北京兩年來最大規模住宅地塊昨開標，只有三家競購者前去“捧場”

　　黃金地塊開標為何遇冷？

　　陰雪

　　一處位於北京市豐台區、緊鄰南四環的黃金誘人地塊，卻只吸引到三家競購者參與投標。曾經引發房地産商競逐的北京土地市場怎麼了？

　　9月15日，北京市豐台區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地兼容居住、公建(配建“公共租賃住房”)用地，在北京市國土局舉行了現場開標。

　　這是一處2009年8月以來出讓規模最大的住宅地塊，規劃建築面積達62.9萬平方米。同時，配建的保障房面積也創下土地出讓歷史最高值：它要求配建不少於25萬平方米的公共租賃住房。

　　此外，該地塊還包含3600平方米幼兒園、2.25萬平方米地上夾層車庫及8.35萬平方米地上車輛段面積。

　　儘管如此，北京土地市場這處近年來難得一見的大體量黃金地塊，卻只引來三家競購者參與投標。它們是萬科和京投置地聯合體、北京金第房地産、北京億環天河房地産。

　　開標現場公佈招標底價為31.735億元。萬科和京投置地聯合體報價最高，為33.51億元；北京金第、北京億環的投標價分別為33.2億元、32.5億元。

　　據北京中原測算，去除附屬屬性地塊面積，其中公租房按4000元計建安成本，25萬平方米可分擔土地成本大約6.25億，出讓底價的樓面價為9453元/平方米，而萬科和京投聯合體的報價折合樓面價為10112元/平方米。

　　這比萬科8月25日拿到的一處地塊折合樓面價略高。後者是位於上述黃金地段附近的一處大約3.6萬平方米的小型居住用地(郭公莊車輛段二期)，樓面價約9000元/平方米。不過，若與去年相比，上述樓面價已是大便宜。

　　2010年1月，中海摘得同區域出讓的花鄉六圈兩地塊，成交樓面價分別為15230元/平方米、17153 元/平方米。這意味著，一年半後，宏觀調控之下，該區域地塊樓面價下降幅度已超過40%。

　　顯然不是土地供應過於充足所致。北京土地儲備中心網站數據顯示：截至9月14日，北京年內供應總建築面積的住宅地塊合計為35塊，供應總建面475.5萬平方米。其中，城八區僅7塊，總面積為90萬平方米，佔年內住宅地塊供應的19%。

　　恐怕也不是黃金地塊太多。最近三年，北京住宅用地供應郊區化的趨勢非常明顯。北京中原統計，2009年來，北京供應的194塊包含住宅類屬性的地塊，合計供應建築面積為3137萬平方米。其中有80.4%集中在郊區，城八區佔比僅19.6%，且供應的部分，主要集中在朝陽、海淀和豐臺五環外區域，住宅用地供應中，超過90%更是集中在五環外。

　　而三級市場，據“鏈家地産”市場研究部統計，截至今年9月，豐台區新增期房供應量為1630套，基本與去年持平。而今年豐台區期房成交均價大約為3萬元/平方米，同比增長約15%。

　　“鏈家地産”首席分析師張月認為，近兩年豐臺項目整體簽約率一直高於其他內城項目。在今年整體簽約大幅下降情況下，豐臺新開項目簽約率仍近六成。

　　那麼，如此一處黃金地塊，為何遭遇開標冷清呢？北京中原市場研究部總監張大偉認為，主要原因在於：首先，地塊配套建設較多。雖然總面積高達62.9萬平方米，但實際商用面積僅26.9萬平方米，且有較大面積的公租房配套，影響了部分企業拿地積極性；其次，雖然單價創造了最近城八區地塊的最低，但總價依然是今年來住宅地塊中的最高價。而目前許多小企業正承受著資金壓力，難以問津大地塊；此外，北京樓市成交量的蕭條，也使得大部分企業看淡後市。

　　對於這一地塊，北京萬科總經理毛大慶對本報表示，它屬於地鐵上蓋建築，對設計和施工的要求很高也很複雜，將考驗開發商的能力。

　　“萬科拿下這幅地塊，但僅憑萬科自己是做不了的，需要聯合其他合作夥伴。”他説。而萬科此次聯合的，正是該地塊一級開發商京投置地。

　　業內人士分析，萬科與京投的聯合，加之其最高的投標價，拿下這幅地塊幾乎沒有懸念。事實上，這將是20多天來萬科成功摘得的第三塊住宅用地。此前萬科在北京土地市場並無多少斬獲。

　　張月則認為，對於自身資金較為充裕的房企來説，下半年是一個增加土地儲備的機會。一方面，今年北京住宅土地價格逐漸趨於平穩，也較去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供應明顯增加，可供選擇的優質地塊也會增多。