下半年樓市成交持續慘澹，新房項目低價入市，部分在售項目“特價房”促銷的情況屢見不鮮，如今樓市價格是“真跌”還是“假摔”，是否已經進入價格下降拐點？鏈家地産首席分析師張月認為，從目前的降價情況來看，市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主，尚未進入普降階段，下降後的價格水平仍難以被多數觀望的購房者接受，真正的價格下降拐點仍需後市觀測。

　　首先，“金九”成交量連續兩月下降創7年同期最低，小幅降價難被市場接受

　　根據鏈家地産市場研究部統計，9月新房住宅成交量在5000套左右，較上月再降10%，成交量創2005年來7年“金九”成交量的最低。9月新建商品住宅成交均價為21719元/平米，環比略降1%，較2月調控前下降9%，同比仍上漲11%。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，9月全市成交均價僅發生微降，和調控前相比，按照9月成交量縮水情況來看，市場價格至少存在15%-20%的下調空間。目前開發商試探性降價的成分仍多，其中特價銷售的房源優惠雖多，但是數量較少，即為項目銷售造勢，又不會對拉低項目整體均價。而市場已經進入深度觀望期，成交量的持續下降，説明房價小幅下降難以被消費者接受，多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動四季度房價迎來深度回落。

　　其次，降價項目比重尚不足六成，大型房企欠缺降價動力

　　根據鏈家地産市場研究部統計，2011年至今有74個舊盤新開項目，其中價格較上期開盤回落的有44個，約佔比59%。降價以中小房企項目為主，比重約為61%

　　截至2011年9月28日新房項目降價結構

　　2011年入市項目數 舊盤新開項目數 降價項目數 大型房企 比重 中小型房企 比重

　　131 74 44 17 39% 27 61%

　　以上數據統計來源於鏈家地産市場研究部

　　鏈家地産首席分析師張月認為，第一，目前降價比重雖然呈擴大趨勢，但仍然還局限于部分項目，而“普降”意味著至少80%的項目調低售價，這還需要一段時間的調控。另外降價的項目中約有21個項目實為開發商在巧推大戶型住宅，比重約為48%，雖然單價減少但是總價提高20萬左右，從而削弱了價格下降的市場信服力，難以被剛需群體接受；第二、中小房企項目成為降價主流，相較之下大型房企資金相對充裕，降價動力有所欠缺，而大型房企佔據北京約六成的市場份額，受消費者關注程度也較高，大型房企項目價格的全面回落，才真正意味著價格走向“實降”。

　　9月城區價格三個月來首次回落6%，三大郊區進入二次降價

　　根據鏈家地産市場研究部統計，9月城區商品住宅成交均價為32045元/平米，環比下降6%，城區價格自6月開始首次出現回落。部分9月入市的城區項目如東湖灣茗苑、遠洋一方嘉園，價格較周邊同類型項目低5%-10%。另外，8-9月房山、大興、通州三個郊區的成交均價較分別為14945元/平、17540元/平、16662元/平，較1-7月價格分別下降5%、8%和12%。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，北京房價下降拐點的出現，必然要經歷郊區首降帶動城區價格下調，郊區深度降價首現拐點，城區拐點滯後郊區一個季度左右的過程。目前來看，雖然樓市尚未進入降價拐點，但是降價趨勢已經開始從郊區向城區蔓延，部分郊區已進入二次降價，並且降幅更為明顯，這説明降價拐點已然不遠，隨著成交持續低落、庫存升高、房企對資金需求更加迫切等因素的影響，預計四季度價格下降拐點有望與成交回暖拐點同步出現。