“常州模式被民政部等部門關注。”一位熟悉情況人士對記者説，養老産業化問題已經在主管部門討論了很久，而真正付諸實踐，卻是從常州開始。

　　上述人士表示，養老産業項目健康運作，還需要政府在稅收、貸款等方面的扶持政策。事實上，面對國內龐大和多層次的養老需求，政府和市場的合作勢在必行。

　　本報記者另外獲悉，民政部門起草的支持養老産業發展的政策文件，已遞交國家發改委。

　　常州模式

　　10月5日，江蘇省首個養老示範工程——常州金東方頤養園開始會員預約登記。不同於近年來興起的“養老地産”，該項目定位於專業性、公益性的機構養老，設想通過相關的高端商業化開發來支撐其運營，實現養老産業的可持續發展。

　　早在2002年起步的昆明臥雲仙居養老項目就採用了類似的商業模式，但終因資不抵債而失敗。

　　“我們進行了模式創新”，金東方頤養園的運營方、常州金東方頤養中心主任金建勇告訴記者，項目的投資建設和運營管理分屬兩個獨立經營的主體，頤養中心從一開始就剝離了高昂的建設成本，“輕裝上陣”。

　　金東方頤養園項目位於常州市南翼，佔地265畝，共有1680套老年養生住宅，7萬平方米公共配套服務中心，是目前全國規模最大的高端養老社區。

　　據悉，該項目總投資27億元，由江蘇九洲集團和江蘇亞邦集團按7：3的比例出資，成立江蘇金東方頤養園置業有限公司來進行建設，其運營則交給專門成立的金東方頤養中心。

　　九洲集團董事長劉燦放告訴記者，項目建成後將採用國際通行的會員制，按市場化標準收取會員費，用於回籠建設資金。據了解，目前該項目周邊的房價約為9000-10000元/平方米，以之作為參考價，按套型面積一次性收取會員費。“差不多能夠彌補建設成本”，劉説。

　　金東方頤養中心則是微利運作的民營非企業機構，其收入來源一是會員另外按月繳納的管理服務費，二是項目配套的醫療護理中心、商業服務中心等設施市場化運作的收入。

　　金東方頤養園置業公司的財務總監透露，如果入住率達到70%以上，項目本身的運營就可以做到收支平衡，商業開發將主要用於支付配套設施的維修養護成本。

　　由於建設成本是一個很沉重的包袱，資金難題一直困擾著養老項目的後期運營，上述常州的創新模式則解決了這個難題。

　　“養老不能盈利”

　　金東方頤養園預計2014年開始迎接會員入住。據介紹，其初步的運營設想是：在養老領域移植台灣以製造業産業支撐民營醫院的“長庚模式”。項目的建設方和運營方都表示，希望能得到更多的政府支持。

　　金東方頤養園置業公司的財務總監告訴記者，由於養老住宅的特殊性質，不能用於抵押，項目的融資是個大問題。

　　據介紹，國外有專門針對這類項目的政策貸款，最高可提供項目總額80%的貸款，而國內這一塊還是缺失的。

　　在會員費的稅收優惠，以及養老項目的土地取得上，也還沒有正式的政策法規依據。據了解，金東方頤養園項目的土地價格，比周邊地區的平均拍賣價格低30%-50%，這是常州市有關政府部門為了支持養老事業，破例進行的特殊操作。

　　即便如此，由於養老項目中規定的土地容積率較低，開發商很難在其中獲利。劉燦放提出，“能否考慮土地的成本價出讓？”

　　南京市建委研究室主任陸玉龍認為，涉及到養老項目的有關土地政策要特別謹慎，既要給予一定的扶持以鼓勵開發商進入這個領域，也要防止開發商以養老項目的名義，低價拿地謀取額外利潤。

　　陸玉龍提出，政府在批地時應該明確土地用途不得變更，同時對養老項目房屋的空間結構、特殊功能等作出規定。

　　“養老項目不能從土地上取得營利”，陸玉龍如是説。

　　“我國老年化比全世界任何一個國家都快。”民政部社會福利和慈善事業促進司原司長王振耀説。

　　根據民政部正式發佈的社會養老服務體系建設“十二五”規劃，中國政府的養老行政行為將出現重大轉型，配合從家庭贍養走向社會養老的趨勢變化，政府將開始承擔起社會養老服務的社會責任。

　　“其後將是組織實施、行政資源配置等一系列動作，這將為社會帶來大量的資金機遇，規劃、規範、標準方面的管理提升機遇和土地稅費優惠機遇。”王振耀如是説。