新金融記者 劉君 北京報道

　　市場反應平淡 “救市”論成空談

　　簡介：每一次跟房地産有關的新規的頒布，都會引發極大的關注，人們都力圖揣摩其中蘊含的政策導向。此次仲介費的下調也不例外，新規在一定程度上降低了買房人的購房成本，同時卻也引發了是否為“救市”行為前奏的猜測。而這一新規的實行，又會對北京的二手房市場和仲介行業帶來怎樣的影響？

　　北京二手房仲介費下調0.5%至2%

　　市場反應平淡 “救市”論成空談

　　2011年8月31日起，北京市的二手房仲介費標準統一下調0.5個百分點，最高計費由之前的2.5%調整為2%。此外，對於代辦房地産登記、代辦貸款、辦理房屋入住等三項服務也規定了不超過1000元的收費標準。

　　每一次跟房地産有關的新規的頒布，都會引發極大的關注，人們都力圖揣摩其中蘊含的政策導向。此次仲介費的下調也不例外，新規在一定程度上降低了買房人的購房成本，同時卻也引發了是否為“救市”行為前奏的猜測。而這一新規的實行，又會對北京的二手房市場和仲介行業帶來怎樣的影響？

　　仲介雪上加霜

　　8月底北京的下午依然悶熱，路邊的樹蔭下，經常見到仲介人員將寫有特價房源的牌子擺上了路邊，邊聊天邊打量過路的行人。“沒辦法，坐在屋裏肯定做不成業務，還不如到路上試試運氣。”某仲介公司經紀人小張對新金融記者説。

　　中原地産蒲黃榆店店長對新金融記者表示，6-8月蒲黃榆包括周邊的方莊區域，二手房源的月均成交套數在80套左右。“平均周邊的每個門店能分到2-3套，業務量與去年同期相比下降了大概一半。”他無奈地説。

　　對於仲介收費新規實行首日的感受，我愛我家蒲黃榆店店長表示，今年以來房屋買賣仲介這塊受影響較大。“今年很多做成的單子仲介費都是打折的，仲介費折後可能都低於2%了。即使這次仲介費下調到2%以後，為了促成交易，根據客戶不同我們可能還會有一定程度的折扣。”

　　據鏈家地産副總裁林倩介紹，今年7月北京二手房交易量8579套，8月僅有8000套出頭，只有去年同期2-3萬套交易量的4成左右。“據統計，北京7月二手房零成交經紀公司達到1270家，多數房産仲介已經在虧損線以下。”林倩表示，目前與今年1月相比，新增客源減少52%，房源下降47%，供需同時減半造成了連續數月的成交低迷，很多仲介公司的生存都受到了挑戰。

　　此次北京仲介費標準的下調，對本已生存艱難的仲介公司來説，無疑是雪上加霜。按照7月北京二手房網上簽約8579套，套均總價204萬元，以80%的仲介委託比例計算，仲介費下降0.5個百分點後，1個月北京經紀行業的利潤將減少7000萬元左右。

　　與此同時，仲介費的下降是否會引發二手房成交量的上揚？北京房易達地産經紀有限公司團結湖南裏店經理孫羽對新金融記者表示，多半個月前他們就從總部得到了仲介費下調的消息。“我們之前已經在做準備，仲介費下調之後，可能會加大租賃業務比例，多尋找獨家優質房源。”孫羽表示，從8月31日新規實行當日的情況來看，並沒有促進二手房成交量上漲，買賣雙方都沒有什麼熱情。

　　孫羽給記者算了一筆賬，由於二手房交易仲介費用一般由買方承擔，按照北京主流二手房源200萬左右的均價計算，按原來2.5%的收費標準，仲介費5萬元，代書費一般3000元，代辦貸款5000元，再加上其他雜費，付給仲介機構的費用在6萬元左右。而按照新規定，仲介費按2%收取為4萬元，代書費禁止收取，其餘必收的費用只有三項，共1000元，仲介收費為41000元，買房人省了近2萬元費用。

