記者 薛明

　　到11月底還有兩個多月的時間，各地保障房項目開工已經進入最後衝刺階段。根據上證報調查，各地方政府對完成中央政府下達的保障房開工任務信心滿滿，甚至會有部分省市超額完成指標。不過，在熱火朝天的開工儀式背後，保障房建設資金如何跟進？建立了怎樣的分配管理機制？目前鮮有地方政府有完整思路。保障房建設似乎被地方政府演繹成了一場“政績競賽”。

　　據調查，絕大多數地方政府還是在依靠傳統的地方債、企業債方式為保障房建設籌資。然而部分地方融資平臺的負債率已經高達200%。在應付了今年的開工指標後，未來地方政府在保障房方面要承擔的壓力會更大。未來幾年，地方負債將進一步增加，民間資本對投資保障房的風險警覺性會更高。

　　“完成年度開工任務130%”的背後

　　“我們自加壓力，全年保障房開工量將達到中央下達指標的130%。”某內地城市房地局主管保障房建設的副局長告訴記者。而就在去年底，根據媒體報道，這位副局長曾公開表態稱，“省裏給我們市的任務是明年一年要建2萬套保障住房，但是由於土地資源和資金問題，我市明年只能想辦法解決35萬平方米保障住房，大約6000套至7000套。”

　　短短幾個月，地方房地産主管部門態度完全兩樣，這可能與層層倒逼的保障房建設指標相關。

　　今年6月，住建部要求今年1000萬套保障房項目要在11月底前開工。到8月中旬，住建部副部長齊驥表示，在10月底前，要有1/3的保障房項目做到主體基本完工，1/3的項目進入地上施工階段，1/3項目進入基礎施工階段。同時，齊驥表示，鼓勵各地在已明確建設目標的基礎上，超額開工建設保障性安居工程。對於超額開工的地方，住建部將在今年年底向社會公佈，進行表彰。

　　於是，從8月底開始，幾個保障房項目同時開工的儀式在很多地方出現。比如，8月30日，衡陽市四大保障房項目同時開工，其中包括4428套廉租房、3474套公租房、3000余套安置房及其他保障性住房。在此前已經開工部分房源的基礎上，這四個項目的開工直接促成衡陽全年的廉租房、公租房開工任務全部完成。根據衡陽市政府部門的表態，2萬餘套棚戶區改造住房也將於9月底全面開工。

　　9月14日，上海保障房主要承建商城投公司舉行保障房建設推進大會，稱衝刺100天，到年底實現100萬平方米、約1.4萬套保障房竣工交付。而今年全年，上海將新開工和籌措1500萬平方米的保障房，其中經濟適用房500萬平方米，公租房200萬平方米，動拆遷安置房800萬平方米。上海城投在保障房建設中的份額約10%至15%，目前約有160萬平方米保障房在建。“上海完成全年的保障房開工任務沒有任何問題，也不允許有問題。”上海某大型國企的保障房項目負責人稱。

　　9月7日，長春市原計劃舉行四個保障房基地集體開工儀式。據悉，這四大基地包括東部保障房小區綜合地塊、英俊鎮地塊，潤德雙豐地塊、南湖中街乙六路地塊等。四大基地涉及萬套公租房，可令長春一舉完成全年公租房建設目標。據悉，今年中央下達給長春市的保障性住房建設任務是11734套、60萬平方米。其中，新建公共租賃住房5600套、30萬平方米，廉租住房6134套、30萬平方米。而四個保障房基地集體開工將使長春萬套公租房的開工率遠遠超過了年度任務。

　　然而這個開工儀式並未如期舉行。有消息稱，這與長春正在舉行東北亞博覽會有關。但也有業內人士分析，四大基地可能沒有全部符合開工建設條件。

　　據了解，大量內地城市瞄準了住建部“表彰超額”這一承諾。據人民網報道，今年前8個月，全國保障性住房和棚戶區改造住房已開工868萬套，開工率86%。其中，開工率超過100%的有五個省，分別是河北、遼寧、福建、山東、陜西。顯然，目前已經達標的省份都有可能進入“表彰超額”的範圍。

