核心觀點:從1-9月的數據來看,房地産開發投資、房屋新開工面積、房屋銷售以及開發企業資金來源等指標均出現下滑的態勢,反映了當前房地産市場繼續低迷的趨勢。目前房地産的經營環境並不樂觀,具體表現在:1、銀行貸款持續緊縮,沒有放鬆的跡象。未來貨幣政策大方向調控的可能性不大,持續緊縮還要維持一段時間,因此資金對開發企業擴張形成較大限制。2、部分城市按揭貸款利率上浮,對於購房者的需求形成較大的打壓作用,使得原本有購房計劃的人群推遲購房計劃,未來銷售很可能同比繼續下滑。

　　房地産開發投資增速繼續下降。年初以來,房地産投資一直保持較高增速。但9月份單月房地産開發投資完成額同比增速是前9個月的最低水平,較6月份同比28.87%的增速還低約4個百分點。我們認為,儘管目前的市場環境不再支持房地産投資的高增長,但未來增速急速下滑的情形概率不大。主要原因在於,當前開發企業雖然資金緊張,但維持繼續施工的現金流仍然有一定保障。開發企業對於當前惡劣的生存環境已經有了思想準備,通過縮減土地儲備支出,加大推盤力度等措施來保障現金流轉的安全性,因此房地産開發投資全年25%~30%的增速仍然有望實現。

　　新開工面積增速下降。9月當月新開工面積數據並不樂觀,單月房屋新開工面積15894萬平方米,環比下降4.89%,同比增長僅9.22%,較8月份下滑了22.74個百分點,也是年內同比最低增速;住宅9月當月新開工面積12391萬平方米,同比增長10.99%,同樣為年內最低增速。新開工面積的同比減少反映了開發企業對於市場未來前景的擔憂,這也是房地産調控有效的反映。

　　銷售增速小幅下降,未來繼續下降可能性較大。9月份的銷售數據如我們預期繼續下滑。今年由於房地産調控的深化,市場情況較2010年同期差,金九銀十無法如期兌現。我們認為,目前政府的行政性政策繼續出臺的可能性較小,但政策放鬆的可能性也不大。同時,通脹水平維持高位,貨幣政策保持緊縮是大概率事件;銀行上調按揭貸款的利率水平也將使本來就比較低迷的房屋銷售雪上加霜。因此,未來房屋銷售很可能繼續下滑。

　　開發企業資金來源同比增速下降。開發企業資金來源的緊張程度加劇,其中整體增速較1-8月份下降0.73個百分點。國內貸款增速繼續下降,已經接近2008年底3.4%的歷史低水平;國內貸款佔資金來源結構比重繼續創歷史同期的最低水平,反映了銀行系統對於房地産行業的支持繼續下降。

　　投資建議:近期佛山市政府出臺文件放鬆限購,雖然被住建部叫停,産生了一定積極信號;但中央政府繼續調控的態度堅決,因此總體來説利空仍然佔主要地位,建議對於投資者以謹慎為主。個股推薦萬科A(000002)、保利地産(600048)、招商地産(600024)。

　　風險提示:房地産調控深化持續影響開發企業的融資和銷售。