投資要點

　　1、調控政策保持從緊。個人住房信貸進一步收緊。10月份多個二三線城市首套房貸利率上調,並且部分銀行已停止發放第二套房貸。限購城市進一步增加。11月1日起,珠海實行限購政策。

　　2、 10月份量價下行趨勢日益明顯。在統計的28個城市中,22個城市10月份銷售面積出現同比下滑,19個城市銷售面積出現環比下滑,17個市場同比和環比均出現下滑。銷售價格方面,取得統計數據的19個城市中,5個城市銷售均價同比出現下滑,12個城市銷售均價環比下滑。

　　3、存貨壓力增大,現金流趨緊。三季度末,房地産板塊146家公司存貨達1.22萬億元,較去年同期的8593億元大增41.98%。此外,三季度末地産板塊經營性現金流量凈額為-746.2億元,和上半年相比下降34.6%,和去年同期相比增長15.2%,雖然未到歷史最壞水平,但下滑速度逐步加快。94家房企前三季度經營性現金流為負值,72家房企同比出現下降。

　　4、我們認為,房地産調控政策將繼續保持從緊,未來房地産市場將步入量價下行階段。長期來看,由於房地産行業發展的內在驅動依然存在,估值水平較低,因此具備較強的中長期投資價值;短期來看,預計2011年房地産市場量價將向下調整,四季度和明年一季度系統性機會不大,可關注超跌反彈機會。