“以房養老”話題最近成為熱點，透視出三個無奈：一是房地産熱突然間大幅度降溫，有房子的人不知道是該賣，還是留著養老；二是物價水平仍然高企，投資卻缺少渠道，多年積累的血汗錢不能保值；三是中國老齡化問題越來越尖銳。

　　於是，一些人提出“倒按揭”的以房養老模式，一些金融機構還搶先試水。我們先來看一看“倒按揭”以房養老模式是怎麼回事。最先實行住房“養老按揭”的一些金融機構這樣規定：借款人為養老人本人或法定贍養人，必須有兩套住房，養老人本人須年滿55歲，貸款金額根據擔保物價值和養老人養老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額最多不超過2萬元。貸款期限最長不超過10年，利率按照央行公佈的同檔次基準利率或上浮執行。

　　這個辦法偽在哪？首先，既然有兩套住房為什麼要抵押貸款呢?抵押貸款只能按60%計算，而且還只能分月得到貸款，扣除貸款利息後真正得到的養老錢能不能養老還不知道，為什麼不賣一套房子養老呢？另外，養老貸款只給十年，55歲開始辦理住房抵押養老貸款，65歲到期了，以後的幾十年怎麼辦？還得再辦貸款或者尋找其他的養老辦法，屆時房價是不是還值那麼多錢？最不靠譜的是房價評估與未來房價走勢。國外能夠開辦住房養老貸款的國家一般房價相對穩定，尤其是住房政策很穩定，CPI也相對穩定。而我國目前正在探索未來適合中國的住房模式，處於政策不穩定期，也是房價不穩定期，加上處於物價高漲期，相信很少有金融機構敢於跟著試水。

　　有評論認為,“倒按揭”住房養老模式沒有考慮中國的住房最多只有70年産權。其實，住房産權問題倒不大，因為所有人都面臨商品房有限産權問題，相信國家到時候會有合情合理的解決方案。最大的問題有兩個：一是住房必須折舊。越老的房子越不值錢，而需要住房養老的恰恰是低收入人群，是只有一套房子的人。房子在貶值，養老貸款很可能越來越少，因此參加住房貸款養老的人註定是極少數；二是房屋建設規模與人口結構變化趨勢成反比。房子越建越多，商品房已經嚴重積壓，還要大建保障房，將形成極大的供過於求態勢。人口結構變化趨勢一定是慢慢減少的，尤其是城市。未來十幾年，由於需求總體下降，大量老人去世後，越來越多的房子會流向市場，成為“賤賣品”，房價肯定會大幅度下跌。房價一大跌，相信沒有金融機構還想辦住房養老貸款。那一點點貸款也無法養老，更何況未來的物價漲幅將使那一點點養老貸款的購買力變得越來越小。

　　很顯然，炒作“倒按揭”住房養老模式干擾了我國養老主流模式的探討，干擾了覆蓋面更大、更可持續、更體現國家關懷的養老制度的建立。當然，“倒按揭”住房養老模式的設計者和炒作者們，也提出了一個嚴肅的問題：靠什麼保住勞動者的勞動力價值，保住勞動者在過去十幾年創造的財富，花大價錢購買的住房能不能保值，都是需要探討的問題。未來住房越來越多，但高質量的住房未必越來越多，地段好的住房一定是稀缺品。隨著生活水平的提高，改善性住房是未來住房建設的大趨勢。未來住房的品質不僅在住房的大小，更不在毛坯房的造價，關鍵還在裝修和擺設。退一步説，要真想以房養老，只能考慮投資高品質住房。（何志成）