潛在供應量100億平方米 庫存壓頂樓市

　　在限購等政策影響下，中國樓市拐點初現，而將近百億平方米的巨大潛在供應量將進一步影響未來兩三年的樓市走勢。

　　國土資源部9日發佈“全國第三季度房地産用地市場運行概況”顯示，今年前三季度，全國房地産用地供應11.88萬公頃，同比增長14.0%，比去年同期增幅回落。36個重點城市（直轄市、省會城市、計劃單列市）房地産用地供應量同比增長11%，其中供應量增加和減少的城市各佔一半。

　　國土部認為，從前幾年看，第四季度房地産用地供應量一般佔全年供應量30%左右，預計今年全年的房地産用地供應總量將近17萬公頃，同比增長超過10%。

　　值得關注的是，國土部首次對外披露未開工用地數據。截至2011年10月，全國未開工的房地産用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地産用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。

　　國家統計局9日發佈的“2011年1~10月份固定資産投資主要情況”也涉及到了房地産及住宅施工情況。數據顯示，今年前十月，全國房屋施工面積47.4786億平方米，同比增長28.4%。而住宅施工面積為36.3712億平方米，同比增長26.8%。

　　業界一般認為，中國目前的房地産項目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計算，當前全國尚未開工的房地産用地應該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地産用地可以建成68億平方米的房屋。

　　2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，而當前未開工和未竣工的房地産用地可以總計提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應量大約相當於前者的9.5倍。

　　當然，中國樓市實行預售，也就是即便房屋還未能竣工，但只要滿足“開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間”等若干條件，開發商就可以將房屋對外銷售。因此，上述100億平方米中可能有少許部分已經對外銷售。

　　不過，國家統計局9日發佈的數據顯示，今年前十月全國房地産銷售面積約8億平方米，即便扣除這些，今年10月份之前供應的房地産用地如果全部建成，總量也將高達90余億平方米。

　　如此大的供應量將對未來樓市的價格産生較大影響。國土部表示，按照開發建設週期，這些已供應的房地産用地將逐步轉化為房屋有效供應，存銷比的變化將對房地産市場産生積極影響，促進房價合理調整。

　　近日，《第一財經日報》獨家獲悉，為了加大對囤地行為的查處，國土部正在對《閒置土地處置辦法》進行修改，力圖在閒置土地的認定、查處等環節更加趨於規範，更具有可操作性。目前，國土部已經徵求了地方意見，正在進一步完善。