　　在鏈家地産位於昌平的某仲介門店，來看房的趙先生對新金融記者表示，仲介費只佔買房成本的一小部分，其下調不會促使他下定買房決心。“真正影響我是否買房的還是二手房的房價。”

　　引發“救市”爭論

　　8月28日，北京市市發改委會同該市住建委聯合下發《關於降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》和《關於加強本市住宅買賣經紀服務收費管理的通知》，兩新規自2011年8月31日起執行。

　　在消息傳出的當天，就引發了不少人對其是否為“救市”信號的猜疑。北京的不少房地産論壇裏都出現了帖子，認為此舉是在二手房市場的成交持續低迷下，政府希望降低仲介費促進二手房成交。

　　有業內人士表示，2008年房地産市場迅速跌入冰封期時，監管層最先採取的鼓勵購房措施便是降低稅費等購房成本，而這一次雖並非稅費而是仲介費，但其核心都是降低交易成本，很容易引發購房者對其是“救市”行為的猜測。

　　對此，北京市發改委的公開回應稱，北京市今年以來已陸續出臺一系列調控房地産市場的相關措施，此次政策出臺的目的，主要是切實降低住宅買賣費用負擔和規範經紀機構收費行為，絕非為了救市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在購房成本中，真正影響購買的是房屋價格，以及能佔到總房款10%的營業稅、契稅、個稅等稅收。“仲介費所佔比例並不大，這次下調的只有總房款的0.5%，靠降低仲介費來救市的説法較為牽強。”胡景暉説。

　　實際上，在提出下調0.5%的仲介費標準，以及減少代辦房地産登記的最高服務費標準之外，兩新規還針對規範仲介公司的行為做了多項規定。如經紀機構不得分解收費、重復收費、強制收費，不得低價收進高價賣出住宅賺取差價，房地産經紀人員不得以個人名義承接房地産經紀業務和收取費用等。

　　“規範二手房市場，降低剛需購房人負擔，應該是這次北京仲介行業新規出臺的根本目的。”林倩認為，應從近兩年一系列房産調控政策出臺的大背景下來看待，把房地産市場由資本屬性轉向保障屬性是本輪調控根本目的。

　　仲介行業迎洗牌

　　對於此次北京仲介新規的執行，深圳世聯地産顧問股份有限公司董事長陳勁松在微博上提出了擔憂和不解。他表示世界上屬國內仲介費收費最低，而行業不規範原因在於交易中政府收的稅費太高，而産權資料不透明且發牌太嚴。“為什麼總以規範名義，實施讓市場受傷的舉措？讓老百姓痛恨經紀人？”陳勁松在微博上説。

　　而在二手房市場的持續低迷之中，這一收費新規勢必將引發北京仲介行業的新一輪洗牌。據林倩介紹，新規執行後，仲介公司的收入普遍將減少2-3成，生存壓力的加大將使仲介行業産生分化。“大量中小型仲介很可能會縮小經營，減少店面甚至退出市場，而各大型仲介公司將加快戰略調整和轉型的步伐。”林倩説。

　　據了解，目前包括鏈家、我愛我家等大型仲介經紀公司，都在積極調整自己的業務結構，如擴大租賃業務規模、投資房地産理財産品、加強一二手房聯動、涉足商業地産投資等領域。“目的就是為了開拓新的利潤來源，分散風險。”胡景暉表示。

　　林倩對新金融記者表示，在開拓新業務模式的同時，在二手房買賣方面，各仲介公司也不會放鬆。只有通過加強管理，提高服務水平，做大市場份額，才能攤平單筆業務仲介費的損失。“二手房買賣始終在仲介業務中佔據不可或缺的地位，目前市場指向就是要求仲介公司通過薄利多銷維持利潤，為購房人提供更好的服務才是根本。”林倩表示。

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