李樂

　　廣東佛山“限購鬆綁令”朝令夕改的風波(下稱“佛山風波”)過後，地方政府對於包括限購在內的地方樓市調控政策的調整，或將更多受到來自上級政府甚至中央政府的直接干預。

　　住房和城鄉建設部(下稱住建部)已經開始考慮並提出建議，地市級政府在調整現有限購及其相關地方樓市調控政策之前，要知會省級政府並“聽取”相關意見；而直轄市政府調整相關地方樓市調控政策的，則要事先與中央政府進行溝通協調。

　　自最新一輪房地産調控以來，“限購”政策一直是包括地方政府在內的各方利益群體博弈的焦點所在。在各地方政府出臺限購政策近一年之時，佛山風波所引發的可能的限購調整權“上收”，則意味著嚴厲限購將不會成為一項“一年屆滿，到期不續”的“短期政策”。

　　調整權“上收”可能

　　10月11日上午11時，佛山市住房和城鄉建設管理局在其官方網站上發佈《關於進一步加強我市房地産市場調控有關問題的通知》(下稱《通知》)，要求全市自次日起嚴格執行。

　　根據該《通知》，限購政策從引進人才、産權轉移年限豁免、本地居民增購一套商品住房、農村流轉土地自建房豁免等四方面得以鬆綁。但不到10個小時後，佛山市政府即宣佈暫緩執行該通知，限購鬆綁曇花一現。

　　“別的我們不便發表評論，但佛山市出臺這個通知之前，沒有和我們知會溝通。”10月12日中午，住建部一位不願具名的官員向《中國經營報》記者表示，從國務院到住建部一直都是要求地方政府認真落實包括限購在內的各項調控政策，“限購政策不存在放鬆或退出的問題”。

　　記者了解到，針對佛山限購鬆綁風波，作為房地産調控部際聯席會議的&&部門，住建部已在設計對策。10月12日，接近住建部的消息人士告訴記者，住建部已經開始考慮，要求地方政府在調整已出臺的樓市調控政策時，須與上級政府知會並聽取意見，並將此作為一項“工作程序慣例”，包括限購政策在內，加以貫徹。

　　“如果是地市一級政府要調整包括限購在內的地方調控政策，那麼要提前知會省政府，並聽取省級政府的意見，如果是直轄市，則要提前與中央級政府溝通，聽取中央政府的意見，然後再進行調整。總之，上一級政府要綜合權衡政策的各方面影響，然後給出意見，這就可以讓地方政府對限購政策的調整有所管制，而不是只考慮自己的問題。”上述消息人士説。

　　對此，前述住建部官員並未直接表態。他表示，房價上漲過快、房地産市場過熱的城市和地區實施限制性購買政策，是本輪調控最重要的手段之一。國務院一直高度重視，對於“應出而未出”或者不能有效落實中央調控政策的，住建部聯合監察部有權對其處以從約談到行政處分的“問責”。

　　限購“長期化”

　　10月12日，在被問及一天前佛山限購鬆綁風波時，住建部辦公廳一位負責人向記者表示，調控的方向不會變、政策的導向也不會有更改。而在佛山發佈限購鬆綁政策後，不少業界人士預計，限購政策將由此放鬆。

　　記者了解到，佛山市政府出臺《通知》並引發外界廣泛關注後，國務院辦公廳、住建部相繼向廣東省人民政府、廣東省住房和城鄉建設廳詢問佛山出臺限購鬆綁政策的背景、原因以及相關情況，並責成廣東省、佛山市相關部門，對此“做出解釋”。

　　21世紀不動産研究機構分析師郭穎告訴記者，自國務院提出以限購為核心的新一輪調控政策以來，限購政策出臺、落實與執行的權力，均在於地方政府，因此，按照行政權力的授予原則，地方政府也擁有直接調整包括限購政策在內的一系列地方調控政策的權力，而從法律層面上，無須獲得上級政府的行政許可或者認可。

　　“也就是説，地方政府想調整，就調整了。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者。他認為，也恰是這一原因，導致了佛山限購鬆綁風波的出現。

　　對於佛山調整限購政策之前廣東省政府以及住房和城鄉建設廳是否知情，10月13日上午，廣東省住房和城鄉建設廳的一位官員不願正面回答，但他承認，10月10日佛山發佈《通知》後，“廣東方面承受了來自北京的很大壓力”。

　　“目前調控的最根本問題是地方政府的執行力度問題，雖然全國超過40個城市執行了限購政策，但是其實鬆緊程度遠不一樣，最嚴格的有北京的限購5年，也有本地戶籍只限購第四套房。雖然佛山並非一二線城市，但是在全國政策依然趨緊的情況下，出現放鬆可能會給市場帶來錯誤的信號。”張大偉説。

　　前述住建部官員則表示，佛山前9個月房價上漲幅度超過10%，已經超出了房價控制的預期目標，在這樣的情況下放開限購，不利於當地房地産市場的健康、穩定，有違調控的初衷。

　　市場期望落空

　　“我們從來沒有認為限購會是一項短期政策。”萬科股份執行副總裁毛大慶向本報記者表示。但是，如毛大慶一般認定的開發商並不是絕大多數，在佛山限購令鬆綁之初，不少開發企業還是認為，限購不可能是長期政策。

　　北京市房地産協會秘書長陳志告訴記者，住房産品從本質上説是一種公共産品，因此，從北京的角度而言，限購已經可以確定會納入北京的基本住房制度，而不是一種短期的、臨時性的、隨時可以放鬆的政策。

　　正是基於此原因，萬科在北京公司的內部考核，已經開始將“去化率”作為內部業績考核的唯一標準，以便加快庫存的消化速度。而對於市場判斷，毛大慶表示，萬科一向遵循的原則是順應市場而不是預測市場。

　　記者了解到，萬科內部“去化率”考核的核心，在於考核旗下在售樓盤的銷售速度。“這是自己和自己比，庫存是一個總數，賣掉多少形成一個數，兩者相比較得出一個比率，就是‘去化率’，這個‘去化率’和價格、戶型面積都沒有關係，所以銷售速度很重要。”北京萬科一位銷售負責人告訴記者。而在此之前，無論以銷售面積考核，還是以銷售金額考核，都與房屋戶型面積、單價、總價相關，而在目前的考核體系下，速度實際上是唯一重要的標桿。

　　個中含義，不言自明。而在此之前，萬科、首創等北京一線房地産開發企業的高管均向記者表示，“限購實際上是規定了買房子的池子裏魚有多少，限購政策不放開，賣掉一批就少一批，越到後面，市場壓力就越大。”

　　“在嚴厲的調控政策作用下，2011年房地産成交量大幅下降已是不可改變的事實，雖然幾乎所有城市都能完成其房價調控目標，但房價的跌幅離大多數居民的心理預期還有較大距離，也因此，房地産調控政策延續到2012年也是難以抗拒的大勢。無論是開發商還是地方政府，都不應再抱不切實際的幻想。”郭穎説。

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