央視網|中國網絡電視臺|網站地圖 |
客服設為首頁 |
北京兩年來最大規模住宅地塊昨開標,只有三家競購者前去“捧場”
黃金地塊開標為何遇冷?
陰雪
一處位於北京市豐台區、緊鄰南四環的黃金誘人地塊,卻只吸引到三家競購者參與投標。曾經引發房地産商競逐的北京土地市場怎麼了?
9月15日,北京市豐台區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地兼容居住、公建(配建“公共租賃住房”)用地,在北京市國土局舉行了現場開標。
這是一處2009年8月以來出讓規模最大的住宅地塊,規劃建築面積達62.9萬平方米。同時,配建的保障房面積也創下土地出讓歷史最高值:它要求配建不少於25萬平方米的公共租賃住房。
此外,該地塊還包含3600平方米幼兒園、2.25萬平方米地上夾層車庫及8.35萬平方米地上車輛段面積。
儘管如此,北京土地市場這處近年來難得一見的大體量黃金地塊,卻只引來三家競購者參與投標。它們是萬科和京投置地聯合體、北京金第房地産、北京億環天河房地産。
開標現場公佈招標底價為31.735億元。萬科和京投置地聯合體報價最高,為33.51億元;北京金第、北京億環的投標價分別為33.2億元、32.5億元。
據北京中原測算,去除附屬屬性地塊面積,其中公租房按4000元計建安成本,25萬平方米可分擔土地成本大約6.25億,出讓底價的樓面價為9453元/平方米,而萬科和京投聯合體的報價折合樓面價為10112元/平方米。
這比萬科8月25日拿到的一處地塊折合樓面價略高。後者是位於上述黃金地段附近的一處大約3.6萬平方米的小型居住用地(郭公莊車輛段二期),樓面價約9000元/平方米。不過,若與去年相比,上述樓面價已是大便宜。
2010年1月,中海摘得同區域出讓的花鄉六圈兩地塊,成交樓面價分別為15230元/平方米、17153 元/平方米。這意味著,一年半後,宏觀調控之下,該區域地塊樓面價下降幅度已超過40%。
顯然不是土地供應過於充足所致。北京土地儲備中心網站數據顯示:截至9月14日,北京年內供應總建築面積的住宅地塊合計為35塊,供應總建面475.5萬平方米。其中,城八區僅7塊,總面積為90萬平方米,佔年內住宅地塊供應的19%。
恐怕也不是黃金地塊太多。最近三年,北京住宅用地供應郊區化的趨勢非常明顯。北京中原統計,2009年來,北京供應的194塊包含住宅類屬性的地塊,合計供應建築面積為3137萬平方米。其中有80.4%集中在郊區,城八區佔比僅19.6%,且供應的部分,主要集中在朝陽、海淀和豐臺五環外區域,住宅用地供應中,超過90%更是集中在五環外。
而三級市場,據“鏈家地産”市場研究部統計,截至今年9月,豐台區新增期房供應量為1630套,基本與去年持平。而今年豐台區期房成交均價大約為3萬元/平方米,同比增長約15%。
“鏈家地産”首席分析師張月認為,近兩年豐臺項目整體簽約率一直高於其他內城項目。在今年整體簽約大幅下降情況下,豐臺新開項目簽約率仍近六成。
那麼,如此一處黃金地塊,為何遭遇開標冷清呢?北京中原市場研究部總監張大偉認為,主要原因在於:首先,地塊配套建設較多。雖然總面積高達62.9萬平方米,但實際商用面積僅26.9萬平方米,且有較大面積的公租房配套,影響了部分企業拿地積極性;其次,雖然單價創造了最近城八區地塊的最低,但總價依然是今年來住宅地塊中的最高價。而目前許多小企業正承受著資金壓力,難以問津大地塊;此外,北京樓市成交量的蕭條,也使得大部分企業看淡後市。
對於這一地塊,北京萬科總經理毛大慶對本報表示,它屬於地鐵上蓋建築,對設計和施工的要求很高也很複雜,將考驗開發商的能力。
“萬科拿下這幅地塊,但僅憑萬科自己是做不了的,需要聯合其他合作夥伴。”他説。而萬科此次聯合的,正是該地塊一級開發商京投置地。
業內人士分析,萬科與京投的聯合,加之其最高的投標價,拿下這幅地塊幾乎沒有懸念。事實上,這將是20多天來萬科成功摘得的第三塊住宅用地。此前萬科在北京土地市場並無多少斬獲。
張月則認為,對於自身資金較為充裕的房企來説,下半年是一個增加土地儲備的機會。一方面,今年北京住宅土地價格逐漸趨於平穩,也較去年有所下降。另一方面,下半年北京土地供應明顯增加,可供選擇的優質地塊也會增多。