　　除了今年任務量會超額完成外，已經有城市開始謀劃“十二五”期間更大規模的保障房超額建設。“我們做了一個調研，實際上，我們這個城市需要保障房的城市人口大約佔40%左右。現在按“十二五”期間3600萬套的全國目標，中央政府僅要求住房保障的覆蓋面達到20%。但我們未來保障房建設量一定會遠遠超過中央政府的覆蓋目標。”某內地城市政府官員透露。

　　保障房融資市場暗生隱患

　　從去年底的消極應對到今年的大力響應，地方政府對保障房的態度轉變頗出人意料，但這場轟轟烈烈的保障房建設被地方政府演繹得更像一場“政績競賽”，而非經過深思熟慮的系統工程。

　　某市房産主管部門領導向記者介紹，該市目前正擬成立保障房投資發展有限公司，作為房地局保障房管理中心直接參與保障房開發的平臺。

　　知情人士告訴記者，該市全資持有的城市開發集團(即城開公司)是城市基礎設施及保障房建設的最主要承建公司。近年來，城開公司負債率已經高達200%，銀行系統對其避之唯恐不及。其融資平臺的功能幾乎喪失。2009年，該市又成立另一家全國資的城市投資公司，作為政府的融資平臺，參與保障房建設。而此次醞釀成立的保障房投資發展有限責任公司是第三個保障房融資平臺，希望能通過發企業債方式為保障房建設“輸血”。

　　“我們對融資還是有信心的，未來只要財政撥款到位，再從土地出讓金中拿出一部分來，剩下的我們靠自己的力量來解決。”一位地方領導説。在他看來，保障房融資似乎十分簡單，“新的融資平臺去銀行談貸款，不需要任何抵押，完全是信用貸款。”

　　但在市場人士看來，融資卻並非易事。

　　“企業債有那麼好發嗎？融資環節如果跟不上進度，如何保證大面積鋪開的保障房項目的施工進度？”一位建築單位負責人稱。

　　7月以來，城投債風波令市場對地方融資平臺的償債能力信心大跌，甚至導致企業債一度零發行。8月初，財政部第三期代理招標的226.6億元三年期地方債，中標利率達到歷史高位4.07%。利率産品收益率的大幅上升加劇了市場恐慌氣氛。

　　此前的2010年6月，國務院下發《國務院關於加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》，要求對地方融資平臺進行清理，禁止地方政府以“直接、間接形式為融資平臺公司提供擔保”，並規定該通知下發後形成的新債務，地方政府只承擔有限責任。自那時起，城投債的整體信用質量開始逐步下降。

　　“從這一趨勢上看，地方政府以保障房融資平臺發放企業債，將遭遇市場同樣的質疑。保障房項目舉債的抵押物和擔保在哪？如何確保它的建設週期及收益率？這是投資者最大的擔憂。”房地産業內人士指出。

　　其實，業內已經出現對保障房投資收益的質疑聲。近日，有消息稱，保險資金進入保障房的最大一單──“藍德計劃”正遭遇融資困境。由7家保險資産管理公司發起的“藍德計劃”自今年6月啟動，目前實際募集到位的資金僅為預期規模的40%，遠遠低於市場預期。

　　“藍德計劃”是由保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎設施債權投資的方式進行運作。具體方式為：由7家公司通過發行債權計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由後者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應。據了解，令險資熱情大減的主要原因是項目收益率偏低，且具有不確定性。

　　“保障房收益問題確實是投資方考慮的重點。無奈的是，對這個問題，借錢的主體，即地方政府沒有一套完整的思路。這怎麼能怪社會資本不願意投資呢？”業內人士指出。

　　而中原地産董事長黎明楷向記者介紹，根據香港經驗，公租房底層商鋪是政府在公租房項目上最大收益來源，以REITS方式將這些物業打包上市，一次性融資上百億港元，成為香港政府解決保障房資金的重要方法。不過，在內地剛剛大規模興建保障房的當下，政府對REITS産品入市仍持相當謹慎的態度。

　　因此，對以保障房為建設內容的城市融資平臺，投資者多數持觀望態度。“公司的主營業務有較強的公益性質，綜合毛利率較低，凈利潤主要來源於政府補貼收入，具有一定的不確定性。”某資信評估公司對一家城市投資公司12億元的企業債計劃給出了這樣的評價。