中信證券國際董事 林一鳴

　　對於內地樓市，9月可能是一個轉捩點。

　　內地房地産的銷售成績，在今年上半年是不錯的。根據內地中信證券研究部的報告，2011年所有地産行業銷售商品、提供勞務現金流同比增長達40.64%，第二季度上市公司結算毛利率達到39.86%，凈利率達到14.75%，處於歷史的高位。由於2009和2010年的房價暴漲，使得最近兩年內整個行業的結算毛利率都能維持高位，令很多內房股在上半年的時候，都交出合格的成績表。

　　但由於政策市的關係，業績好並不等於股價上升。自從去年4月之後，中央不停頒布調控樓市的政策，去年有“國十條”，今年2月又有“京十五條”，然後是限購令、限價令等，令到內房股的股價差強人意。住建部早前公佈，要求各省級住建廳進一步落實限購令的執行，近期各地城市已開始看見減價的新盤，甚至新房價格低於周邊二手房價，特別是較偏遠的地區就減得愈多：例如北京位於通州區梨園鎮，其周邊的瑞都國際和藍調沙龍等二手房，目前均價均為每平方米1.7萬元(人民幣?下同)，但新推出的華業東方玫瑰，最低售價只為每平方米1.45萬元；在深圳龍華新城的新盤“中央原著”，其開盤價也只是每平方米2.1萬元，降價幅度約為20%。

　　新盤開始主動降價，除了政府調控樓市的政策外，資金壓力逐漸加大，也是其中一個主因。雖然上市內房公司短借和有息負債率，仍算能夠保持穩定，但(貨幣資金-短借)/總資産的比率，已經連續四個季度下降，企業短期還款壓力逐漸變大。從負債結構來看，銀行信貸額度緊張和對地産的調控，使得長借佔比逐漸下降，部分企業很難在長期負債到期之後，再能獲得貸款的續期。這對於較小規模的內房企業，造成一定的資金壓力而被迫減價賣樓，但對於償債能力和資金實力較好的龍頭，反而是相對有利的，也可進一步提升未來行業的集中度。

　　傳統上內地樓市有“金九銀十”的説法，即是9月及10月都會是樓房銷售的旺季，但今年9月開始了數天，卻見很多新盤減價的例子。目前很多地方政府，特別是二三線的城市中，為了不被住建部列入“限購令”的黑名單，可能會利用緩兵之計，透過限價令來躲避限購令的執行；因為住建部定下標準，如果城市在房價指數中漲幅處於前列、上半年房價同比錄得高漲幅、成交量同比增幅較高、已屬限購城市的周邊且外地人購房比例較高、群眾對當地房價反應強烈等五項標準中，出現任何兩項或以上，將會建議列入新增的限購令。

　　到底內地樓價會否在“金九銀十”下跌，相信很快就有結果。不過當內地樓價下跌之際，就是買入內房股之時；在過去的一年多，中央不停有新的樓市調控政策，而香港股市的炒法一直是“炒政策”，試問每月都有新的招式，教人怎去買內房股呢？所以內地樓價升得愈高，大家就愈害怕中央推出更多打壓招數，內房股跌得更加悲慘；反而樓價下跌的話，推出新政策的機會也會減少，內房股才有上升的空間。

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