胥會雲

　　公租房面積明確以40平方米為主

　　千萬套保障房熱鬧開工之餘，如何防止資金“斷炊”是擺在決策者面前的一道課題。

　　昨天召開的國務院常務會議明確，銀行業金融機構可以向符合條件的公租房項目直接發放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發放貸款。

　　值得關注的是，央行和銀監會今年8月聯合出臺的一份通知中已經釋放了類似為保障房“輸血”的信號。

　　政策信號由部委上升到國務院層面背後，是一些保障房項目貸款難的大背景。

　　特定公租房項目可直接放貸

　　上述國務院常務會議要求，公租房以小戶型為主，單套建築面積以40平方米為主，租金標準由市縣政府結合當地實際、按略低於市場租金的原則合理確定。

　　今年5月份，媒體曾援引國土資源部相關負責人的話稱，公租房套型建築面積應控制在60平方米以內，以40平方米為主。

　　業內人士告訴《第一財經日報》記者，這一面積的界定符合公租房的受惠群體。

　　根據上述會議部署，公租房面向城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員。

　　此外，國務院明確了多項政策，直指公租房的資金瓶頸破解之道，其中明確，中央繼續增加資金補助，地方也要增加財政性資金投入，並加大省級統籌力度。

　　住房和城鄉建設部此前估計，2011年1000萬套保障房的投資資金預計達到1.3萬億元，需要中央地方兩級政府投入，以及銀行信貸、開發商等民間資金的集體參與。

　　今年以來，中央財政預算安排資金1030億元，加上執行中追加395億元以及通過使用以前年度結轉結余資金安排的280億元，大力支持保障性安居工程建設，目前1075億元已全部下達。

　　但保障房建設計劃分解到各省市後，各地都感受到了巨大的資金壓力。

　　國務院要求，公共預算支出安排不足的地區，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。

　　與此同時，規範和利用企業債券融資，專項用於公租房等建設。

　　事實上，發改委6月份就已經發佈通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。

　　昨天的國務院常務會議再次明確，在加強管理、防範風險的基礎上，銀行業金融機構可以向實行公司化運作並符合信貸條件的公租房項目直接發放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發放貸款。

　　這一政策信號是在央行和銀監會8月份相關通知基礎上的升級。

　　兩部委在《關於認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》中要求，對於政府投資建設的公共租賃住房項目，凡是實行公司化管理、商業化運作、項目資本金足額到位、項目自身現金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行業金融機構應按照信貸風險管理的有關要求，直接發放貸款給予支持。

　　保障房的“財源”

　　對於支持保障房融資貸款，中國指數研究院副院長陳晟告訴本報記者，一些部門會考慮風險、回報，執行的力度上有所折扣。

　　北京四方聯達機構董事總經理楊少鋒則表示，再次強調上述政策的意義重大，因為它明確了保障房融資被放在更加優先的位置。

　　事實上，由於房地産宏觀調控，一些房地産企業已經很難從銀行獲得貸款，這也波及了保障房項目。

　　“北京一些保障房項目就很難從銀行拿到貸款。”楊少鋒説。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭則認為，企業願意發債，總得有投資者願意購買。

　　據他分析，所謂項目資本金足額到位、項目自身現金流能夠滿足貸款本息償還要求的公租房項目很少。

　　楊紅旭表示，目前我國商品住宅租金回報率一般只有2%~3%，遠低於國外的5%~8%，而按規定，公租房的租金水平須低於市場水平，因此即便是有土地、稅費方面的減免，要想收回公租房的投資，也需要很長時間。

　　“關鍵還是要吸引社會資金的進入，但矛盾在於投資風險，資金收回的機制沒有理順。”楊紅旭説。

　　根據央行發佈的數據，上半年我國保障性住房開發貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%。