近期，我們看到房價下跌的新聞報道越發頻繁出現。九月、十月成交清淡收場加強了購房者的觀望情緒和開發商對後市悲觀、降價的預期。但是，顧慮到類似上海前期部分樓盤降價引起老業主極度不滿的行為，降價幅度有限，目前開發商多采取新盤打折促銷，並調整推盤結構和推盤節奏，産品主要以滿足剛需的小戶型為主。受前期首套房貸款利率上浮、購房觀望情緒加重的影響，開發商對降價促銷形成共識，我們認為，11月，房地産市場存在出現量價齊跌的風險。

　　根據三季報情況來看，目前，房地産上市公司資産負債率達到72%，手持貨幣資金/短期借款超過1倍，目前行業整體負債水平上升，但還好于2008年最壞時候的情形，房地産公司還處於為了完成銷售任務、回籠資金的而主動降價促銷階段，但隨著11月、12月市場可能出現量價齊跌的風險的出現，加上年底為各項工程款支付時點，開發商資金壓力會增大，削減新開工、投資是必然。

　　九月、十月推盤量加大，而成交量並未出現隨之暴漲，我們跟蹤的城市房屋可售量持續上升。根據三季報顯示，房地産企業存貨佔比達72.5%，預計未來行業去庫存壓力仍將持續甚至上升。

　　除了一手房市場，最近，媒體也越來越多報道一線城市二手房市場出現顯著下滑。北京二手房價全面下跌，成交量接近08年最低水平；上海二手房指數18個月以來首跌；深圳地産仲介擔心關店潮。二手房市場的賣方賣房多為投資變現，對市場價格更為敏感，二手房市場價格明顯下滑、成交量萎縮。

　　雖然上周出現了房地産指數出現小幅上漲(+1.41%)，但是仍明顯跑輸滬深300指數(+2.02%)，房地産市場11月面臨價格繼續下滑、成交量環比下跌的風險，銷售不見起色給越來越多開發商增添資金鏈壓力，給房地産板塊帶來負面影響。我們認為行業中長期機會的出現必須依賴於房地産調控政策的鬆動和流動性的寬鬆，而國務院總理溫家寶11月6日在俄羅斯聖彼得堡再次表示，中國下調房價是國家堅定的政策。短期房地産市場價格繼續下滑、成交量環比下跌將帶來基本面向下調整，引發行業風險集中釋放，帶動板塊指數下跌可能，然而同時，待這種房價泡沫、短期風險消化完畢之後，健康的房地産市場、估值的合理調整將更有利於迎接行業中長期趨勢性機會出現。維持行業中性評級，長期建議關注財務狀況良好、銷售業績鎖定的龍頭公司(萬科、保利)以及不受限購政策影響的商業地産、工業地産公司(華夏幸福、金融街、世茂股份、華僑城等)。

　　德邦證券-房地産行業週報(1031-1106)：量價下行引發板塊風險集中釋放