期房合同本質上是缺乏市場風險對衝安排的對賭協議。在房價單邊上漲行情下，雙方都可獲得收益或至少不會出現受損者；而一旦房價下降購房者成為了市場價格風險的主要承擔者，卻又缺乏有效的風險對衝機制加以管控。

　　當前各地房價趨向回落正加劇著業主與開發商的合同糾紛。近日，萬科針對其降價引發的退房“維權”問題發佈聲明，對前期業主提出的退房、經濟補償等要求，予以堅決拒絕，成為了第一個就住房買賣合同糾紛發佈聲明的開發商。

　　萬科發佈的嚴正聲明無疑符合契約精神，但把因房價下降引發的所有退房“維權”事件都歸為有悖合同契約則有失偏頗，而且無益於問題解決。坦率地説，若“維權”標的是已經驗收和開發商已交付使用的現房，那麼開發商的拒絕無可非議。而若“維權”標的是開發商尚未交付的期房，前期業主的維權恰暴露出了此類期房合同的不完備性，即期房合同本質上是缺乏市場風險對衝安排的對賭協議。這在房價單邊上漲行情下，雙方都可獲得收益或至少不會出現受損者；而一旦房價下降購房者成為了市場價格風險的主要承擔者，卻又缺乏有效的風險對衝機制加以管控。

　　殊不知，現有的期房合同大都有6-12個月不等的交付等待期，在市場價格波動頻繁下，過長的新房交付等待期和缺乏有效的價格對衝工具，無疑會加劇合同雙方的矛盾和摩擦，如部分前期業主完全可以以房屋質量問題、竣工面積誤差和格式合同下的霸王條款等形式同開發商博弈。

　　鋻於此，我們在呼籲各方遵循買賣自負的契約精神的同時，應正視不完備期房合同本身所帶來的矛盾和風險，在期房合同中引入促使購買者有效對衝市場價格波動的機制，有助於紓緩合同雙方的矛盾和摩擦，降低房市交易成本。

　　當前高房價回落趨勢已定，業主與開發商的住房合同糾紛將會長期存在。因此，不論是基於開發商、購房者自利訴求，還是房地産市場的穩定發展前景和秩序，在目前的期房購買合同中引入市場風險對沖和鎖定機制都顯得尤為必要。我們認為，期房購置合同中引入市場風險對沖和鎖定機制，即可在購房合同下簽署對等的補充協議，如買賣雙方可就期房合同簽署至房屋交付這一期間內的市場價格變動進行對衝安排，如房價波動到一定比例對方在交付約定違約金下可解除合同等；不過，更有效方式是構建房屋期權、掉期市場，合同雙方在簽署期房協議後，在新建的期權和掉期市場基於自身判斷買入看漲或看跌期權，鎖定房價市場波動風險。

　　□劉曉忠（廣東 財經評論人）