田新傑

　　降價範圍正在逐步擴散，降價幅度也在一點點提升。權威統計顯示，截至上週末，上海各區域在售樓盤9月中47%的樓盤成交價與8月相比有不同程度下調，部分樓盤調價幅度達到15%。類似的情況在其他城市同樣出現。

　　“業內企業更應該以全新的視角去認識未來的樓市空間，暴利不可複製。”對於依然有大量房企堅守房價，中國銀河證券首席總裁顧問左小蕾日前在“軌交經濟帶來的機遇與挑戰”——2011中國地産新視角(上海)高峰論壇上建議，中國新發展階段的城市化並不完全等同於城市住房需求，因為城市化本身也在創新轉型。

　　近半樓盤成交價下跌

　　從上海市場開始，市中心到郊區價格下跌樓盤均持續增加，但目前的下跌幅度整體依然相對有限，降價促銷的效果也極不理想。

　　樓市比2008年更糟？

　　資金外流，庫存持續上升，調控則再現進一步收緊趨勢，內地樓市四面楚歌。

　　上海嘉定南翔的某中高端項目，開發商方面一度的心理定價約為3萬元/平方米，並持續放風炒作該樓盤。上周該項目終於開盤，報價25000元/平方米，比預期定價下調5000元/平方米，幅度超過15%。

　　這並不是今年以上海為代表的諸多城市樓市中最慘的。

　　克而瑞最新數據顯示，上海從8月29日至9月18日三周時間裏共計新上市房源70.7萬平方米，但同期累計成交僅38萬平方米，3周之內，供需差距高達32.7萬平方米。

　　嚴重的供過於求，使越來越多項目的價格不得不調低售價，調價幅度較大的以中高端項目居多。

　　如位於上海市中心長寧區的兆豐嘉園，網上房地産顯示，截至9月20日數據，該樓盤自今年4月至今共成交了3套房源。對比其成交均價還發現，該樓盤8月成交均價為52112元/平方米，4月成交均價為60440元/平方米，成交均價下調了13.8%。

　　這種情況在郊區更為明顯。位於上海松江區的萬宇逸林苑9月成交價為15772元/平方米，網上報價為19500-17400元/平方米，此前售樓處對外報價為：聯排別墅均價22000元/平方米，公寓均價17000元/平方米。該樓盤成交價低於網上房地産顯示的最低報價的10%銷售，截至發稿，9月該樓盤僅售出4套。

　　上述兩個樓盤並不是個案。克爾瑞分析師指出，從上海市場開始，市中心到郊區價格下跌樓盤均持續增加，但目前的下跌幅度整體依然相對有限，降價促銷的效果也極不理想。“它們是目前上海樓市的一個縮影，而上海則是國內許多城市的縮影。”

　　但正如更多購房者的親身感受，目前的降價幅度和範圍，依然沒能改變房價依然高企的基本狀況。另一方面，開發商的降價動力依然不足，相比近一半的項目成交價下調，意味著依然有超過一半的在售項目價格依然堅挺。

　　有不少業內人士預測，“十一”或許是一年中市場心理平衡的最後關口。本報記者獲悉，“十一”期間，“2011昆山秋季房地産博覽會暨首屆兩岸房産聯展”將在昆山國際會展中心推出，除內地項目外，包括北美、澳洲、台灣的近幾十家地産商也將攜項目“登陸”。

　　外面的樓盤想進來，裏面的資本想出去。本地樓市資本對海外地産的興趣，已經站上歷史高峰。

　　第一太平戴維斯近日在上海推出位於香港跑馬地的超級豪宅The Hampton。第一太平戴維斯住宅銷售部高級董事朱兆榮説，香港某些豪宅的內地買家達到50%。

　　資金外流，庫存持續上升，調控則再現進一步收緊趨勢，內地樓市四面楚歌。

　　21世紀不動産上海區域市場中心的統計顯示，9月前3周時間內，上海全市新增供應的32個項目中有46.9%至今零成交，9月的供銷比下降至1：0.48。上海一手住宅可售面積一度在870萬平方米以上高位徘徊，超越2008年末 850萬平方米的水平，為近4年最高。

　　21世紀不動産分析師黃河滔表示， 樓市“金九不金”造成的庫存量放大，可能成為之後“銀十”期間樓市面臨降價的信號，成交放量或被延後至四季度後期。

　　不少業內人士甚至認為，今年樓市比2008年更糟幾乎已成定局。