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房地産最低計稅價上調倒計時
經適房“轉商”現過戶高峰
根據日前發佈的《關於加強存量房交易稅收徵管工作的通知》,從12月10日起,北京市的房地産交易將實施新的計稅方法。據了解,該新政規避了以往二手房交易中常用的“陰陽合同”的避稅手法。而隨著新政正式實施日期的臨近,很多經適房業主趕著將房子轉為商品房,從而出現了一波過戶高峰。
二手房網簽數創調控後新高
這幾天,家住天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]的李女士忙著將自己滿5年的經濟適用房轉為商品房。鏈家地産、我愛我家兩大房産仲介的相關負責人昨日透露,最低計稅價格上調通知發佈10余天來,確實有一撥二手房業主趕在新政實施的緩衝期過戶,除了賣房子,還有辦理“經轉商”的房主,以防最低計稅價格上調後,增加轉為商品房的成本。
北京房地産交易管理網昨天最新公佈的數據顯示,12月5日北京存量住宅的網簽數量達到767套,創下本輪調控後單日網簽峰值。據了解,11月下旬存量住宅的正常日均網簽在300套至350套之間,與昨天的二手住宅網簽量相比少了一半。
新政後稅費可能增加1.5倍以上
我愛我家一區域經理何曉明介紹説:“拿一套90平方米的經適房為例,轉為商品房要交10%的綜合地價款和1%的最低契稅,最低計稅價格目前是3700元/平方米,合計稅費為36630元;12月10日後,最低計稅價格將上調,得出該套房的總房款上漲,10%的綜合地價款也會上調了。”
何曉明表示,由於最低計稅價格並沒有公開,因此無法準確得出一套經適房轉為商品房的稅費會增加多少,但考慮到“經轉商”未來便於出手,因此大家都著急辦理。“12月10日後,業內普遍預估可能會增加1.5倍到2.7倍之間稅費。”
二手房交易高峰只是假象
2010年4月26日住建部發佈《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》,要求“經濟適用住房上市交易,必須符合有關政策規定並取得完全産權。”此後,又明確了2008年4月11日之後簽訂購房合同的經適房,可以在補交土地收益款後,不變更房主姓名就轉為商品房。而在此之前簽約的經適房,仍然只能採用過戶的方式“轉商”。因此,2008年之前購買的、且已經滿5年夠上市資格的老經適房業主更著急轉為商品房。
何曉明介紹説,每次稅費調整必然會迎來“經轉商”的換證高峰。“但以後應該就恢復正常了,因為現在交易都需要有5天的審核期。”但何曉明認為,本次稅費調整並沒有像以往促成真正的交易高峰,“經轉商”的增量反而成為存量房網簽數據上升的一個中堅力量。
-專家提醒
5年內不賣房 “經轉商”才划算
“鏈家地産”首席分析師張月表示,業主當前應該謹慎考慮“經轉商”。若業主在未來5年內確定沒有出售房屋的計劃,則可以考慮在當前低成本的狀態“經轉商”。若業主未來有改善或者換房的打算,當前“經轉商”需要謹慎考慮,別因著急“轉商”交一次稅費、再出售又交一次稅費,兩次成本疊加更不划算。