李樂

　　向來被視做“財大氣粗”而在歷次樓市調控中“豁免”的國資房地産開發企業，在嚴厲的樓市調控之下，這一次也終於感受到了寒意。

　　進入12月初，包括中信地産、首創置業等在內的多家國資房地産開發企業均進入了年終總結的階段。《中國經營報》記者了解到，與2008年調控造就的樓市低潮時國資房企集體抄底拿地不同，首創置業、中信地産等國資房企，均在內部傳達了“收縮”與“謹慎購地”的精神。首創置業、中信地産等均將消化存量置於主要地位，同時，利用自身國有企業的整合資源能力，幫助存量的消化。在嚴厲的並無放鬆的調控之下，國有資本對於2012年的中國樓市，業已看空。

　　“向外”緊縮

　　“除非條件非常優惠，在一線的核心城市，我們近期沒有新增土地的購置計劃，還是要看看下一步市場的情況，我們並不樂觀，但這和我們是不是國企沒有關係。”11月30日，中信地産一位不願具名的高管向記者表示。這並非是中信地産一家的孤立情況。記者了解到，首創置業、招商地産、保利地産在對2012年的發展規劃中，對於土地購置，基本上都是持有保守策略。首創置業、招商地産兩家公司，已經基本明確，明年一季度在一線核心城市以消化既有存量為主，不再新購土地。招商地産一位高管向記者證實，截至目前，招商地産沒有在北京新增購置土地的計劃。

　　這些企業儘管總部所在地不同，但均為國有資本背景。其中，中信地産為中信集團的全資子公司；招商地産的控股股東係中央直屬企業招商局集團。首創置業則是北京市屬國資的香港上市公司平臺。

　　這與2008年之後的樓市低潮期形成鮮明的對比。中國房地産學會的統計數據顯示，2008年全年北京土地成交記錄中，以所有制科目進行統計，國有資本控股企業的成交記錄佔總成交記錄的67.13%，國有資本參股企業的成交記錄佔總成交記錄的10.31%。兩者相加，2008年北京全年土地交易記錄中，國有資本佔了總成交記錄的近80%。

　　以同樣的統計口徑，2011年1~11月，中國房地産學會對北京的同期土地成交數據也進行了統計分析，結果發現，國有資本控股或參股企業佔1~11月北京土地成交記錄中佔比總和為41.12%。而北京、天津、上海3大産權交易所掛牌進行股權轉讓房地産企業中，國有資本佔比超過了52.3%。

　　終端“倒逼”

　　迫使國資房地産開發企業不同於2008年而採用收縮的“過冬策略”的，並非是信貸和銀根的緊縮，而是限購之下房地産銷售回款的“國民待遇”。在慘澹的市場成交面前，國資房企和民營開發企業一樣不能倖免。

　　中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒曾仔細對比過2008年和2011年兩次市場低潮中國有資本房地産開發企業的境遇與成因的不同。他告訴記者，“2008年的主要問題是銀根的問題，也就是錢的問題，民營的開發企業拿不到成本更為低廉的資金，所以感受到困難；而國有企業能夠拿到貸款，且成本相對低廉，即使銷售表現仍然相對平穩，但只要項目運轉起來，就能夠收回資金，這使得國有企業在2008年以及之後的2009年中，逆市擴張。”

　　不過他認為，現在在資金方面，國資房企所處境遇與2008年並無太大不同——即大的資金面緊張，但國企仍能利用其自身優勢獲得成本較低的資金，推動項目的正常運轉；不同表現在終端市場——即在項目正常運轉後，由於限購鎖定了需求的總量，最終無法形成銷售回款，進而使整個資金的運行無法形成一個閉合的鏈條。

　　“這樣的情況下，基本不愁融資的國有房地産開發企業，也不得不收縮，因為房子賣不掉，一切都無從説起。”中國房地産學會副會長陳國強表達了與楊少鋒類似的看法。

　　北京市房地産協會的統計數據顯示，2011年前10個月，北京房地産銷售排行榜上領先的前10名中，國資背景的房地産開發企業佔據6席，其中包括首開、中海等企業。但是，以銷售套數和面積口徑進行計算，其平均銷售較2010年同期下降約50%。其在市場銷售一端承受的壓力由此可見。

　　與民營房地産開發企業直接採用價格策略促銷的單一思路不同，國有房地産開發企業更多傾向於先整合內部資源加快存貨消化的速度，也正因如此，在大幅降價的房地産開發企業中，國資背景的房地産開發企業並不多見。

　　中信地産品牌營銷部總經理朱華越告訴記者，中信地産在這一方面首先採用的策略是先整合中信系統內部的“客戶資源”，來對現有存量進行消化。朱華越表示，通過對既有客戶再購房實施購房優惠等措施，可以直接鎖定一批改善型住宅的客戶，幫助現有項目消化存量。首創置業的策略也與之類似。北大資源和招商地産採用的方式則是通過自身掌握的社會以及招商資源，通過與地方政府談判中獲得足夠的優惠籌碼，壓低自身的發展成本，來規避相應發展中的風險。

　　“由於北大資源隸屬於方正集團，在與地方政府的合作中，能夠具備一些獨具的優勢，通過對前期規劃的介入和統一的一級開發城市運營，可以壓低我們的成本。”北大資源一位相關負責人向記者解釋。