主要集中在中融、新華、平安、中海、中城、華澳等信託公司；到期規模前十的10家信託公司佔比50%左右，以中融和新華為例，到期規模分別為150億元和131億元。

　　“當現金流出現問題時，信託方應對的主要措施為股權處置，由資金雄厚的其他市場主體並購，然後按照市場情況合理銷售，降低了折價銷售對市場造成的直接衝擊。”李要深認為，“在房地産信託産品的區域分佈上，上海和天津值得關注，尤其天津的風險較大。”