每經記者 楊羚強 發自上海

　　今年9月份，21世紀不動産區域中心和上海同策諮詢機構相繼發佈報告稱，前三季度單價10萬元/平方米以上的住宅成交套數是去年同期的兩倍。為什麼當大量的普通住宅成交冷清時，上海頂級住宅的銷售卻異樣紅火？本期地産名人堂對話佘山月湖山莊的開發商上海利寶房地産開發經營有限公司執行董事酈曙光，探密高端住宅熱銷的真正原因。

　　《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）：截至9月，單價10萬元/平方米以上的住宅銷售量同比上升一倍，其中有四成是佘山地區的獨棟別墅。是什麼原因導致這一現象？

　　酈曙光：首先是通脹，為了避免資産縮水，比起股票、黃金等其他投資品，高總價的頂級住宅更適合大額投資，而投資風險也要小得多。尤其是限購令之後，越來越多的富人更傾向於集中投資一套高總價的別墅，而不是分散購買多套低總價的普通公寓。

　　NBD：從您的國際開發經驗來看，相比全世界發達國家的豪宅市場，目前國內的豪宅市場屬於什麼樣的階段？未來的高端豪宅開發的趨勢是什麼？

　　酈曙光：就目前上海而言，公眾公認的豪宅地段，“濱江”、“外灘”、“華山”、“新天地”最具有吸引力，只有沉澱之後的土地，其文化附加值將會顯現無疑。真正的豪宅關鍵在於兩點：稀少 （錯過不再有）、地好（傳統豪宅地段）。地段、景觀、産品、服務等是頂級公寓標桿的重要因素。而獨棟別墅因土地政策原因，不會再有新項目推出，目前均以存量為主，即“賣一套少一套”，所以價格也最為堅挺。

　　NBD：有傳言稱，佘山地區可供開發的獨棟別墅土地日漸稀缺，幾乎沒有幾年可以銷售，真實的情況如何？

　　酈曙光：按照今年前8月佘山每6.3天成交一棟頂級獨棟別墅的速度，大概僅僅3年之後，佘山地區的頂級別墅就會售完。

　　NBD：近年以來，小區的物業管理和鄰里關係，成為市場新的營銷熱點，被稱為開發商的“軟實力”。您認為應該怎樣進行分層營銷？

　　酈曙光：首先定價應考慮到業主經濟實力；同時建築風格園林景觀要有一定的文化底蘊和學識修養，這樣才可以被志趣相投的購房者賞識。同時項目要積極參與公益活動，為業主創造和搭建一系列的平臺。