雖然“漲”聲齊鳴，但不同城市的首套房貸款利率上調幅度卻存在差異

　　繼中國建設銀行北京分行上調首套房貸利率之後，全國各地銀行“漲”聲雷動。“漲”聲響起後，銀行業、房地産商、房地産經濟商和購房者是否因此面臨選擇拐點？

　　一呼百應的共振效果

　　據了解，繼建行之後，深圳發展銀行北京分行已經在北京地區將首套房貸利率上調10%至基準利率的1.1倍。綜觀全國，已有十幾個城市開始上調首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市。

　　21世紀不動産上海銳豐房地産投資顧問有限公司市場中心研究部經理黃河滔在接受第一財經（微博)日報《財商》記者採訪時表示，上海已經有3家銀行上調了首套房貸利率，其中兩家上調至基準利率的1.05倍，1家上調至1.1倍。“上調幅度與市場基本吻合，傳言中的1.3倍目前為止並沒有發生。”

　　雖然“漲”聲齊鳴，但不同城市的首套房貸款利率上調幅度卻存在差異。據了解，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行對首次置業者房貸利率上調5%至20%不等。成都、長沙、武漢等二線城市銀行利率上調幅度較高，為10%至30%。

　　同時，在利率上漲之餘，銀行基本都根據客戶情況實施差異化的貸款利率政策，建設銀行方面表示，如需儘快放款，客戶需主動上浮利率到基準利率的1.1倍，即上浮10%。

　　中國人民銀行鄭州培訓學院教授王勇表示，雖然目前沒有關於全國各銀行提高首套房貸利率的具體統計數字，但可以確定的是，會有越來越多的銀行跟隨政策有所上調。

　　提高利率為哪般？

　　央行10月14日發佈的《2011年前三季度金融統計數據報告》顯示，前三季度人民幣貸款增加5.68萬億元，同比少增5977億元。

　　“由於各地房地産限購和金融市場波動的影響，銀行只能採取‘以價補量’的方式來增收，這是本次銀行提高貸款利率的原因之一。”王勇認為，國家的宏觀調控政策導致房産貸款難度加大，銀行辦理房産貸款的量已經大不如前，收益逐步萎縮，提高首套房貸利率，是銀行創收的手段。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇(微博)此前也表示，今年以來，央行五次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率升至21%，市場流動性緊張，信貸規模大大壓縮。銀行在規模受控的情況下，盈利的壓力卻並沒有減少，以價補量、調高利率是必然的。

　　此外，銀行同時面臨著“無錢可貸”的窘境。據央行統計數據，2011年前三季度人民幣存款增加8.11萬億元，同比少增2.09萬億元。9月份人民幣存款增加7303億元，同比少增7259億元。現金儲備規模的縮小也給銀行的借貸業務增加了不少壓力。

　　招商銀行信貸部門負責人此前表示，進入第四季度後，銀行信貸額度早已呈現捉襟見肘之勢。銀行需要騰挪信貸額度，房屋按揭貸款額度受限，利率自然上漲。

　　值得注意的是，此次銀行貸款利率的提高，很大程度上仍是國家宏觀調控政策的結果。早在今年年初，上海、杭州等城市的部分銀行已經陸續上調了首套房貸款利率。從2008年救市時的7折、8.5折優惠回調到基準利率，又在基準利率的基礎上繼續上浮5%至30%，甚至50%。

　　王勇表示，通過銀行貸款利率的提高影響消費者的消費行為，從而影響整個房地産市場，符合國家的房地産政策。“中國的房地産市場‘百花齊放’已經有很長一段時間了。但並不是每個地産商都有實力、有質量。如果能借此機會實現地産商的重新組合，從成千上萬的地産商中誕生幾百傢具有國內、國際競爭力的地産企業，是國家喜聞樂見的。”

　　房地産市場是否hold得住？

　　9月份的宏觀經濟數據在10月18日出爐後，一些市場人士就呼籲放寬貨幣政策，避免中國經濟的“硬著陸”風險。儘管前9個月經濟增速在9.4%以上，説 “硬著陸”風險有點滑稽可笑，但也反映了房地産的利益鏈仍然在拼命為政策放鬆而努力。

　　10月11日，佛山市房管局一度宣佈放寬限購政策，但政策出臺不到12個小時，該部門又決定暫緩執行。這一信息又一次刺激了房産市場緊繃的神經，當人們在盼望其他城市的跟風放寬時，等來的卻是銀行貸款利率的提高，市場的打擊可見一斑。

　　不過，黃河滔表示，首套房貸款利率提高給房地産市場帶來的影響並沒有外界以為的那麼深刻。“根據我們在上海300多個門店的反饋數據，購房者資金來源涉及商業房貸的比例為47%，較去年下降25%。也就是説，只有一半不到的購房者的購房資金受銀行政策的影響。”

　　黃河滔進一步解釋，近年來，隨著國家宏觀調控政策的調整，銀行貸款對購房的支持力度並不大。根據央行上海分行8月份的統計數據，當月全市新增人民幣個人消費貸款60.7億元，其中個人住房貸款增加16.7億元。“按照上海市目前的房屋儲備量（包含一手房和二手房），平均每套房所能得到的貸款額度約為6.8萬元，按照我們統計的47%購房者需要房貸的比例，每套房也只能拿到少於14萬元的貸款支持。”

　　至於房價的變動情況，黃河滔認為：“除了國家的政策，市場的供求也是影響房價的主要原因。即使銀行提高了貸款利率，短期房價並不會有太大的變化，具有購房剛性需求的人不會因此放棄購房。但是隨著政策的向下引導作用，潛在購房者態度轉向觀望，長期房價可能會有所下行。”

　　王勇認為，銀行政策的變化對中小開發商的影響可能較大，大地産商還能撐上一陣子。“如果購房者得不到銀行的貸款支持，地産商只能通過降價促銷來盤活現金流。另一方面，銀根緊縮，主要依靠銀行融資的中小房地産開發商也將會面臨巨大的壓力。”

　　王勇同時表示，“年底之前，房價下調10%至20%是有可能的，下調50%甚至更多只會擾亂整個市場秩序，各方力量應該都會力避這種事發生，可能性幾乎沒有。”

　　購房者傷得起嗎？

　　針對各行上調的利率額度，黃河滔給購房者算了一筆賬：“以一筆100萬元總額、20年、採用等額本息還款方式的貸款為例，現行的基準利率為7.05%，如上調至基準利率的1.05倍則為7.40%，兩者對比下借款人每月要多還款200多元，貸款20年累計總利息增加5萬元以上；而如果基準利率上調幅度為1.1倍，則借款人每月多還約430元，總利息額較基準利率約增加10.3萬元。”

　　購房成本的增加，對單個購房者的影響無非是一針見血的。但是對於整個商品房需求市場呢？不得而知。

　　王勇認為，貸款利率的提高可能促使一部分購房者轉向暫時觀望的態度。也就是排斥了一部分購房者，但是那些確實有錢購房的潛在消費者還是不會受到影響。

　　根據21世紀不動産的數據，90%有購房意向的購房者，並沒有因為首套房貸利率提高而止步。黃河滔向記者透露：“根據我們店面反饋的信息，沒有任何購房者因為利率的提高出現不買房的情況。但是這一消息引起大家的足夠重視，他們在諮詢購房的時候都會詢問相關情況。”